Социальный и коммерческий найм. Коммерческий найм жилого помещения (условия, особенности, риски и др.)

По договору социального найма жилого помещения одна сторона (собственник помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо действующий от его имени уполномоченный государственный или самоуправленческий орган, либо уполномоченное лицо)- наймодатель обязуется передать другой стороне –нанимателю жилое помещение для владения, пользования и проживания в нем.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения (гражданин или частная организация) обязуется предоставить другой стороне - гражданину жилое помещение за плату во владение и пользование для личного проживания и проживания членов его семьи в нем.

Договор социального найма жилого помещения заключается на основе сложного юридического состава:
- постановка на учет лиц, нуждающихся в жилых помещениях органами местного самоуправления (ст.51, 52 ЖК РФ);
- наступление очередности или установл.условий внеочередного получения жилья (ст.57 ЖК РФ);
- решение органа местного самоуправления на жилое помещение - официальный документ, подтверждающий права указанных в нем лиц на заключение договора социального найма жилого помещения.
Круг лиц, имеющих право на получение жилых помещений социального пользования в соответствии с жилищным законодательством:
- граждане, не имеющие жилых помещений;
- граждане, обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы.

Граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
- граждане, имеющие в семье больного, страдающего тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющие другого жилого помещения (перечень таких заболеваний устанавливается Правительством РФ).

Из этого правила предусмотрены исключения - внеочередное предоставление жилого помещения по договорам социального найма следующим категориям граждан:
- гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
- детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
- гражданам, страдающим тяжкими формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством РФ.
Решения о предоставлении жилых помещений выдаются или направляются гражданам не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решений. Данное решение является основанием заключения договора социального найма в установленный им срок.

Существенные условия договора : предмет. Предметом договора социального найма жилого помещения является жилое помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).
Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
Форма договора : письменная, на основании решения о предоставлении жилого помещения.
Сторонами договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда являются наниматель - только гражданин и наймодатель - жилищно-эксплуатационная организация, либо соответствующее предприятие, учреждение, организация.

Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения не нужны какие-либо административные предпосылки, достаточно достигнуть соглашения по всем существенным условиям. Предметом договора коммерческого найма жилого помещения может быть жилое помещение, отвечающее ряду требований:
- соответствие требованиям строительных норм и правил, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям и т.д.;
- дома (помещения) после их строительства, либо переоборудования регистрируются именно как жилые дома уполномоченными на то органами;
- жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ).
Стороны договора : наймодатель и наниматель. Наниматель - только гражданин. Наймодатель - любой субъект гражданского права, являющийся собственником жилого помещения.

Форма договора : письменная.
Срок договора : срочный, определен договором (ст. 683 ГК РФ). В ГК РФ установлены два вида такого договора: краткосрочный - до одного года и долгосрочный - от одного года до пяти лет. Если срок договора не определен, то договор считается долгосрочным.

Когда решается вопрос с наймом жилья, то тут же возникают сомнения по поводу того, нужно ли составлять договор по найму или обойтись устным соглашением. Юристы рекомендуют всегда придерживаться законодательных норм и обязательно заключать договора о найме жилья. Причем это необходимо как наемщику жилья, так и человеку, который сдает жилое помещение в найм.

Вид заключаемых договоров о найме различается в зависимости от прав арендодателя на жилплощадь. Например, жилье может быть приватизированным, подаренным, наследованным по решению суда, полученным в результате обмена, приобретенным путем купли-продажи или служебным (не приватизированным). Для каждого конкретного случая предусмотрена своя форма составления договора о найме жилья – имущественный найм, поднайм и т.д.

Социальный найм жилья: особенности составления договора

Социальный договор по найму жилья составляется в соответствии с Жилищным Кодексом РФ, предусмотренным статьей №60, главой 8. По этому договору одна из сторон (собственник жилья – наймодатель) передает другой стороне (нанимателю) принадлежащее ей жилое помещение для временного проживания на определенных условиях. Наймодатель может быть собственником квартиры муниципального или государственного жилищного фонда. От его имени для составления договора по найму жилья может присутствовать уполномоченное лицо, жилищным законодательством такие действия со стороны наймодателя разрешаются. Как правило, договора социального найма жилья заключаются без строгих сроков действия составленных документов.

Что означает коммерческий найм жилья?

По договору коммерческого найма жилья обе стороны, составляющие данные документы (собственник жилья или его уполномоченное лицо и наниматель), договариваются об оплате за проживание. Это тип договора считается возмездным, консенсуальным и взаимовыгодным для обеих сторон (наймодателя и нанимателя). Причем нанимателем в большинстве случаев может быть лишь физическое лицо. Юридическое лицо может заключить коммерческий договор по найму жилья, если помещение будет использоваться по прямому назначению – для проживания в нем граждан. В качестве объекта коммерческого найма может быть не только квартира, но и отдельная комната или целый дом – любое изолированное помещение, пригодное для проживания. В многоквартирных домах при найме жилья в договора включаются не только помещения под проживание, но и площади общего пользования, несущие конструкции и др.

Коммерческий и социальный найм жилья: главные отличия

1) При коммерческом найме жилья договора могут быть заключены на пользования помещениями по всем существующим видам жилого фонда. Социальный найм жилья подразумевает сдачу в найм жилых помещений из муниципального или государственного фонда.

2) По социальному найму жилья составление договора считается бессрочным, тогда как коммерческий найм может быть заключен на срок, не превышающий пяти лет, потом необходимо перезаключение договора.

3) Коммерческий найм подразумевает только добровольное соглашение двух заинтересованных сторон. Социальный найм жилья может быть административным актом по решению государственных или местных органов власти.

4) В социальном найме предусмотрены различные , согласно законодательству Жилищного Кодекса РФ, договора заключаются с учетом нормирования жилой площади на каждого проживающего человека в снятом помещении. По коммерческому найму нормирования жилой площади и лимитирования квартплаты не предусмотрено, стороны сами оговаривают все нюансы договора по найму.

5) При составлении договора социального найма жилья официально подписывать документ могут лишь близкие родственники, тогда как в коммерческих договорах нанимателями могут стать совершенно посторонние люди, не имеющие родства между собой.

6) По социальному договору сдачи жилья российским законодательством предусмотрено предоставление выселяемым гражданам другого пригодного для жизни жилья. При выселении из наемного помещении по коммерческим договорам наймодатель не обязан предоставлять или искать наемщику другое жилье.

Найм жилья: основные правила безопасности для нанимателя

1. Тщательная проверка документов у владельца жилого помещения. должна всегда передаваться наймодателю под расписку.

2. При составлении договоров по найму жилья указываются паспортные данные как наймодателя, так и наемщика, фиксируется точный адрес сдаваемого в найм жилья, с упоминанием документов на владение жильем. Уточняется размер на определенный срок найма (указывается месяц, год), все суммы предоплат, залогов, а также вопросы, касающиеся ремонта и времени посещения наймодателя для совершения сделки очередной оплаты.

3. Желательно при составлении договора на найм жилья составить также передаточный акт, в котором будет указано все имущество наймодателя, переданное вместе с жильем во временное пользование (бытовая техника, мебель, ковры, посуда и т.д.). Тогда в случае ущерба и порчи имущества наймодатель сможет требовать возмещения убытков у нанимателя жилья. Поэтому наниматель должен лично проверить, как работает техника, в каком состоянии находится передаваемое ему имущество, чтобы в дальнейшем не возникало конфликтов.

4. Следует заранее обсудить с наймодателем важные моменты проживания в нанятом помещении – оплата коммунальных услуг, междугородних переговоров, пользование Интернетом, кабельным телевидением, ремонт сантехники и т.д.

Найм жилья: обязанности нанимателя

1. Снятую по договору жилплощадь использовать только по прямому назначению, без передачи ее в субаренду, размещения на этих площадях складов или офисов.

2. Обязуется соблюдать все правила проживания в жилом помещении, которые подробно перечислены в Жилищном Кодексе РФ , с соблюдением режима, не ущемляя права других жильцов (если вопрос касается многоквартирных домов или коммунальных квартир). Следует поддерживать чистоту в местах общего пользования, не нарушать тишину дома после 23:00 часов и т.д.

3. По истечения срока найма обязуется беспрепятственно съехать с площади жилого помещения или перезаключить договор на найм жилья.

4. Обязан беспрепятственно впускать наймодателя на территорию квартиры, комнаты или дома, если владелец сдаваемого в наем помещения приходит с целью проверки и контроля над использованием жилья.

5. Несет материальную ответственность за сохранность жилого помещения и всего имущества, перечисленного в договоре. В случае пожара и других непредвиденных бедствий обязан возмещать убытки за свой счет.

6. Обязан своевременно производить оплату по коммунальным счетам, телефонным переговорам, проводить текущий ремонт в снятом в наем жилом помещении, если этот пункт оговорен в условиях договора.

Москвичей условно можно разделить на две группы – собственников квартир и нанимателей. Собственник, он и есть собственник, с ним все понятно. А вот наниматели квартир у города бывают разные. Одни живут в своих бесплатных городских квартирах по договору социального найма. Другие, и их гораздо меньше, – в квартирах найма коммерческого (не путать с теми, кто снимает «угол» или квартиру у частников). Городской коммерческий найм – это бесплатная квартира, предоставляемая городом, но по коммерческим ценам.

«За» и «против» По словам начальника Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда в Восточном округе Андрея Федотова, всего 5 – 7 процентов москвичей-очередников заключают договор коммерческого найма. Но и эти 5 – 7 процентов – сотни семей, которые смогли улучшить свои жилищные условия. Из них, как правило, более половины потом расторгают договор и выкупают жилплощадь. Москвичи, которые хотят иметь жилье в собственности и томятся в городской очереди за ним, могут воспользоваться этим способом. «Но сначала, – советует Андрей Федотов, пускай подумают, нужна ли им эта собственность. Проще жить по найму. Ведь все остальные условия социального и коммерческого найма одинаковы. Если москвичи-очередники не считают себя малообеспеченными, у которых совсем туго с деньгами, коммерческий наем – вполне посильная для них ноша». Есть такая категория... Есть в ЖК РФ такая категория жилья – оно принадлежит государству и предоставляется очередникам или переселенцам по коммерческому найму. В Москве этот способ решения жилищного вопроса начал развиваться с 1997 года и не то чтобы расцвел буйным цветом, но все же сотням семей помог решить жилищные проблемы. У коммерческого найма много общего с социальным. И тот, и другой, например, являются основанием для постоянной регистрации по месту жительства, то есть, как говорили раньше, коммерческий найм тоже дает право на «прописку». Отличия от социального найма жилья

• В размере оплаты жилья
• В возможности оформить жилье в собственность.

С чего начать? Права и обязанности сторон изложены в типовом договоре найма (коммерческого) жилого помещения. Процедура заключения договора та же, что и при социальном найме жилья: в окружном управлении выдается смотровой талон, если квартира новоселов устраивает, готовится распоряжение префекта. Выписка дается на руки, а затем с нанимателем подписывается договор найма. С договором найма нужно первым делом отправляться «прописываться» к паспортистке в ЕИРЦ, там открывают и лицевой счет. Все, можно вселяться и жить. Кому предоставляется 1. Плановым очередникам. У кого подошла очередь на обеспечение жильем. Отличие от социального найма – размер предоставляемой бесплатной жилплощади. По договору социального найма жилье дается с учетом нормы и составляет 18 квадратных метров общей площади на человека. Допускается и превышение: на семью из одного человека – до 33 «квадратов», из двух – до 42 квадратных метров общей площади. По московскому законодательству действует такое правило: если норма не превышает 9 квадратных метров на человека, квартира оформляется по договору социального найма. Если же она переваливает за 9 «квадратов», квартира оформляется по договору коммерческого найма. Главное, чтобы у семьи были материальные возможности оплачивать свои хоромы. 2. Переселенцам. Если дом попал под переселение, отселяемой семье могут предоставить и большую площадь. Чаще всего это происходит, когда от взрослых хотят «отпочковаться» выросшие дети. Тогда часть большого семейства переезжает в квартиру, предоставленную по договору социального найма. Другая – по коммерческому. И молодой семье Коммерческий найм включен в городскую программу «Молодой семье – доступное жилье». Механизм ее действия таков: Департамент жилищной политики и жилищного фонда заключает с молодой семьей договор найма сроком до пяти лет, на основании которого предоставляет новую благоустроенную отдельную квартиру, находящуюся в собственности города. Кстати, срок договора может быть продлен еще на пять лет, если за это время молодые люди не выйдут за рамки возрастного ценза – 30 лет. Решается сразу несколько проблем. Первая и основная – город дает возможность молодой семье уже сегодня жить в нормальных условиях и отдельно от родителей, накапливая средства на приобретение своего жилья к концу пятилетнего срока. Причем, накапливать, используя одну из созданных в рамках Программы систем жилищных сбережений. Это обязательное условие. В обратном случае их могут выселить назад к папе-маме, по прежнему месту жительства. Такие прецеденты уже были в Восточном округе. При этом участники программы не «вычеркиваются» из обычной жилищной очереди по месту жительства и сохраняют право на субсидию (при освобождении квартиры через 5 лет, если срок больше – субсидию не дадут) на строительство или приобретение жилья. Квартира в дальнейшем не выкупается. Она остается в собственности города. Через несколько лет эта семья приобретает жилье по своему выбору на рынке с использованием бюджетной субсидии и покидает квартиру, предоставленную ей городом во временное пользование, а на ее место приходит другая семья. Ремонт Наниматель обязан делать текущий ремонт за свой счет. Капитальный ремонт жилого дома – обязанность наймодателя, в лице которого выступает город. В срок, установленный договором, или, если он вызван необходимостью, в разумные сроки, определенные нормативами Москвы. При этом наймодатель обязан уведомить нанимателя о предстоящем капитальном ремонте за три месяца и при необходимости на время его проведения предоставить другое жилье, соответствующее санитарным и техническим нормам. Если наймодатель не выполнил свои обязанности, связанные с ремонтом и иными работами в жилом помещении нанимателя, последний имеет право:

• потребовать соответственного уменьшения платы за жилое помещение на срок, пока такие работы не будут сделаны;
• произвести их своими силами с покрытием убытков за счет наймодателя;
• потребовать расторжения договора и возмещения убытков;
• потребовать заменить жилое помещение.

Требуется разрешение Наниматель жилья по договору коммерческого найма может облегчить себе и своей семье бремя оплаты жилья, сдав его в поднаем. Но только с разрешения наймодателя. И при условии, что в результате вселения квартиранта размер жилой площади на «душу населения» в квартире будет не менее установленной нормы. Срок, на который заключается договор поднайма, не может превышать срока договора коммерческого найма. Плата по договору поднайма не может превышать плату по договору найма. При досрочном прекращении договора коммерческого найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма. Сроки Договор социального найма бессрочен. Коммерческий же договор город заключает на срок, не превышающий пяти лет. Но если жильцы своевременно оплачивают жилищно-коммунальные услуги, вносят плату за наем, бережно относятся к своему жилищу, то срок автоматически продлевается на следующую пятилетку, на следующую за ней и т. д. В случае досрочного расторжения договора постояльцы выселяются из квартиры и снимаются с регистрационного учета с момента «разрыва» отношений. Право на выкуп Коммерческий найм – один из способов для очередников заполучить жилье в собственность. По новому ЖК РФ, все, кто живет по договорам социального найма, заключенным после 1 марта 2005 года, не вправе приватизировать свое жилье. А семья, заключившая договор коммерческого найма, может в любой момент этот договор расторгнуть и выкупить квартиру с рассрочкой платежа. Для этого нужно обратиться в окружное Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы с заявлением о намерении выкупить квартиру. Это заявление рассматривается на окружной жилищной комиссии. Затем выпускается распоряжение префекта. С ГУП «Московский городской центр арендного жилья» оформляется договор купли-продажи с рассрочкой на 10 лет. Сколько будет стоить выкупаемое жилье, определяется по методике БТИ. Сейчас квартира в новостройке обойдется примерно в 1 тысячу долларов за квадратный метр. А квартиры, освободившиеся за выбытием граждан, стоят 600 – 700 долларов за квадратный метр. Согласитесь, эти цены не сравнить с рыночными. Сразу нужно оплатить треть стоимости жилья, остальную сумму – в рассрочку в течение 10 лет. Приложение 2 к постановлению правительства Москвы от 6 декабря 2005 г. № 983-ПП Ставки платы за пользование жилым помещением, находящимся в государственной собственности города Москвы, для нанимателей жилых помещений по договору найма (коммерческого) жилого помещения Примечания: 1. При расчете платы за наем (коммерческий) к указанным ставкам применяют следующие коэффициенты: а) для жилых помещений без одного и более видов удобств или с одноточечной газовой колонкой – 0,95; б) для жилых помещений, расположенных в пределах Третьего транспортного кольца – 2,0 (граница проходит по Ломоносовскому проспекту, ул. Дружбы, Университетскому проспекту, Мосфильмовской ул., по оси малого кольца МЖД, оси Белорусского направления МЖД, 1-му Хорошевскому проезду, по границе промзоны № 7, 2-му Боткинскому проезду, Беговой ул., ул. Новая Башиловка, ул. Нижняя Масловка, Полковой ул., Стрелецкой ул., Стрелецкому пер., по оси Рижского направления МЖД, оси Ярославского направления МЖД, ул. Сокольнический вал, ул. Олений вал, по оси реки Яузы, оси Казанского направления МЖД, шоссе Энтузиастов, 2-му Кабельному проезду, Красноказарменной ул., ул. Лефортовский вал, 1-му Проломному пер., по западной границе промзоны № 20, Таможенному проезду, ул. Золоторожский вал, по оси Курского направления МЖД, Калитниковской средней ул., 2-й Скотопрогонной ул., Сибирскому проезду, ул. Талалихина, Волгоградскому проспекту, по оси малого кольца МЖД, Автозаводской ул., 3-му Автозаводскому пер., ул. Ленинская Слобода, по оси реки Москвы, Духовскому пер., Большой Тульской ул., по оси Павелецкого направления МЖД, скоростной дороге № 3 Теплый Стан – Владычино, по оси малого кольца МЖД, Ленинскому проспекту, Воробьевскому шоссе, по южной границе территории Дворца пионеров, ул. Коперника, далее по Ломоносовскому проспекту). в) для отдельных квартир, имеющих все изолированные комнаты, – 1,2; г) для жилых помещений, имеющих высоту потолка 2,8 м и более, – 1,2; д) для жилых помещений, имеющих балкон или лоджию, – 1,2: е) для жилых помещений, расположенных над организациями торговли, общественного питания, аркой, – 0,8. Коэффициенты перемножаются. Площадь жилого помещения, с которого взимается плата за коммерческий наем, принимается по данным договора найма жилого помещения. В «удобства» входят: электроснабжение, водопровод, канализация, центральное отопление, ванна (душ), газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение (центральное или местное – многоточечная газовая колонка). Наниматели жилья по договору коммерческого найма помимо платы за наем оплачивают коммунальные услуги. Общая площадь квартиры для расчетов за жилищно-коммунальные услуги складывается из суммы площадей всех помещений квартиры, включая площади встроенных шкафов, темных комнат (кладовок). Для справки: площади летних помещений (застекленные и открытые лоджии, балконы, террасы) в оплачиваемую общую площадь квартиры не включаются. Расторжение договора Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях:

• при использовании жилого помещения не по назначению;
• если наниматель, члены его семьи или граждане, постоянно проживающие с нанимателем, за действия которых он отвечает, умышленно портят или по неосторожности разрушают жилое помещение, а также систематически нарушают права и интересы соседей;
• если наниматель не внес платежи, указанные в договоре, в течение шести месяцев;
• если наниматель систематически нарушает обязательства по договору;
• если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

Наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке только после направления нанимателю письменного предупреждения о необходимости устранения нарушений в течение месяца. Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке также и по требованию нанимателя, если:

• наймодатель не предоставляет жилое помещение в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию жильем в соответствии с условиями договора;
• в случае систематического неисполнения наймодателем своих обязательств по договору;
• жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для проживания, а также в случае его аварийного состояния.

В случае расторжения договора найма наниматель и все остальные члены его семьи подлежат выселению на основании решения суда. Еще одна причина расторжения договора – заявление нанимателя, решившего оформить жилье в собственность.

Подготовила Галина Писарчик при содействии начальника Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы по Восточному округу Андрея Федотова

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Рассмотрим правоотношения сторон в коммерческом найме. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается только в целях извлечения прибыли от деятельности по предоставлению за плату (вознаграждение) жилого помещения.

Если рассматривать социальный найм, то договорные отношения сторон строятся на безвозмездных началах – квартиросъемщики просто платят за предоставление им жилищно-коммунальных услуг.

Однако следует сразу отметить, что по форме договоры социального и коммерческого найма практически идентичны. При этом полная идентичность таких договоров объясняется главным образом тем, что положения главы 35 Гражданского кодекса (ГК) предусматривают минимальный набор условий такого договора.

Особенности договора коммерческого найма, отличающие его от договора социального найма

Во-первых, договор коммерческого найма может быть заключен с любым лицом и, в отличие от договора социального найма, не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении.

Во-вторых, наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору коммерческого найма, если иное не установлено их соглашением.

В-третьих, заключению договора коммерческого найма не предшествует принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу, что обязательно при социальном найме.

Следующей особенностью для рассматриваемого договора является то, что в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.

Кроме того, по договору коммерческого найма может предоставляться жилое помещение не только находящееся в частном жилищном фонде, но и в государственном или муниципальном (хотя, конечно же, чаще всего помещения предоставляются в домах частного жилищного фонда).

Также особенностью договора коммерческого найма является то, что в отличие от договора социального найма, он носит срочный характер: коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует. Кроме того, возможен также и краткосрочный наем – до 1 года.

Коммерческий наем - всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.

Далее в отличие от договора социального найма объектом (предметом) договора коммерческого найма выступает изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, благоустроенность которого не является обязательным признаком предмета договора. Данным помещением может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (комната). При этом смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.

Права и обязанности наймодателей и нанимателей

Права и обязанности наймодателя по договору коммерческого найма в целом аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма.

Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. Таким образом, с одной стороны выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение, с другой стороны, выступает наниматель - два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 статьи 677 ГК).

Согласно п. 1 статьи 323 ГК при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения (п. 1 статьи 325 ГК).

Наниматель по договору коммерческого найма имеет право вселиться в занимаемое помещение с другими гражданами. В отличие от договора социального найма, вселяющиеся лица не являются членами семьи нанимателя. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, которые должны быть указаны в договоре коммерческого найма. Конечно же, вселение возможно при условии соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. Исключением при этом является вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей любых, постоянно проживающих в жилом помещении лиц.

Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия норм общей площади на одного человека.

Права нанимателя по договору краткосрочного коммерческого найма

Права нанимателя по договору краткосрочного коммерческого найма значительно сужены. Чаще всего по такому договору, наниматель не вправе вселять в нанятое жилое помещение новых граждан, а лица, вселившиеся вместе с нанимателем, не имеют равного с ним права пользования жилым помещением.

Нанимателю не может вселять в жилое помещение временных жильцов и поднанимателей, а по истечении срока договора краткосрочного найма он не вправе требовать заключения договора на новый срок.

Наниматель по договору краткосрочного найма не может быть заменен другим нанимателем из числа граждан, проживающих совместно с ним. Наниматель жилого помещения по краткосрочному договору найма может использовать предоставленное жилое помещение исключительно в целях проживания, а также вправе переустраивать его с согласия наймодателя.

Расторжение договора коммерческого найма

Договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.

Так же как и по договору социального найма, наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, однако согласно п. 1 статьи 687 ГК наниматель должен предупредить об этом наймодателя за три месяца.

Одним из весьма распространенных оснований расторжения договора коммерческого найма по требованию наймодателя является невнесение нанимателем платы за жилое помещение. Также распространенным основанием расторжения договора является разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает в том случае, если наниматель либо другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, а также систематически нарушают права соседей.

Типовой договор коммерческого найма:

Договор коммерческого найма можно заключать только в целях извлечения прибыли от деятельности по предоставлению за плату (вознаграждение) жилого помещения. При правоотношениях по социальному найму договорные отношения сторон строятся на безвозмездных началах, т.е. квартиросъемщики платят за жилищно-коммунальные услуги, а не плату за проживание, составляющую прибыль собственника. По договору коммерческого найма может предоставляться жилое помещение не только находящееся в частном жилищном фонде, но и в государственном или муниципальном. Однако в основном такие правоотношения, как коммерческий найм, предусмотрены законодателем в основном для предоставления жилых помещений в домах частного жилищного фонда.

Необходимо напомнить, что использование норм ЖК РФ относительно социального найма совершенно недопустимо к правоотношениям сторон по договору коммерческого найма. Зачастую выделяют следующие особенности договора коммерческого найма. Этот договор может быть заключен с любым лицом и, в отличие от договора социального найма, не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением. Заключению договора коммерческого найма не предшествует, обязательное для социального найма, принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу; в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.

Иные особенности указанного договора заключаются в том, что он, в отличие от договора социального найма, носит срочный характер. Коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует. Возможен также краткосрочный наем до 1 года.

Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае следует достичь соглашения по всем существенным условиям договора.

Права и обязанности наймодателя по договору коммерческого найма в целом аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма. Вместе с тем иное распределение обязанностей в отличие от договора социального найма может предусматриваться соглашением сторон конкретным договором найма. В целях защиты прав нанимателей, как более слабой стороны договора, ГК РФ предусматривает их преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Вместе с тем определенные правомочия предоставлены и наймодателю, который может предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. В таких ситуациях проявляется множественность лиц в обязательстве, возникающем из договора коммерческого найма, где, с одной стороны, выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления. С другой стороны, выступает наниматель - два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ).

Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия норм общей площади на одного человека. В отличие от Жилищного кодекса РФ, Гражданский кодекс РФ не устанавливает требований к форме договора поднайма, что допускает его заключение в любой форме, в т.ч. устной.

Основания расторжения договоров социального и коммерческого найма во многом совпадают. Договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.

Так же как и по договору социального найма, наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, но в отличие от Жилищного, Гражданский кодекс обязывает нанимателя предупредить наймодателя о намерении расторгнуть договор за 3 месяца. Это требование чаще связывают с защитой наймодателя от потерь в виде недополученного дохода от сдачи помещения внаем.

В отличие от договора социального найма последствием расторжения договора коммерческого найма жилого помещения является выселение нанимателя и всех граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, без предоставления другой жилой площади.