Предварительный договор аренды строящегося нежилого помещения. Договор аренды нежилых помещений, предварительный

Предварительный договор долгосрочной аренды нежилого помещения. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные «пунктом 4 статьи 445» Гражданского Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

г. Москва

«__»_________ 20__ г.
ОАО «____________», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице Генерального директора _______________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и ООО «___________», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице Генерального директора _________________, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий Договор (далее – «предварительный договор аренды») о нижеследующем:
1. Основные условия договора
1.1. Стороны обязуются заключить до «___» __________ 20__ года договор долгосрочной аренды нежилого помещения (далее — «Основной договор «), основные условия которого Стороны определяют в настоящем предварительном договоре.
1.2. Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до «__»_______ 20___ г.
1.3. По Основному договору Арендатор обязуется передать нежилое помещение, расположенное по адресу: ____________________, далее — «Объект», а Арендодатель обязуется принять Объект и уплачивать за него арендную плату, предусмотренную в договоре. Срок долгосрочной аренды по Основному договору будет составлять ___ лет.
1.4. Указанный Объект, с условным номером ________________, принадлежит _______________ по праву собственности, на основании Решения __________________ городского суда от «___» __________ 20__ года. Решение вступило в законную силу «___» __________ 20__ года. В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности Арендодателя на зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем «___» __________ 20__ года сделана регистрационная запись № _______________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права __ № __________, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по ____________________ «___» __________ 20__ года.
1.5. Стороны договорились, что ежемесячная стоимость арендной платы за Объект будет составлять ____________ (__________________________________) рублей, включая НДС. Стоимость оформления и регистрации договора долгосрочной аренды Объекта не входит в указанные суммы.
1.5.1. В течение __ (________) дней со дня заключения настоящего предварительного договора Арендатор обязуется выплатить Арендодателю в качестве задатка сумму, составляющую ____________ (____________________________________) рублей, либо его представителю, в соответствии с договором о задатке, заключённым между Сторонами, который является неотъемлемой частью настоящего договора.
1.6. Соглашение о цене является существенным условием предварительного договора.
1.7. Арендатор удовлетворен качественным состоянием арендуемого недвижимого имущества, которое установлено путем его осмотра на месте перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Арендодатель.
1.8. До подписания настоящего предварительного договора Объект никому не продан, не подарен, не заложены, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не передан в ренту, аренду или другое пользование. Ограничения в пользовании – использовать по разрешенному назначению.
1.9. Арендатор приобретает право пользования на вышеуказанным имуществом с момента государственной регистрации договора долгосрочной аренды.
1.10. При передаче вышеуказанного имущества, сторонами составляется и подписывается передаточный акт .
1.11. Расходы по государственной регистрации и оформлению договора долгосрочной аренды несет Арендодатель.
1.12. Стороны пришли к соглашению, что договор долгосрочной аренды на Объект составляется в простой — письменной форме в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, которые подписываются либо непосредственно Арендатором и Арендодателем, либо их представителями, при этом копии кадастрового паспорта на Объект подшивается экземплярам договора аренды Объекта.
1.13. Стороны по своему усмотрению определяют дату и время подписания основного договора долгосрочной аренды Объекта. В любом случае последним днём подписания договора долгосрочной аренды Объекта является «___» _________ 20__ года. Если до «___» ____________ 20__ года договор долгосрочной аренды Объекта не будет подписан то стороны договариваются о встрече «___» ________ 20__ года в помещении по адресу: _____________, город _______________, улица _____________, дом __, комната ___ в __ часов __ минут для урегулирования возникших вопросов.
1.14. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем предварительном договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

2. Ответственность сторон
2.1. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, предусмотренного настоящим Договором, то уклоняющаяся Сторона должна будет возместить добросовестной Стороне убытки, причиненные таким уклонением.
2.2. Возмещение убытков и выплата штрафа не влияет на право каждой Стороны, в силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, обратиться в суд с требованием о понуждении заключить Основной договор.

3. Разрешение споров
3.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства РФ и обычаев делового оборота.
3.2. При не урегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

4. Форс-мажор
4.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств по предварительному договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), а именно: пожар, наводнение, землетрясение, военные действия и т.д., при условии, что данные обстоятельства непосредственно повлияли на выполнение условий Договора. В этом случае срок выполнения договорных обязательств будет продлен на время действия указанных обстоятельств.
4.2. Сторона, которая не в состоянии выполнить свои договорные обязательства, незамедлительно информирует другую Сторону о начале действий указанных обстоятельств, но в любом случае не позднее 5 (пяти) дней после начала их действий.
4.3. Если указанные обстоятельства продолжаются более 14 дней, каждая Сторона может предложить расторгнуть предварительный договор. В случае расторжения Договора по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, ни одна из Сторон не вправе требовать от другой Стороны возмещение своих убытков. При этом Стороны произведут необходимые взаиморасчеты, которые предполагают оплату исполненных по Договору обязательств и возврат перечисленных ранее денежных средств за неисполненные, в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, обязательства.

5. Заключительные положения
5.1. Предварительный договор заключён в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны.
5.2. Любая договоренность между Сторонами, влекущая за собой новые обязательства, которые не вытекают из Договора, должна быть подтверждена Сторонами в форме дополнительных соглашений к Договору. Все изменения и дополнения к предварительному договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны надлежащими уполномоченными представителями Сторон.
5.3. Сторона не вправе передавать свои права и обязательства по Договору третьим лицам без предварительного письменного согласия другой Стороны.
5.4. Ссылки на слово или термин в Договоре в единственном числе включают в себя ссылки на это слово или термин во множественном числе. Ссылки на слово или термин во множественном числе включают в себя ссылки на это слово или термин в единственном числе. Данное правило применимо, если из текста предварительного договора не вытекает иное.
5.5. Стороны соглашаются, что за исключением сведений, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации не могут составлять коммерческую тайну юридического лица, содержание предварительного договора, а также все документы, переданные Сторонами друг другу в связи с Договором, считаются конфиденциальными и относятся к коммерческой тайне Сторон, которая не подлежит разглашению без письменного согласия другой Стороны.
5.6. Для целей удобства в Договоре под Сторонами также понимаются их уполномоченные лица, а также их возможные правопреемники.
5.7. Уведомления и документы, передаваемые по Договору, направляются в письменном виде по следующим адресам:
5.7.1. Для Арендодателя: _______________________.
5.7.2. Для Арендатора: _________________________.
5.8. Любые сообщения действительны со дня доставки по соответствующему адресу для корреспонденции.
5.9. В случае изменения адресов, указанных в п. 5.7. предварительного договора и иных реквизитов юридического лица одной из Сторон, она обязана в течение 10 (десяти) календарных дней уведомить об этом другую Сторону, при условии, что таким новым адресом для корреспонденции может быть только адрес в г. Москве, Российская Федерация. В противном случае исполнение Стороной обязательств по прежним реквизитам будет считаться надлежащим исполнением обязательств по Договору.
5.10. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами и вытекающие из настоящего предварительного договора или в связи с ним, будут разрешаться путем переговоров. В случае невозможности путем переговоров достичь соглашения по спорным вопросам в течение 15 (пятнадцати) календарных дней с момента получения письменной претензии, споры разрешаются в Арбитражном суде г. _______________ в соответствии с действующим законодательством РФ.
5.11. Стороны заявляют, что их официальные печати на документах, составляемых в связи с исполнением настоящего Договора, являются безусловными подтверждениями того, что должностное лицо подписавшей Стороны было должным образом уполномочено данной Стороной для подписания данного документа.
5.12. Условия предварительного договора обязательны для правопреемников Сторон.

6. Адреса, платежные реквизиты Сторон

Арендодатель: ОАО «__________»
Арендатор: ООО «_____________»

7. Подписи Сторон

От Арендодателя: ОАО «_____________»
От Арендатора: ООО «_______________»

Производственного оборудования, складов и т.д. Суть предварительного договора заключается в том, что в нем прописываются основные положения будущей сделки, а так же определяется срок, когда будет заключен главный договор. Кроме того, в предварительном договоре определяется ответственность сторон, в случае, если в последствие одна из них будет уклоняться от совершения основной сделки. В зависимости от вида основного договора, предварительный договор может содержать определенные особенности. В данной статье, мы поговорим о нюансах предварительного договора аренды нежилого помещения.

Особенности предварительного договора аренды нежилого помещения

Основные положения, касающиеся правил заключения любого предварительного договора, содержаться в ст.429 ГК РФ . Хотелось бы сразу отметить, что область применения предварительного договора аренды нежилого помещения только одна – это сфера строительства и реконструкции нежилых зданий (нежилых помещений), которые, впоследствии, будут сдаваться в аренду. Такой предварительный договор не заключают в отношении уже имеющихся (готовых) нежилых помещений, поскольку в этом случае он просто не имеет смысла. Предварительные договоры заключаются с целью письменно закрепить намерения сторон в будущем совершить ту или иную сделку .

Как правило, подобные договоры имеют место быть тогда, когда стороны правоотношения, в силу тех или иных обстоятельств на данный момент времени не могут заключить основной договор. В случае с арендой нежилого помещения таким обстоятельством является то, что предмет договора является недостроенным и, соответственно, он не зарегистрирован как объект недвижимости. В связи с этим, он не может участвовать в обороте. По закону, договор аренды недвижимости должен быть зарегистрирован , и, соответственно, заключаться он может только в отношении зарегистрированного объекта. В связи с этим, в отношении такого предмета договора может быть заключен предварительный договор аренды – до момента, пока объект не будет зарегистрирован государственными органами. В предварительном договоре прописываются основные условия будущего договора, а так же, оговариваются требования, соблюдение которых сторонами обязательно, для того, чтобы будущий аренды мог быть заключен.

Предварительный договор аренды нежилого помещения содержит большое количество нюансов, которые следует учесть, поскольку данный договор относится к соглашениям с повышенными рисками, обусловленными сферой применения данного предварительного договора – в правоотношениях по поводу еще не достроенного здания (помещения). Стороны соглашения договариваются заключить договор аренды после того, как здание (помещение) будет достроено, введено в эксплуатацию и зарегистрировано.

Поскольку, сам по себе процесс строительства и введения созданного объекта в эксплуатацию, его государственная регистрация, сопряжены с большим количеством этапов и всевозможных проблем, чтобы снизить риски возникновения обстоятельств, препятствующих заключению , стороны должны оговорить друг с другом, до заключения, либо при заключении предварительного договора, меры обеспечения обоюдного исполнения обязательств . К таким мерам обеспечения относятся:

Предоставление арендатором , подтверждающей его платежеспособность. Так же, внесение арендатором определенной суммы в качестве авансового арендного платежа, задатка, аванса и т.д. (данное действие должно быть подтверждено платежными документами и отражаться в предварительном договоре). То, как будет называться данный платеж, стороны определяют самостоятельно, главное помнить о правовых различиях в понятиях задаток, аванс, арендный платеж и т.д., поскольку, они влекут за собой различные правовые последствия для сторон.

Предоставление арендодателем исчерпывающей информации о своей деятельности, сведений об арендодателе как о , об иных арендаторах помещений в строящемся объекте и т.д. Объем предоставляемой информации устанавливается по соглашению сторон.

Установление штрафных санкций для обеих сторон (устанавливаются по соглашению сторон), при невыполнении ими своих обязательств – необходимо установить объем возмещаемых убытков, причиненных неисполнением договора.

Помимо указанных выше гарантий, стороны могут договориться об иных мерах обеспечения исполнения предварительного договора и заключения последующего договора аренды. Данные меры обязательно должны быть отражены в предварительном договоре.

О содержании предварительного договора аренды нежилого помещения поговорим дальше, а пока хотелось бы указать на форму заключения данного договора . Как правило, предварительный договор должен заключаться в той же форме, что и основной договор. Однако, для данного предварительного договора сделано исключение – обычно, он составляется в простой письменной форме . Связано такое исключение с тем, что объект недвижимости еще не зарегистрирован, а значит, не может быть зарегистрирован и договор с ним. Однако, вопрос о форме данного предварительного договора на практике, зачастую, вызывает значительное количество споров.

Так же, прежде чем перейти к рассмотрению обязательных положений предварительного договора аренды нежилого помещения, хотелось бы указать на следующую особенность. В соответствии со ст.429 ГК РФ , обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Содержание предварительного договора аренды нежилого помещения

Поскольку одной из основных функций предварительного договора является установление условий, понуждающих стороны в будущем заключить договор аренды, в него, помимо основных положений договора аренды, должны быть включены специфические пункты, направленные на исключение возможности одной из сторон уклониться от заключения договора аренды. В связи с этим, в предварительный договор аренды нежилого помещения обязательно должны быть включены следующие моменты :

-срок передачи помещения арендатору (данный срок, по сути дела, является сроком окончания действия предварительного договора и сроком, когда должен быть заключен договор аренды). Можно указать не конкретный день передачи, а период времени, в течение которого помещение (здание) должно быть передано арендатору – в рамках этого срока арендодатель не будет нести ответственности за просрочку исполнения договора. Такое условие вполне допустимо, учитывая специфику , где возможны различные просрочки и изменения сроков возведения объектов. В то же время, целесообразным является указание в договоре на штрафные санкции, применяемые к арендодателю, за каждый день просрочки передачи объекта, свыше указанного срока передачи (вплоть до расторжения предварительного соглашения и возмещения причиненного ущерба).

-положение об ответственности сторон – объем ответственности каждой из сторон должен быть четко определен в соглашении.

----ответственность за несвоевременную передачу помещения арендатору . По данному предварительному договору аренды нежилого помещения, в большей степени рискует арендатор, поскольку в случае просрочки сдачи объекта арендодателем, либо вовсе невозможности сдать объект, арендатор несет существенные убытки. В связи с этим, чтобы обезопасить себя, арендатор вправе внести в договор положение о возмещении ему всех видов убытков, в случае невыполнения арендодателем своих обязательств (вопрос о включении в данные убытки упущенной выгоды, решается по соглашению сторон). В свою очередь, арендодатель может указать, что он не несет ответственность при наступлении форс-мажорных обстоятельств (при этом крайне важно перечислить все те обстоятельства, которые стороны будут считать форс-мажорными).

----обязанность сторон заключить основной договор аренды . Заключение договора аренды нежилого помещения возможно только после государственной регистрации возведенного здания. В связи с этим, арендатор вправе устанавливать различные штрафные санкции (возмещение убытков) для арендодателя, в случае уклонения последнего от совершения регистрационных действий, а так же, от последующего заключения . Как правило, аналогичные санкции предусматриваются и для арендатора (удержание арендодателем внесенных арендатором платежей, возмещение причиненных убытков), при его уклонении от заключения договора.

Обеим сторонам соглашения следует помнить, что когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения (ст.445 п.4 ГК РФ ) о принуждении данной стороны к заключению основного договора в судебном порядке, на основании обращения в суд другой стороны.

Помимо таких специфических пунктов, предварительный договор аренды нежилого помещения должен содержать основные положения будущего договора аренды , такие как:

-описание предмета договора (его местонахождение, адрес, площадь, иные помещения (здания). К предварительному договору может прилагаться проектная (техническая) документация на здание (его часть, помещение). Указание на предмет договора является существенным условием соглашения, без него договор считается не заключенным. Кроме того, подробное описание предмета договора (с приложением соответствующих документов) позволит в будущем избежать споров между сторонами, по поводу того, что построенный объект не соответствует предварительным договоренностям.

-срок, на который будет заключен будущий договор аренды . Как правило, данные договора заключаются на срок свыше одного года.

-срок, в который стороны обязуются заключить договор аренды . Указание на срок, является существенным условием договора, и без него соглашение может быть признано не заключенным. Об этом сроке (целесообразно указывать календарные сроки), уже было сказано выше, но хотелось бы уточнить, что если данный срок установлен сторонами не будет, то по общему правилу, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

-размер арендной платы . В гражданском законодательстве установлены правила, согласно которым может происходить изменение размера арендной платы. Однако, стороны могут уточнить данный вопрос в соглашении и кроме того, детализировать его указанием на то, может ли быть изменен размер платы при заключении договора аренды, с учетом произошедших за истекший период времени .

-порядок распределения расходов между сторонами : расходов, связанных с будущим заключением договора аренды; расходов, связанных с оплатой коммунальных платежей; расходов на текущий ремонт и т.д.

Так же хотелось бы напомнить, что передача помещения (здания) осуществляется арендатором по акту приема-передачи , который является неотъемлемой частью соглашения аренды. До подписания данного акта, арендатор обязан произвести осмотр возведенного здания (помещения). Подписание акта означает, что здание (помещение) передано арендатору. При этом пункт о возможности предварительного осмотра арендатором помещения (до заключения договора аренды), может быть установлен в предварительном договоре.

В начале нашего разговора о предварительном договоре аренды нежилого помещения, упоминалось о том, что данный договор относится к соглашениям с повышенными рисками. Многие положения, касающиеся данного предварительного договора, касающиеся его формы, платежей арендатора, определения срока заключения основного договора и т.д., являются предметом правовых споров и требуют юридической доработки. В связи с этим, сторонам, решившим заключить предварительный договор аренды недвижимого имущества , следует тщательно подходить к вопросам его составления и согласовывать как можно большее количество нюансов.

ПДА — это краткосрочный (до года) контракт между хозяйствующими субъектами при условии невозможности заключения основного соглашения по каким-либо причинам. Он должен быть составлен по особым правилам для правомерного функционирования в соответствии со ст.429 ГК РФ . По данному контракту планируется будущее при соблюдении условий, оговоренных в предварительном соглашении.

Что такое ДН?

Это краткосрочное непоименованное в законодательстве соглашение между хозяйствующими субъектами о заключении в будущем договора аренды ввиду невозможности заключения основного контракта в настоящий момент, как правило, по причине строительства объекта соглашения. Хотя контракт о намерениях в данное время не находит отражения в гражданском законодательстве, но и не противоречит ему.

Есть ли разница между ними?

Между обоими договорами при их общем характере существует принципиальная разница : предварительный контракт попадает под действие статьи закона, тогда как соглашение о намерениях носит более расплывчатый и двусмысленный характер в случае оспаривания в суде.

Что выгоднее заключать?

Если предпочтительнее закрепить статус кво, то, ввиду наличия четкой правовой базы, более выгодным является заключение предварительного договора, нежели соглашения о намерениях. Если же желательно оставить возможность маневра в будущем, то выгоднее заключить соглашение о намерениях. Такого подхода может придерживаться любая из договаривающихся сторон.

Какие могут быть последствия подписания одного контракта вместо другого и наоборот?

При подписании договора о намерениях вместо предварительного соглашения, хотя юридических обязательств он и не создает, на стадии заключения основного контракта довольно сложно внести изменения, но при расплывчатых формулировках он может дать широкий простор для интерпретаций, а также может являться методом психологического воздействия.

Соглашение о намерениях является наиболее безопасным вариантом закрепления своих планов будущего оформления сделки. В случае, когда оформляется предварительный контракт, участники берут на себя обязательства по выполнению основного договора, который предстоит заключить в дальнейшем, на условиях предварительного документа, что гарантируется законом. Предварительный контракт должен прописывать предмет сделки, дату подписания основного документа, а также все важные моменты и условия соглашения.

С какой целью заключают?

Предварительный контракт арендатору имеет смысл заключать на стадии строительства здания с целью зарезервировать наиболее выгодные участки постройки и даже заранее отремонтировать их по своему вкусу. На данном этапе арендодатель еще не имеет необходимых документов, чтобы совершить полноценную сделку.

Сдающему помещение в аренду тоже есть смысл заключить предварительное соглашение, потому что это дает ему гарантии получения оговоренной суммы денег в дальнейшем. Если отсутствует возможность на данный момент зафиксировать договоренности, можно заключить также соглашение о намерениях. При этом можно прописать способы и сроки реализации намеченных планов без подробной детализации условий соглашения.

Правовое регулирование

Регулирование предварительного договора аренды нежилого помещения опирается на действие статьи 429 ГК РФ «Предварительный договор». При этом необходимо иметь в виду, что такой документ действителен, только если составлен по форме основного договора. В случае, когда форма не оговорена, то в простом письменном виде.

Подписание основного контракта должно быть проведено в течение года после подписания предварительного, если только не определен другой срок.

Важно! При несоблюдении одной из сторон условий соглашения к ней могут быть применены меры ответственности в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ «Заключение договора в обязательном порядке».

Хотя регулирование договора о намерениях и не опирается на букву закона, следует иметь в виду, что в случае возникновения спорных ситуаций большое значение придается четкости формулировок и заранее обозначенных условий. В целом такой документ чаще лишь закрепляет конкретный этап переговоров.

В чем особенности составления ПДА?

Формат данной договоренности в настоящее время не определен законодательством, но при этом имеются нормативы, по которым следует ее составлять. Чтобы соглашение позволяло обеим договаривающимся сторонам защитить свои права в законном порядке, следует :

1. закрепить права и обязанности сторон на бумаге;
2. с целью обозначения серьезности своих намерений можно включить пункт о задатке;
3. хотя такой формат не подразумевает обязательств по арендной плате, рассмотреть данный вопрос можно;
4. рассмотреть вопрос о содержании недвижимости.

Предварительный договор должен иметь ту же форму, что и основной, если таковая оговорена, в противном случае - в письменном виде. В остальных случаях договоренность считается ничтожной. Договаривающиеся подписывают единый документ согласно ст. 651 ГК РФ, обмен письменными документами не признается.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Документ содержит сведения, соответствующие будущему контракту, но в более сжатом, установочном виде.

Предварительный договор об аренде должен в себе содержать :

• указание на заинтересованные в отношениях друг с другом субъекты, обладающие правами проводить данные сделки;
• сведения о конструкции здания, соответствующей техническим стандартам с целью минимизировать риски от осуществления предпринимательской деятельности;
• эффективные инструменты воздействия на потенциального нарушителя контракта;
• указание механизма возмещения убытков, если таковые будут;
• обязанности сторон о подписании основного документа;
• условия ответственности сторон за какие-либо действия или бездействие;
• способы разрешения споров, если таковые будут иметь место;
• механизм расторжения договоренности при необходимости;
• возможность продления данного контракта путем составления дополнительного соглашения;
• возможность принуждения к подписанию основного контракта;
• индивидуальные аспекты, имеющие значение для участников сделки.

Условия, которые обязательно должны быть отражены в предварительном договоре аренды :

1. дата и город подписания документа;
2. ФИО, паспортные данные, адреса проживания обоих участников;
3. при наличии юрлиц указывается их полное наименование, адрес, реквизиты госрегистрации, сведения о представителе;
4. описание будущей сделки как предмета договоренности;
5. описание объекта: тип, адрес, площадь, технические параметры здания или помещения;
6. сведения о сроках подписания основного документа;
7. сведения о выплатах, и т.п.;
8. любая информация, которая важна для участников;
9. реквизиты и подписи (для юридического лица - печать) представителей обеих сторон договора.

В чем особенности составления ДН?

Такой формат позволяет договаривающимся сторонам оформить отношения в письменном виде, при желании придав документу форму, имеющую юридическую силу. Или, наоборот, только лишь обозначить определенные этапы будущего соглашения без особых взаимных обязательств. В таком документе обычно не прописываются детали выполнения, а лишь отмечаются порядок и сроки исполнения планов. Контракт составляется в двух экземплярах для каждого участника . Нотариальное заверение документа возможно, но не обязательно.

Документ составляется в письменном виде в вольной форме ввиду отсутствия единого образца. Он должен отвечать представлениям участников соглашения об их потребностях. Тем не менее необходимо соблюдать определенные стандарты делопроизводства, документ должен содержать данные об участниках процесса и объекте, планах по реализации договоренностей, важных условиях будущего контракта.

Договор намерения об аренде должен в себе содержать :

Условия, которые обязательно должны быть отражены в договоре намерения аренды :

1. название документа и его номер;
2. дата и место подписания;
3. полные названия организаций с указанием ФИО их руководителей или уполномоченных заключать соглашение лиц со всеми необходимыми подписями;
4. порядок действий сторон по выполнению договоренностей;
5. указание, что документ не создает материальных обязательств для подписантов, иначе этот документ может стать не организационным, а юридически обязывающим.

Можно ли заключать для строящегося здания?

Такие договоренности заключать можно, более того, только такие соглашения имеют смысл в данной сфере производственных отношений. Полноценный контракт на этапе строительства здания невозможен .

Есть ли разница для уже построенного и строящегося здания?

Такая разница состоит в том, что при заключении данных соглашений, в случае уже готового здания, полностью прописываются все характеристики арендуемого помещения и всей постройки, а также реквизиты государственной регистрации.

Справка! Если здание находится на стадии строительства, то достаточно зафиксировать всю имеющуюся на данный момент информацию об объекте.

Какие риски могут быть?

Нужно ли регистрировать?

Оба данных соглашения не нужно регистрировать, так как они являются краткосрочными (срок их действия меньше одного года). Правовой основой для данного несоответствия формы предварительного соглашения форме основного договора является 14 пункт информационного письма ВАС №59 от 16.02.2001 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .статьи 445 ГК РФ «Заключение договора в обязательном порядке».

Каковы последствия отказа от заключения основного ДА при ранее подписанном соглашении о намерениях?

При отказе одной из сторон заключить основной договор пострадавшая сторона может выиграть дело в суде , опираясь на действие статьи 431 ГК РФ «Толкование договора», в том случае, если формулировки в соглашении о намерениях носят четкий, однозначный характер, не дающий простора для иных интерпретаций.

Предварительный и договор о намерениях аренды нежилого помещения являются важными инструментами, позволяющими хозяйствующим субъектам минимизировать риски предпринимательской деятельности, а также строить планы на будущее в тот момент, когда оформление полноценного контракта по каким-либо причинам неосуществимо. При этом ни один из них не является сделкой с недвижимостью.

Предварительный договор опирается на нормативно-правовые акты, а договор о намерениях не имеет юридической основы.

Собственникам строящихся помещений выгодно пускать их в дело уже на этапе возведения или даже до его начала, ведь на вырученные деньги можно покрыть часть расходов. Один из таких способов получения прибыли с недостроенной недвижимости – это предварительный договор аренды.

Понятие и значение предварительного договора аренды нежилого помещения

Суть предварительного договора в том, что за определенную плату, после ввода помещения в эксплуатацию, оно будет сдано в аренду именно этому лицу и никому другому. Сумма, уплачиваемая за это, весьма существенна, и поэтому собственники идут на такой шаг, несмотря на то, что в будущем им могут подвернуться более выгодные варианты. Законодательно все дела, касающиеся этого вида соглашений, регулируются 429-ой статьей гражданского кодекса РФ.

Образец

Образец юридически грамотной формы предварительного договора аренды нежилого помещения в формате word.

Особенности и условия договора

Соглашения, связывающие стороны до начала основных взаимоотношений, имеют ряд особенностей и рисков, обусловленных многими факторами, включая то, что стороны договариваются в отношении виртуального предмета, который не может быть измерен или как-то непосредственно оценен.

При заключении подобных контрактов учитывают:

• Высокий риск обмана . Несмотря на возможные опасности, которые, безусловно, оправданы, бизнесмены довольно часто бронируют себе таким образом аренду, поскольку это позволяет обойти конкурентов еще на ранних стадиях. Например, предположим, что в людном месте строится помещение для магазина, соответственно, выиграет та компания, которая успеет раньше других предложить его владельцу арендную плату. А если возводится несколько помещений, то заняв их все, можно не допустить появления в данном районе магазинов другой сети. Но такая тактика работает, мягко говоря, 50 на 50, так как строительный бизнес, особенно, в нашей стране – один из самых нестабильных. Об этом можно судить по многочисленным недостроенным зданиям, которыми изобилует практически любой российский город. Надо ли говорить, что в случае банкротства и, как следствие, прекращения застройщиком работ, арендатор, заплативший за предварительный договор, останется ни с чем? Скорее всего, нет.
• Долгие и нудные судебные разбирательства в случае обмана, так как законы в этой области очень слабо проработаны;
• Фактор времени – в нестабильном государстве сложно с уверенностью сказать, что будет, когда помещение достроят, но деньги вернуть уже не получится.

Требования к форме и содержанию

Форма предварительного контракта вызывает множество споров: с одной стороны, по обычаю любое приложение к основному документу заполняется тем же способом, что и основной бланк. Однако здесь договора аренды как такового еще нет, поэтому, основной договор нужно будет заключать в том же виде, что и предварительный: либо оба ручкой или оба на компьютере.

Бланк заполняется в свободной форме, при этом контракт должен давать реальные гарантии исполнения сторонами их обязанностей, то есть должен быть составлен юридически грамотно.

В контракте должно быть прописано:

• Предельно конкретные и точные параметры помещения, его физический адрес , этаж, сторона от лестничной клетки, площадь, количество комнат и т.д. Все это потом может потребоваться на суде;
• Сроки, по истечении которых должен быть заключен основной договор;
• Штрафные санкции , которые понесут стороны в случае невыполнения обязательств;
• Денежные суммы не должны фигурировать в предварительном контракте , в соответствии с ГК РФ. Как правило, деньги передаются сторонами “между собой”.

Как минимизировать вероятность обмана

Неисполнение владельцами своих обязанностей является одной из главных проблем предварительной аренды. Дело в том, что уплачиваемая при заключении соглашения сумма идет в счет арендной платы, или проще говоря, во время самой аренды клиент будет платить меньше. Естественно, арендодателю выгодно обмануть арендатора и найти на его место другого, который будет платить полную сумму, а лазейки в законах очень хорошо позволяют проводить такие махинации.

Любая сделка по закону должна содержать точное описание своего предмета, а идентифицировать помещение в недостроенном здании при отсутствии технического плана и нумерации крайне сложно. Часто этим пользуются, чтобы обойти закон, и судебная практика в этом вопросе весьма противоречива. Для того, чтобы максимально обезопасить себя, стороны стараются заранее оговорить и запротоколировать все спорные моменты.

Так, например:

• Арендатор предоставляет собственнику банковскую гарантию того, что он может платить. От этого выигрывают обе стороны – хозяин будет уверен, что денежный поток не прекратится, а клиент, таким образом, в случае обмана, сможет опровергнуть в суде показания арендодателя о его неплатежеспособности;
• Во избежание мошенничества, подписание договора сопровождается предоставлением сторонами как можно большего количества информации друг о друге , и в случае, если кто-то будет что-то скрывать, доверия между сторонами не возникнет, а значит, не будет речи и о сделке;
• Для пущей уверенности за неисполнение обязанностей по договору стороны назначают друг другу штрафные санкции. Это может быть просрочка ввода помещения в эксплуатацию, предоставление его в аренду кому-то другому, а также отсутствие регулярных платежей со стороны клиента.
• В интересах арендатора максимально полно идентифицировать помещение, являющееся предметом сделки, так как это ключевой момент: в случае обмана, он сможет вернуть свои деньги через суд, но если судья решит, что помещение, о котором идет речь невозможно найти, мошенничество, к сожалению, будет иметь успех.

Определение срока заключения основного договора

По закону (п.4 ст. 429 ГК РФ) предварительное соглашение не может быть бессрочным, и заключается либо на один год, если иное не указано в соглашении, либо на срок, оговоренный сторонами. Таким образом, с точки зрения права вступление в силу основного договора привязывается не к конкретному событию, например, вводу помещения в эксплуатацию или регистрации права собственности, а к некой дате, которая сама по себе ничего не означает. При этом считается, что стороны обязаны заключить основное соглашение только до тех пор, пока будет действовать предварительный договор.

На примере это выглядит так: индивидуальный предприниматель А и строительная компания Б договариваются, что не позднее 31-го декабря 2017 года Б передаст А в аренду помещение в строящемся здании. Однако, если не учесть тот факт, что здание могут не успеть построить к этому сроку, А потратит деньги на ветер. Поэтому обычно стороны дополнительно уточняют, что в случае просрочки ввода здания в эксплуатацию Б понесет штрафные санкции.

Задаток и обеспечительный платеж в предварительном договоре аренды

Предварительный договор всегда сопровождается уплатой арендодателю денежной суммы, которая, собственно, и является целью этой процедуры. Плату называют по-разному: задаток, обеспечительный платеж, аванс и так далее, но сути это не меняет: арендатор покупает себе место для будущей аренды.

Однако по закону, в силу ст. 380 п.1 ГК РФ, денежные суммы могут фигурировать только в денежных обязательствах, а предварительное соглашение, согласно ст. 429, не является таковым. Поэтому оплата передается сторонами только “между собой” и либо не фиксируется ни в каких документах, либо происходит по иному механизму, например, по дарственной.

Данный нюанс также является почвой для мошеннических действий и очень часто арендодатель сначала платит, а после заключения основного договора или окончания срока аренды через суд требует вернуть задаток. Закон же в этом случае практически всегда защищает арендатора, так как арендодатель не имеет права взимать плату за предварительные договоры.

Типичный пример такого разбирательства: постановление ФАС УО от 09.06.2008 № Ф09-4135/08-С6, в котором собственника помещения обязали вернуть аванс с процентами, под предлогом незаконного обогащения.

Судебная практика

Судебная практика очень богата разбирательствами по предварительным договорам, она содержит самые разные случаи: от банального недопонимания и до целенаправленного мошенничества.

Приведем наиболее типичные случаи, встречающиеся чаще всего:

1. Индивидуальный предприниматель А перечислил застройщику Б 570 тысяч рублей в виде аванса, которые Б потратил на облицовку помещения. Однако проект закончен не был и срок заключения основного договора был просрочен. По закону А и Б больше не связаны обязательствами, однако А, согласно договору, должен вернуть Б его задаток с процентами. Суд первой инстанции отказал Б в иске, ссылаясь на то, что предварительный договор не может содержать товарно-денежных и иных материальных отношений, а может лишь связать стороны обязательствами. После этого А подал апелляцию в суд второй инстанции, где его ждало то же самое, и лишь с третьей попытки А удалось вернуть свои деньги, доказав, что Б обогатился, не имея на то законных оснований.
2. Та же самая ситуация, только хозяин помещения Б решил обмануть А, путем составления юридически-неправильного договора. В соглашении не было указано точных параметров помещения, включая площадь и технический план, а присутствовали лишь общие фразы наподобие: “комната на n-ом этаже” и “вторая от окна”. Суд постановил признать договор недействительным, и А остался без денег и с неприятным осадком на душе.
3. Также часто встречается и следующая схема: заключается грамотный контракт, учитывающий все нюансы, но застройщик после уплаты аванса, неожиданно банкротится, соответственно вернуть деньги арендатор не может. При этом, обычно, здесь еще имеет место заключение нескольких договоров на одно помещение с разными лицами, и соответственно, получение нескольких задатков.

Для чего нужно заключать данный договор

От предварительных контрактов выигрывают обе стороны: наниматель может забронировать себе место и выиграть, таким образом, в перспективе, а наймодатель получает деньги непосредственно на этапе строительства помещения, когда они нужны для его отделки. Кроме того такой договор связывает стороны обязательствами, неисполнение которых будет иметь для них последствия.

Во избежание недоразумений, неприятных сюрпризов и долгих судебных тяжб, юристы советуют перед заключением договора тщательно изучить судебную практику, чтобы знать все подводные камни такого рода отношений.

Важно понимать, что предварительные договоренности очень плохо регулируются законом, поэтому на 90% они строятся на “честном слове”. Иногда гарантом доверия может выступать собранный компромат, а иногда обстоятельства, которые держат стороны в тисках.

Экономико-правовой бюллетень, N 9, 2007 год

И.М.Кирюшина,
А.В.Тюрина

Вероятны случаи, когда стороны согласовали все существенные условия договора аренды, но окончательно оформить отношения в виде договора аренды по разным причинам не удается. Нерешительность контрагента, потребность более детально проработать нюансы предстоящего договора аренды могут стать препятствием к завершению оформления договора аренды.

На практике часто встречаются случаи, когда все существенные условия договора аренды согласованы, а сам объект аренды еще не существует. Например, здание торгового центра, в котором помещения будут переданы в аренду, еще не построено. В таком случае договор аренды не будет иметь юридическую силу, а подписанный - считается незаключенным или недействительным по следующим причинам.

Во-первых, стороны не смогут указать в договоре одно из существенных условий - данные, позволяющие определенно установить конкретное помещение, подлежащее передаче (п.3 ст.607 ГК РФ), поскольку здание еще не построено, т.е. объект аренды фактически отсутствует. Впрочем, способы обхода данного требования имеются, о чем мы расскажем ниже.

Во-вторых, арендодателем по договору аренды может выступать собственник или лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (п.1 ст.608 ГК РФ). Арендодатель станет собственником или носителем иных вещных прав только после оформления соответствующих прав на недвижимое имущество, которое возможно только после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Причем права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

Следовательно, отсутствие зарегистрированных прав на помещение делает договор аренды изначально не соответствующим закону, т.е. договор считается недействительным в соответствии со ст.169 ГК РФ .

Таким образом, в случаях, когда имеются обстоятельства, препятствующие заключению договора аренды, на помощь может прийти предварительный договор аренды. Правда, использовать его можно не всегда (см. разделы "Объект аренды в строящемся здании" и "Предварительный договор аренды помещений в непостроенных зданиях").

По предварительному договору стороны согласно п.1 ст.429 ГК РФ обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор аренды призван зафиксировать договоренности, которые уже достигнуты сторонами, с принятием обеими сторонами обязанности заключить в будущем основной договор на согласованных условиях.

Как показывает практика, стороны часто используют предварительный договор аренды. Однако нередко такой документ составляется без учета условий, которые придают ему юридическую силу. Одни это делают умышленно, оставляя за собой последнее решающее слово, другие - вследствие незнания норм гражданского законодательства.

Как уберечь себя от недобросовестных контрагентов, манипулирующих на рынке арендных правоотношений, используя инструмент предварительного договора?

Исходя из сложившейся практики ярким примером применения предварительного договора можно считать договор, заключаемый на стадии строительства здания, помещения которого будут сдаваться в аренду после окончания строительства и оформления арендодателем прав на эти помещения. В данном случае предварительный договор является инструментом фиксации гарантии обещания потенциального арендодателя передать в аренду помещения после окончания строительства.

Вместе с тем не стоит забывать, что предварительный договор не предоставляет тех прав и обязанностей, которые появляются благодаря договору аренды. Применение предварительного договора на стадии строительства имеет свои слабые стороны, которые могут привести к признанию его недействительным. Об этом также стоит помнить. Избежать незапланированных последствий помогут рекомендации, изложенные ниже.

Существенные условия предварительного договора

Для того чтобы предварительный договор приобрел юридическую силу, он должен отвечать требованиям, содержащимся в ст.429 ГК РФ .

Предварительный договор должен содержать все существенные условия, включая условия, позволяющие установить предмет (п.3 ст.429 ГК РФ).

Под предметом договора понимается обязательство, вытекающее из договора и представляющее собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения).

Предметом договора аренды являются действия арендодателя по предоставлению помещения в аренду арендатору и действия арендатора по принятию помещения по временное владение и (или) пользование с уплатой арендодателю определенной цены.

Юридическая сила договора зависит от согласования всех существенных условий договора при соблюдении требуемой законом формы (п.1 ст.432 ГК РФ).

В состав существенных условий предварительного договора аренды входит полный набор существенных условий основного договора аренды.

Помимо предмета договора к существенным условиям относятся условия, которые названы в законе или иных правовых актах в качестве таковых или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Итак, для предварительного договора аренды перечень существенных условий, без которых договор будет считаться незаключенным, содержится в главе 34 "Аренда" ГК РФ . Здесь см. раздел "Условия договора аренды помещений" (с.38).

Форма предварительного договора аренды

Важный момент, на который также следует обратить внимание, - это форма договора . В соответствии с п.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Договор аренды в любом случае согласно требованию п.1 ст.609 и ст.651 ГК РФ должен быть заключен в письменной форме как единый документ, подписанный сторонами. Вместе с тем п.2 ст.609 и п.2 ст.651 ГК РФ указывают на необходимость государственной регистрации договора аренды помещений, если срок аренды составляет не менее одного года.

Предположим, что стороны планируют в будущем заключить основной договор аренды на срок, требующий обязательной государственной регистрации, например на пять лет. Обязаны ли стороны в этой ситуации регистрировать предварительный договор аренды? Является ли факт государственной регистрации элементом формы предварительного договора по ГК РФ ?

Предварительный договор аренды не подлежит государственной регистрации, достаточно того, что он заключается в письменной форме единого документа. Такой вывод был сделан Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ”" (далее - информационное письмо N 59).

В частности, в п.14 информационного письма N 59 сказано, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить основной договор, подлежащий государственной регистрации, государственной регистрации не подлежит.

К такому выводу суд пришел, рассматривая дело, инициированное индивидуальным предпринимателем, который пытался обязать оппонента заключить договор аренды на 25 лет на условиях предварительно заключенного договора аренды. Ответчик свои возражения обосновывал отсутствием государственной регистрации предварительного договора аренды, ссылаясь на ст.429 ГК РФ , обязывающую придавать предварительному договору форму основного договора. Основной договор аренды, без сомнений, подлежал государственной регистрации, поскольку срок аренды составлял 25 лет.

Суд указал, что в силу п.2 ст.429 ГК РФ к предварительному договору применяются правила только о форме основного договора. Условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года, установленное п.2 ст.651 ГК РФ , не является элементом формы этого договора .

Предварительный договор, по которому стороны договорились заключить договор аренды помещения, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью исходя из требований ст.164 ГК РФ . Указанная статья обязывает осуществлять государственную регистрацию сделок с землей и с другим недвижимым имуществом, включая помещения.

Предметом же предварительного договора аренды является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора аренды (основного договора), а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Срок предварительного договора аренды

Следующее важное условие, которое желательно включить в предварительный договор аренды, - срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.

Обращаем внимание на желательность, а не обязательность включения в предварительный договор такого условия. Именно указанное условие предоставляет возможность потенциальному арендодателю предпринять меры для прекращения предварительного договора.

По общему правилу, содержащемуся в п.4 ст.429 ГК РФ , если стороны не указали в договоре срок, в течение которого будет заключен основной договор, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как можно использовать отсутствие срока в предварительном договоре?

Приведем пример. После заключения предварительного договора арендодатель нашел более выгодного арендатора, предлагающего повышенный размер арендной платы.

Естественно, возможность получения большей прибыли является причиной потери интереса к менее выгодному арендатору. И если, с одной стороны, имеется заключенный предварительный договор, связывающий свободу решений арендодателя, то, с другой стороны, имеются и вполне законные методы снять с себя ранее взятые обязательства. Самый простой - взаимное соглашение сторон о расторжении предварительного договора аренды. Впрочем, указанный метод не самый простой с точки зрения реализации, поскольку зависит от воли обеих сторон, в том числе и арендатора, который вряд ли согласится отказаться от выгодного договора.

Остановимся на условиях прекращения действия предварительного договора аренды по основаниям, предусмотренным специальной статьей, посвященной предварительному договору (