Общая долевая собственность.Доля и распоряжение ею в общей долевой собственности. Порядок и правила определения размера долей в общей собственности

Как можно сдать находящуюся в долевой собственности квартиру в аренду?

Сдавать внаем свою долю собственник может только при согласии всех сособственников, и только если эта доля выделена и представляет собой изолированное помещение, то есть целую комнату. Если же жилье передается юридическому лицу, то оно может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Материал подготовлен при участии Федеральной нотариальной палаты, юриста адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры " Тамаза Мстояна, директора центра развития городского хозяйства ГАСИС Константина Шишка, руководителя офиса "В Новогиреево " "Миэль-Сеть офисов недвижимости " Юлии Антясовой, ведущего юрисконсультанта Юридической службы "Инком-Недвижимость " Ольги Кладковой.

Если один из собственников отказывается платить за ЖКХ, то как быть другим собственникам?

Если соглашение между собственниками не достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников.

По какому принципу сособственники платят за ежемесячные услуги ЖКХ – все отдельно или разом?

Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Можно ли заставить одного из собственников продать свою долю?

Заставить одного из сособственников продать свою долю третьему лицу невозможно.

Возможность принудительной выплаты денежной компенсации за его долю допустима по решению суда в случае одновременного наличия следующих условий: доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Согласно пункту 4 статьи 252 ГК РФ в таких случаях суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Таких судебных дел достаточно много. Как правило, собственник большей доли выкупает меньшую. Тогда в судебном порядке проводится экспертная оценка рыночной стоимости доли.

Таким образом, если, например, речь идет о крошечных долях, скажем, 1/100, то ваш сособственник владеет буквально считанными квадратными сантиметрами, можно обратиться в суд с требованием о выкупе этой микродоли. И тогда суд может обязать его продать эту долю.

Как можно продать целиком квартиру, если она находится в долевой собственности?

Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1\3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу. Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее. Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа. Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.

При заключении договора купли-продажи (ДКП) в нем поименно перечисляются все продавцы - сособственники. Если того требуют обстоятельства (например, сособственники - чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в ДКП прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки. Если же сособственники, например, супруги, находящиеся в нормальных отношениях, то суммы можно и не прописывать.

Требует ли сделка по продаже доли нотариального удостоверения?

Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства.

Главное, что проверяет нотариус - соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.

Нотариус может сам уведомить сособственника, если владелец доли по какой-то причине не готовы заниматься этим лично. Наиболее бесспорным, по мнению Федеральной нотариальной палаты, является направление извещения заказной телеграммой через почтовое отделение, с просьбой к сотрудникам почты выдать вам копию телеграммы, направленной совладельцу. Тогда будет видно, когда и какого содержания телеграмму вы направили. Это будет доказательством того, что вы известили сособственников о намерении продать свою долю.

Также нотариус проверит, нет ли других претендентов на "кусочек" квартиры, дееспособен ли собственник, не является ли он банкротом, действителен ли его паспорт.

Тариф за удостоверение сделки составит 0,5% от ее суммы, но не более 20 тысяч рублей.

Как прописать в квартире новых жильцов, если она находится в долевой собственности?

Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников, исключение - регистрация несовершеннолетних детей сособственников (статья 20 ГК РФ).

Как одному из нескольких собственников квартиры выкупить у других их доли?

Один из сособственников квартиры может выкупить доли других собственников, достигнув с ними согласия или, при определенных обстоятельствах, выкупить доли принудительно.

Так, если доля собственника по отношению к размерам долей других сособственников является значительной (то есть это самая крупная доля по сравнению с долями других), то в судебном порядке сособственник может по очереди признать доли сожителей незначительными и выкупить их. Выкуп возможен только при наличии всех трех условий одновременно: доля сособственника незначительна, эта доля не может быть реально выделена, собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Вопрос о принудительном выкупе разрешается, как правило, судами в делах о выделе доли в натуре. При этом является ли доля незначительной или нет, решает суд в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела. Например, суд может учитывать следующие обстоятельства: нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и так далее.

Если один из собственников квартиры захотел продать свою долю, то могут ли другие сособственники ему это запретить?

Собственник доли вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей, а другие сособственники не вправе ему помешать. Однако законом установлены некоторые особенности распоряжения собственником своей долей. Например, при продаже доли ее собственник обязан сначала в письменном виде предложить выкупить свою долю иным собственникам. Сособственники в течение месяца должны либо выразить согласие на покупку доли, либо отказаться. В случае если совладелец квартиры не ответил на ваше предложение о продаже доли в праве собственности на квартиру, либо отказался от ее покупки, то вы вправе продать свою долю в квартире любому постороннему лицу по цене и на условиях, которые вы указывали в своем письме совладельцу квартиры. Стоимость цены для нового покупателя не может быть ниже той, что была предложена совладельцу.

При каких условиях можно выделить доли в натуре?

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК). Например, выдел доли в натуре в жилом доме допускается, только если есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, то есть с отбельным входом и независимыми коммуникациями. Выдел доли в натуре возможен как по соглашению сособственников, так и в судебном порядке, если согласие не было достигнуто.

Важно учесть, что выдел в натуре запрещается, если его осуществление невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, которое находится в общей собственности (например, невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности). Если выделить долю в натуре невозможно, то суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию. Получив такую компенсацию, собственник утрачивает право на свою долю.

Как в отношении частной деятельности, так и коммерческого оборота возникают ситуации, когда объекты материального мира находятся в общей собственности нескольких лиц. Такое явление именуется долевым владением. В чем его особенности, как осуществляется прописка в квартирах с долевым владением и продается такое имущество.

Что это такое

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Под долевой собственностью понимается в силу гл.16 ГК РФ имущество, находящееся во владении нескольких лиц. Характеризуются такие отношения множественностью субъектов, которым принадлежат имущественные права.

Возникает такое право на основании нескольких оснований:

• при приобретении имущества пополам с кем-нибудь, к примеру, родственниками;
• при наследовании;
• в результате ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;
• при создании вещи в виде главного предмета и его принадлежности без определения их соотношения;
• при постройке дома на несколько хозяев.

Особенностью долевого владения является выделение объема принадлежащего имущества каждому субъекту. В отличие от совместной собственности, где часть каждого субъекта не определена и устанавливается в результате проведения процедуры выделения или разделения.

В случае с обоими режимами доли признаются равными, если по договору или судебному акту не определено другое соотношение. Такое правило установлено на основании . Доля определяется в виде дроби, как 1/2, 1/3, 2/10 и др., а также может выражаться в оценке стоимости части имущества, принадлежащей определенному участнику отношений.

Соглашением сторон может устанавливаться, что размер доли в последующем зависит от объема финансирования, трудового или интеллектуального, занятости в бизнесе, иного улучшения характеристик существующего имущества.

Частным случаем определения долей супругов при разделе имущества может быть принятие решения суда о выделении доли в квартире, принадлежащей жене на праве личной собственности в связи с приобретением прав на объект недвижимости до брака.

В результате существенного улучшения характеристик имущества посредством проведения дорогостоящего ремонта по индивидуальному дизайну цена на квартиру на рынке повысилась почти вдвое. В связи с этим в ходе разделения долей суд посчитал целесообразным выделить долю в праве на указанное имущество.

Какие права дает

Долевая собственность дает возможность участникам отношений:

• использовать имущество по назначению;
• осуществлять владении;
• распоряжаться по своему усмотрению;

Эти правомочия осуществляются хозяевами вещи совместно при наличии единодушного согласия, достигнутого независимости от размера доли каждого, поскольку голос каждого приравнивается к одному. К примеру, одобрение принимается одинаково совместно как владельцем 1/5 доли в собственности, так и 2/15. Все мнения учитываются.

Наряду с основными правами есть возможность:

• получать доход от совместной собственности;
• извлекать продукцию от объекта в долевом владении;
• предоставление имущества в качестве залога для оформления кредитных отношений и др.

При недостижении согласия между владельцами вещи вопрос решается в претензионном или судебном порядке. Для реализации объекта одним из владельцем необходимо обязательно получение одобрения от хозяина другой доли. Это правило распространяется в отношении преимущественного права покупки, когда один из собственников выражает желание реализовать свою долю.

Он должен сначала предупредить об этом других владельцев. Если они отказываются приобрести освобождаемую долю, то появляется возможность на основании закона и с их согласия продажи их третьим лицам со стороны.

Помимо имущественных прав наличие доли возможно в отношении кредитных обязательств. Частным случаем является наследование. Наследники обращаются в нотариальную контору по месту последнего проживания умершего для распределения имущественных прав.

Помимо доли в собственности они получают пропорционально оформленной на имя каждого части долговые обязательства, если в отношении наследодателя имеются оформленные займы или ипотека, другие финансовые обязательства. Не выплачивать часть долга можно только одним способом – совершения отказа от доли в наследстве.

Долговые обязательства налагаются как на предметы общего совместного, так и долевого владения.

Меры осуществляются путем:

• выдела из имущества доли;
• предоставления компенсации в определенном размере;
• организация торгов при установлении оценки выделяемой доли.

Занижение стоимости при реализации части имущества должником не допускается с целью защиты интересов кредитора. При отказе от приобретения доли в имуществе других участников, возможна реализация объекта с публичных торгов. Продажа напрямую части объекта кредитору может нарушить права других дольщиков.

Порядок пользования жилым помещением в общей долевой собственности

Помимо имущественных прав пользователь доли получает обязательства по ее содержанию, в том числе обеспечению надлежащего содержания:

• несению расходов на содержание;
• проведения текущего и капитального ремонта;
• оплата стоимости регистрации;
• страхование при необходимости с выплатой сбора за приобретение полиса;
• внесение налоговых платежей и оплаты коммунальных услуг в случае с недвижимостью и др.

Расходы на содержание имущества в долевой собственности несет каждый участник гражданских отношений независимо от факта и длительности, регулярности его использования.

Как прописаться

Регистрация по месту жительства осуществляется собственником доли в любое время самостоятельно. Для этого получения согласия других дольщиков необязательно независимо от размера части причитающегося ему имущества. Прописка возможна при наличии доли в любой пропорции, к примеру, 1/2 или 2/50 – объем пропорции не имеет значения.

Если прописывается на жилплощади ребенок до 14 лет, то согласия других дольщиков не требуется, остальных граждан – нужно предоставить в паспортный стол или УФМС РФ письменные разрешения от всех дольщиков и прописанных в квартире лиц.

Следует отметить, что собственник квартиры не вправе выселить прописанных на жилой площади граждан, которые отказались от своей доли в имуществе при приватизации жилого объекта.

К объектам долевой собственности может относится:

• квартира;
• жилой дом;
• индивидуальная постройка – коттедж, таун-хаус;
• изолированная комната.

Прописка осуществляется на временной или постоянной основе на основании закона №5242-1 «О свободе перемещения граждан…»

Регистрация осуществляется в течение 7 дней с момента занятия жилой площади, если предполагаемый срок пребывания составляет не менее 90 дней. Нарушение этого правила о порядке постановке на жилищный учет приведет к наложению административной ответственности в размере 1,5 тыс. руб. на основании требований .

Особенности продажи

Распоряжаться имуществом могут все участники долевой собственности. Каждый из них вправе реализовать принадлежащую часть при обязательном предварительном уведомлении других хозяев. Реализация в публичном порядке третьим лицам возможна только при отсутствии согласия о приобретении доли с их стороны или игнорирования предложения длительное время, либо при предложении нереальной компенсации, не соответствующей рыночным аналогам.

Кредитору передать имущество в счет долгов также не представляется возможным, кроме как в случаях, когда произошел отказ других участников отношений от преимущественного права покупки.

Такие правила распространяются в равной степени на следующие объекты:

• квартиры;
• жилые дома и земельные участки;
• предметы быта и др.

При обязательной регистрации сделки требуется предоставление согласия в письменной форме о заключении договора купли-продажи других собственников или договор о разделении собственности. Частным случаем является приобретение доли в квартиры третьи лицом, на которую оформлена личная собственность одного из супругов на основании брачного договора.

В отношении различных объектов применяются различные сроки для ответа других участников совместной собственности о возможности реализовать часть имущества в публичном порядке:

• в отношении движимых предметов срок на раздумывание дается в течение 10 дней;
• при реализации недвижимого имущества – не более 1 месяц.

На оспаривание сделки предоставляется период в течение 3 лет с момента, когда сторона узнала о нарушении своего права. К примеру, была реализована доля в совместном имуществе с заменой собственника на стороннее лицо, о чем второму законному владельцу не было ничего известно.

О проведении сделки он заранее не был предупрежден. В результате такой договор может признаваться в законном порядке ничтожным, то есть незаключенным, при отсутствии правовых последствий для сторон.

Как происходит раздел

В отношении долевого имущества предполагается, что часть каждого участников отношений установлена по закону или соглашению сторон.

Порядок раздела собственности определен . Доли признаются равными, если соглашением между участниками отношений не установлено иное.

В таком же порядке происходит раздел доходов, если владение осуществляется на совместных началах. Предполагается, что прибыль распределяется в зависимости от размера доли каждого хозяина.

На практике возможно, что участие в извлечении доходов от общего объекта собственности один из дольщиков принимает единолично или в большей степени. С учетом его занятости достигаются договоренности о распределении прибыли на совместных началах.

Возможно продажа в порядке:

• компенсации стоимости доли другими участниками имущества;
• проведения публичных торгов при наличии согласия других хозяев вещи или игнорирования ими уведомления о реализации имущества третьим лицам.

Особое внимание следует обратить при заключении договора купли-продажи доли в совместном имуществе, поскольку на основании указанных положений в соглашении будет определяться налоговая нагрузка при получении прибыли или начислении обязательных платежей, предусмотренных законодательством, за собственность в определенных размерах.

При получении компенсации участник долевой собственности теряет право на часть принадлежащего ему имущества.

В отношении семейного имущества существует действует следующий порядок определения долей каждого супруга. По закону их доли признаются равными 1/2 на основании закона. Другие размеры частей могут устанавливаться согласно брачного договора или соглашения о выделении долей, заверенных обязательно в нотариальном порядке. Определение возможно как в виде определенной пропорции, так и дроби.

В процессе распоряжения недвижимостью двумя и более физическими лицами необходимо учитывать особенности правового вопроса, включая определение долей в праве общей собственности. Реализация права может выражаться в виде совместного владения, без выделенных частей каждого участника, так и долевого владения, при котором происходит определение размера владения всех сособственников. Порядок действий и возможности распоряжения объектом зависит от того, является ли недвижимость в долевом или совместном владении.

Порядок определения размера долей

Общее имущество, относимое к долевому, учитывает возможность и необходимость установления размера, отводимого на каждого владельца недвижимости. Процесс определения долей в праве общей долевой собственности будет зависеть от конкретных обстоятельств получения имущественного права:

• Согласно регламенту по закону;
• По достижении согласия между участниками.

Объект считается равнодолевой собственностью в следующих ситуациях:

• при невозможности определения величины собственности каждого участника;
• в соответствии с положениями законодательства;
• по добровольному согласию владельцев.

Равенство долей

Необходимость выявления размера части возникает в следующих случаях:

• при выделении из состава целого объекта;
• при планировании каких-либо действий относительно объекта.

Семейным кодексом закреплено равенство относительно совместно нажитого имущества супругов.

Помимо этого, части считаются равными для участников фермерского или крестьянского хозяйства согласно ст. 258 ГК. Члены хозяйства при разделе недвижимого имущества или при выходе из состава участников хозяйства вправе рассчитывать на равное распределение владения.

Определение долей

Величина владения, исключая случаи равнодолевого распределения, устанавливается согласно вкладу каждого из участников в образование рассматриваемого объекта.

Изменение доли

В процессе владения и осуществления различных действий относительно недвижимости (продажи, мены, покупки и т.д.) могут возникнуть ситуации изменения владения.

Порядок определения изменившейся доли участника долевой собственности учитывает следующие критерии:

• материальный вклад в улучшение всего недвижимого объекта;
• возможность установления величины приращения и выделения из состава общей недвижимости;
• трудовой вклад участника общедолевой собственности в производимое изменение;
• иные инвестиции и мероприятия по приращению.

Читайте также О распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности

Варианты изменения долевого соотношения

Изменение величины в общедолевой собственности связано с производимыми мероприятиями, улучшающими жилье. Предпринимая действия по изменению целого объекта недвижимого имущества, различают отделимые внесения изменений и неотделимые улучшения.

В случае, если один из собственников произвел действия, повлекшие неотделимое улучшение всего объекта недвижимости, он вправе рассчитывать на согласование увеличения своей части согласно росту стоимости недвижимости, в результате изменений.

Если произведены действия, повлекшие отделимое улучшение, приращение, без какого-либо вреда для изначального объекта недвижимости и ущерба остальным участникам, согласование с другими совладельцами на внесение данных изменений не потребуется.

При установлении величины владения каждого участника после улучшения исходят из принятого всеми сособственниками решения:

• увеличение части физического лица, внесшего улучшения;
• выплата компенсации соразмерно произведенному вкладу в улучшение с сохранением величины частей.

Если единое решение не было достигнуто, отделимое улучшение оформляется в собственность владельца, инициировавшего приращение или изменение.

В случае возникновения споров относительно способа оформления измененных прав собственности, обращаются в суд.

Судебная практика

В судебных инстанциях, чаще всего, рассматриваются споры, касающиеся следующих ситуаций:

• выявление доли в квартире;
• определение величины имущества для последующего распоряжения;
• изменение величины доли после улучшения.

Установить долю в недвижимости, в частности, в квартире, допустимо только в случае наличия реальной возможности с учетом следующих положений:

• Натуральный выдел части недвижимости почти неосуществимо в условиях однокомнатной квартиры.
• При установлении объективных непреодолимых препятствий, влекущих невозможность выдела имущества из общей недвижимости, судом может быть назначена компенсация согласно размеру доли.
• Отсутствие выдела и оформления должным образом доли предполагает обязательное согласование с другими владельцами объекта любых действий в части реализации права распоряжения имуществом.
• Выдел сопровождается урегулированием порядка использования общей собственностью с другими владельцами.

Каждый случай определения доли рассматривается индивидуально, с учетом всех сопутствующих обстоятельств и условий. В случае невозможности достижения мирной договоренности с сособственниками, решение выносится на основании рассмотрения дела в суде.

Доли в квартире

Практика показывает, что определение размера имущества отдельного лица в квартире относится чаще к формальному выявлению размера владения. По сути, данное мероприятие предполагает перевод квартиры из разряда совместного в общее долевое имущество.

Общая долевая собственность супругов предусмотрена законодательным нормами РФ наравне с совместной. Именно на праве общей долевой собственности часто оформляется покупка недвижимости и другого ценного имущества. В чем разница между этими режимами и почему иногда долевая собственность предпочтительнее, расскажем в нашей статье.

Право общей долевой собственности и совместной собственности (признаки по ГК РФ)

Общая долевая и общая совместная собственность имеют одинаковую природу: обе они предполагают многочисленность собственников одного и того же объекта имущества. При этом каждая из них имеет также и свои отличительные особенности.

Трактовка права общей долевой собственности ГК РФ предполагает изначальное определение долей владения имуществом, которые могут как равными, так и неравными. Распоряжение имуществом осуществляется супругами в пределах принадлежащих им долей.

Между общей долевой собственностью и долевой собственностью разницы нет. Согласно гражданскому законодательству, эти понятия идентичны.

Совместная же собственность супругов не предполагает выделения долей, и распоряжение имуществом осуществляется супругами совместно, основываясь на принципе добросовестности.

По желанию супругов или заинтересованной третьей стороны имущество, находящееся в их совместной собственности, может быть разделено. Доли, полученные в результате такого разделения, образуют общую долевую собственность.

В каком случае возникает общая долевая собственность супругов?

Общая долевая собственность супругов образуется тогда, когда для их имущества применяется не законный (установленный нормами семейного законодательства РФ), а договорной режим. По воле супругов это происходит:

• при заключении брачного договора (тогда этот режим будет действовать для всего совместного имущества супругов, которое они определят в условиях договора);
• при заключении отдельных договоров по приобретению (созданию) имущества.

В последнем случае для одной части имущества супругов может действовать законный режим, а для другой части — договорной.

Помимо добровольного установления общей долевой собственности существует еще и принудительное, которое происходит в судебном порядке.

Общая долевая собственность на квартиру, дом, земельный участок и ее отличия от совместной собственности

Между совместной собственностью и долевой собственностью разница в большей степени проявляется именно в отношении недвижимого имущества. Это связано с тем, что владение объектами недвижимого имущества наряду с правами устанавливает также и обязанности по содержанию имущества.

Вторым фактором, который играет роль в том, что супруги стремятся к более четкому разграничению долей владения недвижимым имуществом, является его стоимость. Цена недвижимости, как правило, высока и потому существенно затрагивает интересы сторон.

Учитывая это, гражданское законодательство России устанавливает для недвижимости особый порядок распоряжения, отступая от принципа добросовестности, который является постулатом совместной собственности и отличает ее от долевой. Речь идет о требовании нотариально заверенного согласия второго супруга на сделку с имуществом, которое составляет общую совместную собственность. Однако отступление от принципа презумпции добросовестности не отменяет других признаков совместной собственности (и ее отличия от общей долевой собственности), в том числе равноправия супругов в распоряжении имуществом.

Определение долей в праве общей долевой собственности

Прекращение режима совместной собственности и переход к общей долевой собственности могут наступить вследствие того, что:

• супруги установили долевое владение с определением долей, принадлежащих обеим сторонам, в момент приобретения права общей собственности на имущество;
• супруги определили доли владения имуществом на основании взаимного согласия путем подписания соглашения о разделе имущества либо (в случае отсутствия согласия сторон) путем обращения в суд;
• третья сторона, заинтересованная в определении доли одного из супругов, обратилась в суд (например, при обращении взыскания на совместное имущество) с обращением о разграничении долей в общей долевой собственности.

По взаимному согласию супругов доли могут быть определены как пропорционально их вкладу в создание (приобретение) имущества, так и непропорционально. Суд при определении долей исходит в большинстве случаев именно из пропорций вклада каждого супруга.

Последствия выделения доли из общей долевой собственности

Выделение доли каждого из супругов приводит к тому, что они получают право самостоятельно распоряжаться своей долей имущества и приобретают на нее право общей долевой собственности. При этом необходимо помнить, что у второго супруга появляется право первоочередного приобретения не принадлежащей ему доли, если второй супруг решает ее продать.

Помимо этого выделение доли приведет к разграничению обязанностей по содержанию имущества. В частности, это касается уплаты налогов с общей долевой собственности, страхования имущества, а также коммунальных, эксплуатационных и прочих расходов.

Следует особо отметить, что если условия владения общим имуществом устанавливаются брачным договором , то при признании его недействительным или расторжении (как по решению суда, так и по обоюдному согласию супругов) стороны возвращаются к законному режиму.

Скачать форму договора

Если же долевая собственность была установлена индивидуальным договором (например, приобретения квартиры), то решением сторон или судебных органов может быть только изменен размер долей, совместное же владение уже не может быть установлено. Единственной возможностью для сторон вернуться к совместному режиму владения является оспаривание сделки целиком и признание ее недействительной — однако для этого у сторон должны быть очень веские обстоятельства.

С ежедневным развитием экономических отношений между людьми нередки случаи приобретения не только отдельного объекта недвижимости, но и его доли.

Что понимается под долевой собственностью?

Долевая собственность — это движимое или недвижимое имущество, находящееся в собственности нескольких человек, разделенное на конкретные доли каждого из собственников. Такая собственность возлагает на своего владельца не только право получать определенные доходы или прибыль в соотношении с имеющейся у него долей, но и возлагает на него обязанности по погашению расходов в отношении своей доли.

Долевая собственность обычно выражается в процентном или долевом отношении (например: 1/5 доля дома).

Приобретение недвижимости, являющейся долевой собственностью, на первый взгляд не отличается от продажи недвижимости, у которой один собственник, однако, это лишь на первый взгляд. Законодательно закреплены нормы, в связи с которыми продажа долевой собственности может затянуться или не состояться вовсе.

Нормы гражданского кодекса закрепили положение о преимущественном праве покупки продаваемого или меняемого объекта недвижимости (дома, дачи, гаража, квартиры и пр.). Такое право имеет место лишь при совершении возмездной сделки, если долевая собственность дарится, правило о преимущественном приобретении не применяется.

Если один из долевых собственников намерился отчудить свою долю недвижимости постороннему лицу, то ему необходимо первоначально поставить в известность о предполагаемой сделке сособственников этого имущества, детально описав стоимость продажи и ее условия. После чего оставшиеся дольщики могут либо приобрести отчуждаемую долю, либо отказаться от такого приобретения.

Если кто-либо из дольщиков изъявит желание купить принадлежащую Продавцу долю отчуждаемого объекта недвижимости, по установленным Продавцом условиям, отказать Продавец не имеет права. В процессе приобретения долевая собственность такого дольщика увеличится по отношению к остальным сособственникам.

В случае если покупателем отчуждаемой доли недвижимости является сособственник, а не постороннее лицо, то уведомлять иных дольщиков по закону не требуется.

Если же сособственник или сособственники отказались от приобретения предложенной им доли, сделка может быть оформлена с предполагаемым покупателем. Однако для того чтобы избежать возможных в последующем судебных споров или признания Продавец обязан правильно уведомить сособственников путем направления им письменного извещения.

Получив письменное извещение, сособственник, не намеренный приобретать предложенную долю, обязан оформить письменный отказ от преимущественного права покупки у нотариуса. Такой отказ должен быть оформлен до совершения сделки либо непосредственно при ее совершении.

При оформлении сделки, в которой объектом является долевая собственность, кроме отказа от права покупки необходимо собрать стандартный перечень документов: паспорта всех участников сделки; документы, подтверждающие владение недвижимым имуществом (свидетельство о наследстве, приватизации, ренты, купли-продажи и пр.); выписка из бюро технической инвентаризации на часть недвижимого имущества; если продается жилое помещение, то необходимо предъявить справку, подтверждающую наличие/отсутствие зарегистрированных лиц в недвижимом имуществе; все сопутствующие согласия (согласия супруга, членов семьи, органов опеки).

Если объектом сделки является часть дома с землей, то необходимо позаботиться не только о правильно оформленных документах на часть дома, но и о документах на часть земельного участка.