Коммерческий наем. Коммерческий найм жилого помещения жк рф

Когда решается вопрос с наймом жилья, то тут же возникают сомнения по поводу того, нужно ли составлять договор по найму или обойтись устным соглашением. Юристы рекомендуют всегда придерживаться законодательных норм и обязательно заключать договора о найме жилья. Причем это необходимо как наемщику жилья, так и человеку, который сдает жилое помещение в найм.

Вид заключаемых договоров о найме различается в зависимости от прав арендодателя на жилплощадь. Например, жилье может быть приватизированным, подаренным, наследованным по решению суда, полученным в результате обмена, приобретенным путем купли-продажи или служебным (не приватизированным). Для каждого конкретного случая предусмотрена своя форма составления договора о найме жилья – имущественный найм, поднайм и т.д.

Социальный найм жилья: особенности составления договора

Социальный договор по найму жилья составляется в соответствии с Жилищным Кодексом РФ, предусмотренным статьей №60, главой 8. По этому договору одна из сторон (собственник жилья – наймодатель) передает другой стороне (нанимателю) принадлежащее ей жилое помещение для временного проживания на определенных условиях. Наймодатель может быть собственником квартиры муниципального или государственного жилищного фонда. От его имени для составления договора по найму жилья может присутствовать уполномоченное лицо, жилищным законодательством такие действия со стороны наймодателя разрешаются. Как правило, договора социального найма жилья заключаются без строгих сроков действия составленных документов.

Что означает коммерческий найм жилья?

По договору коммерческого найма жилья обе стороны, составляющие данные документы (собственник жилья или его уполномоченное лицо и наниматель), договариваются об оплате за проживание. Это тип договора считается возмездным, консенсуальным и взаимовыгодным для обеих сторон (наймодателя и нанимателя). Причем нанимателем в большинстве случаев может быть лишь физическое лицо. Юридическое лицо может заключить коммерческий договор по найму жилья, если помещение будет использоваться по прямому назначению – для проживания в нем граждан. В качестве объекта коммерческого найма может быть не только квартира, но и отдельная комната или целый дом – любое изолированное помещение, пригодное для проживания. В многоквартирных домах при найме жилья в договора включаются не только помещения под проживание, но и площади общего пользования, несущие конструкции и др.

Коммерческий и социальный найм жилья: главные отличия

1) При коммерческом найме жилья договора могут быть заключены на пользования помещениями по всем существующим видам жилого фонда. Социальный найм жилья подразумевает сдачу в найм жилых помещений из муниципального или государственного фонда.

2) По социальному найму жилья составление договора считается бессрочным, тогда как коммерческий найм может быть заключен на срок, не превышающий пяти лет, потом необходимо перезаключение договора.

3) Коммерческий найм подразумевает только добровольное соглашение двух заинтересованных сторон. Социальный найм жилья может быть административным актом по решению государственных или местных органов власти.

4) В социальном найме предусмотрены различные льготы на квартплату, согласно законодательству Жилищного Кодекса РФ, договора заключаются с учетом нормирования жилой площади на каждого проживающего человека в снятом помещении. По коммерческому найму нормирования жилой площади и лимитирования квартплаты не предусмотрено, стороны сами оговаривают все нюансы договора по найму.

5) При составлении договора социального найма жилья официально подписывать документ могут лишь близкие родственники, тогда как в коммерческих договорах нанимателями могут стать совершенно посторонние люди, не имеющие родства между собой.

6) По социальному договору сдачи жилья российским законодательством предусмотрено предоставление выселяемым гражданам другого пригодного для жизни жилья. При выселении из наемного помещении по коммерческим договорам наймодатель не обязан предоставлять или искать наемщику другое жилье.

Найм жилья: основные правила безопасности для нанимателя

1. Тщательная проверка документов у владельца жилого помещения. Оплата за найм жилья должна всегда передаваться наймодателю под расписку.

2. При составлении договоров по найму жилья указываются паспортные данные как наймодателя, так и наемщика, фиксируется точный адрес сдаваемого в найм жилья, с упоминанием документов на владение жильем. Уточняется размер квартплаты на определенный срок найма (указывается месяц, год), все суммы предоплат, залогов, а также вопросы, касающиеся ремонта и времени посещения наймодателя для совершения сделки очередной оплаты.

3. Желательно при составлении договора на найм жилья составить также передаточный акт, в котором будет указано все имущество наймодателя, переданное вместе с жильем во временное пользование (бытовая техника, мебель, ковры, посуда и т.д.). Тогда в случае ущерба и порчи имущества наймодатель сможет требовать возмещения убытков у нанимателя жилья. Поэтому наниматель должен лично проверить, как работает техника, в каком состоянии находится передаваемое ему имущество, чтобы в дальнейшем не возникало конфликтов.

4. Следует заранее обсудить с наймодателем важные моменты проживания в нанятом помещении – оплата коммунальных услуг, междугородних переговоров, пользование Интернетом, кабельным телевидением, ремонт сантехники и т.д.

Найм жилья: обязанности нанимателя

1. Снятую по договору жилплощадь использовать только по прямому назначению, без передачи ее в субаренду, размещения на этих площадях складов или офисов.

2. Обязуется соблюдать все правила проживания в жилом помещении, которые подробно перечислены в Жилищном Кодексе РФ, с соблюдением режима, не ущемляя права других жильцов (если вопрос касается многоквартирных домов или коммунальных квартир). Следует поддерживать чистоту в местах общего пользования, не нарушать тишину дома после 23:00 часов и т.д.

3. По истечения срока найма обязуется беспрепятственно съехать с площади жилого помещения или перезаключить договор на найм жилья.

4. Обязан беспрепятственно впускать наймодателя на территорию квартиры, комнаты или дома, если владелец сдаваемого в наем помещения приходит с целью проверки и контроля над использованием жилья.

5. Несет материальную ответственность за сохранность жилого помещения и всего имущества, перечисленного в договоре. В случае пожара и других непредвиденных бедствий обязан возмещать убытки за свой счет.

6. Обязан своевременно производить оплату по коммунальным счетам, телефонным переговорам, проводить текущий ремонт в снятом в наем жилом помещении, если этот пункт оговорен в условиях договора.

Новое на сайте

Справочник охранника

Уголок пенсионера

Школа безопасности

Ремонт своими руками

Коммерческий найм жилого помещения (жилья)

Существуют два основных вида найма жилья - социальный и коммерческий. Коммерческий найм отличается от социального. Главным его отличием является то, что договор между нанимателем и наймодателем осуществляется путем взаимного соглашения по условиям договора. Это освобождает нанимателя от постановки на учет в качестве нуждающегося в предоставлении жилья, необходимости ждать своей очереди в получении помещения. Другими отличиями являются - срок действия договора, порядок его расторжения, круг объектов договора и многие другие.

Особенности коммерческого найма жилья

При сдаче помещения по коммерческому найму, собственник теряет свое право на предоставляемые льготы по их ремонту, обслуживанию и содержанию . Договор коммерческого найма предусматривает круг лиц получающих право на пользование помещением. В него могут входить не только лица, постоянно проживающие с нанимателем, но и другие граждане, не входящие в состав его семьи.

Вселение лиц, не предусмотренных условиями договора, может быть произведено только по согласию наймодателя , нанимателя помещения и всех проживающих там лиц. Для вселения несовершеннолетних получение такого согласия не требуется.Объектом любого договора найма жилья может быть только изолированное помещение: дом, квартира или часть его, пригодная для постоянного проживания.

Коммерческий найм жилого помещения предусматривает только условие его пригодности для проживания , без требований к благоустроенности. При смене наймодателя, за нанимателем остается его право пользования жильем, без изменения или расторжения ранее заключенного договора.

Договор коммерческого найма оформляется письменно и не требует нотариального заверения . Не соблюдение этого условия может лишить стороны права ссылки на условия договора.

Договор коммерческого найма заключается на заранее определенный срок , но не более чем на 5 лет. По истечению этого срока, наниматель помещения имеет преимущество перед другими гражданами, на оформление нового договора.

Существует понятие краткосрочного договора - наем жилья на срок меньше года . При этом правила установленных взаимоотношений между нанимателем и наймодателем не применяются.По истечению срока договора, собственник помещения обязан известить нанимателя о своем решении в продлении и ли в отказе от продления срока договора. Не выполнение этого условия является основанием продления договора на прежних условиях и на ранее оговоренный срок.

Обязанности нанимателя и наймодателя

Договор коммерческого найма является двусторонним, возлагающим на каждую сторону определенные обязанности и права.Обязанности нанимател я:

• следить за сохранностью жилого помещения;
• своевременно оплачивать жилое помещение;
• оплачивать коммунальные услуги (применяется при заключении договора с собственником помещения);
• делать текущий ремонт помещения, если другое не предусмотрено условиями договора;
• освободить помещение по окончании срока договора;
• следить за сохранностью жилого помещения и нести материальную ответственность за причиненные убытки.

• предоставить необходимые коммунальные услуги;
• производить капитальный ремонт сдаваемого помещения;
• соблюдать условия предусмотренные заключенным договором.

Расторжение договора коммерческого найма

Гражданин вправе на расторжения договора с условием письменного предупреждения наймодателя за три месяца до освобождения помещения. Договор, может быть, расторгнут по инициативе наймодателя в судебном порядке, при условии не внесения платы за проживание, разрушении или порче помещения, признания его не пригодным для проживания, использовании жилья не по назначению.

Юридические услуги

Заключая договор коммерческого найма жилого помещения, целесообразнее всего сначала получить юридическую консультацию у адвоката по Жилищному праву. Помощь высококвалифицированного специалиста поможет вам заключить договор на более выгодных для вас условиях , соблюдающих ваши права.

Что такое социальный найм жилья и кто может им воспользоваться?

В виду некоторых обстоятельств многие граждане сталкиваются с социальным наймом жилого помещения. Однако, что означает это понятие, и какие нюансы имеет такое пользование недвижимостью, знают немногие. Разберемся в статье, что это такое – социальный найм жилья и какие юридические особенности за собой несут подобные правоотношения.

Понятие социального найма жилого помещения

В соответствии со ст. 675 ГК РФ, социальным называется жилье, которое находится в жилищном фонде государства. Права и обязанности, а также порядок оформления социального найма регулируются гражданским и жилищным законодательством.

По социальному найму собственник (муниципальные или государственные органы) передает нанимателю (гражданину особой социальной категории) жилое помещение для пользования и проживания. По сути, социальный найм – это юридическая сделка между государством и гражданином, по которой последнему предоставляется жилье на льготных условиях.

Эта сделка оформляется посредством заключения договора. В тексте этого документа фигурирует одно лицо, но предоставленной квартирой вправе пользоваться все члены его семьи. Они не будут лишены этого права даже в случае смерти главного нанимателя (ст. 672 ГК РФ).

Отличие коммерческого найма от социального

Можно подумать, что социальный найм – это вид арендных отношений. В какой-то степени так оно и есть.

Перечислим основные отличия коммерческого найма от социального:

1. Наймодателем всегда выступает государство или муниципалитет. Граждане оформляют квартиру в аренду у государства.
2. Жилая площадь предоставляется нанимателю на бессрочной основе.
3. Строго тарифицированная и фиксированная плата за пользование жилым помещением.

Кроме вышеперечисленных отличий, жилье, предоставляемое с соцнайм, должно соответствовать установленным требованиям.

Жилье по договору социального найма

Не всякое жилье может быть предоставлено по договору соцнайма. Существует ряд требований, которым оно должно соответствовать, закрепленных в ст.62 ЖК РФ:

• полная изоляция;
• помещение не должно быть нежилым;
• предоставленное помещение не должно входить в общедомовую собственность.

Кроме того, жилье должно территориально располагаться в месте нахождения нанимателя. Особые требования установлены и в отношении площади, которая полагается на каждого проживающего в муниципальном жилье. Эти нормы устанавливаются в зависимости от региона и других критериев. В среднем, показатели следующие:

• 33 м 2 для одного нанимателя;
• 42 м 2 для двух проживающих;
• 18 м 2 на каждого, если проживающих три и более человек.

Если в жилищном фонде отсутствует жилье с нужной площадью, указанная норма может быть уменьшена до 10 %.

Согласно ст. 62 ЖК РФ, предметом соцнайма может стать любое изолированное жилое помещение – дом, квартира, часть дома или квартиры, а также комната.

Кому предоставляется социальный найм?

Лица, которые могут получить жилье в социальный найм, перечислены в ст. 49 и ст. 51 ЖК РФ. К таким гражданам относятся:

1. Лица, официально признанные малоимущими, которые нуждаются в жилплощади.
2. Сироты или несовершеннолетние граждане, оставленные без попечения родителей.
3. Лица, проживающие в аварийных помещениях, не подлежащих ремонту.
4. Люди, страдающие хроническими тяжелыми формами заболеваний, с которыми не могут проживать члены семьи (перечень заболеваний приведен в ст.51 ЖК РФ).

Гражданин будет считаться малоимущим, если у него отсутствует договор социального найма с государством или же такое жилье было предоставлено, но его площадь не соответствует нормам на человека, установленным в регионе. Такое может произойти, если в период проживания появился новый член семьи, на которого также положены метры.

Кроме того, претендентами на получение социального жилья являются:

• ветераны ВОВ;
• люди, лишившиеся жилья в результате природного бедствия;
• военнослужащие, получившие травмы во время несения службы;
• люди, участвующие в ликвидации последствий аварии на ЧАЭС и получившие инвалидность по этой причине;
• инвалиды I и II групп.

Нанимателем может быть только гражданин РФ. Члены семьи нанимателя являются сонанимателями. Это могут быть супруг/супруга, дети или родители. Другие родственники или иждивенцы могут быть сонанимателями, если участвуют в ведении хозяйства на равных правах.

Иные граждане признаются сонанимателями в судебном порядке при наличии веского основания.

Правовое положение нанимателя по договору социального найма

Проживание в предоставленном государством помещении является основанием для возникновения прав и обязанностей сторон. Наниматель вправе проживать в социальном жилье, если:

• своевременно вносит полную оплату за пользование недвижимостью и услугами ЖКХ;
• соблюдает общественный порядок и не создает неудобств соседям;
• использует жилье только по целевому назначению;
• содержит помещение в надлежащем состоянии и при необходимости делает ремонт.

Эти обязанности предусмотрены в ст. 67 ЖК РФ. Договором социального найма могут быть предусмотрены и иные условия проживания. Наниматель обязан ставить в известность наймодателя, если у него произошли какие-либо изменения, которые могут стать основанием для изменения условий договора.

Кроме обязанностей, у нанимателя есть также и ряд прав. В соответствии со ст. 67 ЖК РФ, он может:

• сдавать помещение в поднаем третьим лицам;
• заселять в жилье других лиц;
• требовать от наймодателя выполнения своих обязательств (к примеру, проведения капитального ремонта);
• допускать временное проживание других лиц;
• обменивать жилплощадь на другую.

Если наймодатель не выполняет со своей стороны условий договора, квартиросъемщик вправе требовать снижения размера оплаты за жилье или возмещения ущерба.

Права и обязанности наймодателя

Правовое положение наймодателя регулируется ст. 65 ЖК РФ. Согласно этому нормативному акту, собственник социального жилья при предоставлении его в наем обязан:

• передать нанимателю жилое помещение, прав на которое нет у других лиц;
• обеспечить предоставление качественных коммунальных услуг;
• проводить капитальный ремонт, когда это требуется;
• принимать участие в действиях, направленных на обеспечение надлежащего состояния объекта недвижимости.

Наймодатель вправе получать от съемщика оплату за жилое помещение, а также требовать внесения платежей за услуги ЖКХ.

Если съемщиком будет нанесен ущерб имуществу, наймодатель может потребовать возмещения ущерба, а в некоторых случаях расторжения отношений.

Предоставление жилого помещения по социальному найму

Получить жилье из социального фонда можно, воспользовавшись следующим алгоритмом:

1. Обращение в жилищный отдел муниципалитета.
2. Предоставление пакета документов и написание заявления о предоставлении жилья.
3. Выждать срок рассмотрения обращения (не более месяца). Ответ придет в письменной форме.

В ответе может содержаться отказ от предоставления недвижимости в пользование или решение о постановке в очередь. При наличии преимущественного права на вселение заявителю будет определенно место в отдельной очереди.

В перечень необходимых бумаг, как правило, входит:

• общегражданские паспорта РФ и свидетельства о рождении (до достижения 14-ти лет) каждого члена семьи заявителя;
• справки о доходах;
• справка о стоимости имущества, если таковое есть в собственности семьи;
• справка о постоянной регистрации за последние 10 лет.

Потребуются и иные документы, список которых определяется индивидуально в зависимости от ситуации и социального статуса заявителя. Перечень следует уточнять в муниципалитете.

Что входит в оплату за квартиру по социальному найму?

Если рассматривать в целом, то оплата за жилье включает в себя следующие составляющие:

1. Оплата аренды по договору.
2. Оплата услуг ЖКХ.
3. Оплата содержания и ремонта жилья.

Граждане, относящиеся к категории малоимущих, освобождаются от оплаты аренды. Однако коммунальные платежи и содержание помещение остается их обязанностью.

Социальное жилье – хорошая альтернатива для людей, которые не имеют возможности приобрести недвижимость в собственность и проживают в неблагоприятных условиях. При таком виде отношений единственной материальной обязанностью остается оплата услуг ЖКХ и ремонта помещения.

Служебное жилье по социальному найму

Некоторым гражданам предоставляется служебное жилье. Например, военнослужащим по контракту или сотрудникам государственных учреждений.

Когда срок действия контракта подходит к концу, жилое помещение подлежит возврату собственнику, т.е. государству. Однако если в семье съемщика есть дети, не достигшие совершеннолетия, то он получит материальную компенсацию до 40 % от стоимости жилья.

Если семья признается малоимущей, то служебное жилье может перейти в категорию муниципальное. Тогда возможно оформление дальнейшего проживания по социальному найму.

При возникновении спорных ситуаций и вопросов, касающихся муниципального жилья, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.

Теперь вы знаете, что такое социальный найм жилья, кому предоставляется такая жилплощадь и какие правовые последствия за собой несут такие правоотношения.

Некоммерческий наем жилья: главные моменты

Указом Президента РФ от 7 мая 2012 г. № 600 предусматривается формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода. Речь идет о людях, которые нуждаются в улучшении жилищных условий по причине малого метража или плохого состояния жилья, но при этом не являются малоимущими и не могут получить квартиры на условиях социального найма. В связи с этим в Госдуму в конце декабря 2012 года был внесен законопроект, призванный выполнить поставленную главой государства задачу. Рассмотрение документа в нижней палате проходило с трудом, поэтому он был принят и подписан главой государства только в июле текущего года. По оценке председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галины Хованской, Федеральный закон от 21 июля 2014 года № 217-ФЗ (далее – Закон) коснется примерно 40% населения России.

Предпосылкой для разработки Закона стал тот факт, что миллионы граждан лишились права на улучшение жилищных условий после вступления в силу 1 марта 2005 года Жилищного кодекса РФ. Если по Жилищному кодексу РСФР получить квартиры по договорам социального найма могли практически все лица, признанные нуждающимися в жилье, то согласно Жилищному кодексу РФ – только малоимущие и некоторые другие категории. Таким образом, "просто нуждающимся" оставалось рассчитывать только на коммерческое жилье. Сейчас данную проблему планируется решить при помощи института найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (далее – некоммерческий наем). Он займет промежуточное положение между социальным наймом и арендой жилья по рыночным ценам. Для этих целей также предусматривается создание специальных наемных домов.

Закон вступил в силу 22 июля, им внесены изменения в Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и ряд других нормативных актов.

Кто может претендовать на некоммерческий наем?

Квартира в наемном доме социального использования может быть представлена гражданину, который признан нуждающимся в жилом помещении по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом РФ или другими нормативными актами. При этом его доход и доход членов его семьи, а также стоимость подлежащего налогообложению имущества не должны превышать определенные значения, которые будет устанавливать индивидуально каждый субъект РФ (ст. 91.3 Жилищного кодекса РФ).

Уровень благосостояния, который позволит человеку претендовать на квартиру в наемном доме, региональные власти будут устанавливать исходя из простого принципа. Доход гражданина не должен позволять ему и членам его семьи приобрести жилье в собственность за счет собственных средств, кредита или займа. Причем определяться это будет исходя из цен на квартиры на территории муниципального образования, где он проживает.

В ходе обсуждении Закона многие граждане опасались, что квартиры в рамках некоммерческого найма можно будет передавать иностранным гражданам, что негативно скажется на российских "очередниках". Однако Законом это прямо запрещено с единственной оговоркой – исключение из данного правила может быть установлено международным договором. Также жилье на основании некоммерческого найма не смогут получить граждане, признанные или имеющие основания быть признанными малоимущими – для них предусмотрен социальный наем.

В чем специфика договора некоммерческого найма?

Договор некоммерческого найма может заключаться на срок от одного года до 10 лет и подлежит государственной регистрации. Срок его действия определяется по выбору нанимателя, за исключением некоторых случаев, например, если на помещения в наемном доме обращается взыскание (ст. 91.6 Жилищного кодекса РФ). При этом в некоммерческий наем не может быть сдана часть квартиры (комната), что исключает возможность формирования на подобных условиях коммунальных квартир (ст. 91.5 Жилищного кодекса РФ).

По истечении срока договора наниматель имеет право продлить его на новый срок, кроме случаев, когда он перестал соответствовать критериям нуждаемости в жилье. Однако если другие граждане на данное жилье не претендуют, то договор может быть продлен, но не более, чем на год (ст. 91.9 Жилищного кодекса РФ). Однако, по прогнозам Галины Хованской, на практике ожидается дефицит жилья, так что подобным правом вряд ли получится воспользоваться на самом деле.

Наниматель не сможет передавать жилье в рамках некоммерческого найма в поднаем, по договору безвозмездного пользования, обменивать его (ч. 3 ст. 97.7 Жилищного кодекса РФ). Также не предусматривается право на его приватизацию. Содержание и текущий ремонт жилого помещения возложено на наймодателя, если иное не будет установлено в договоре (ч. 2 ст. 91.7 Жилищного кодекса РФ).

Договор некоммерческого найма можно расторгнуть двумя путями: по соглашению сторон или по инициативе одной из них. Так, наниматель при желании прекратить аренду должен направить наймодателю письменное уведомление об этом не позднее, чем за три месяца до даты расторжения договора. При этом потребуется согласие всех постоянно проживающих с ним членов семьи. Наймодатель также может требовать расторжения договора, но только в судебном порядке, если (ст. 91.10 Жилищного кодекса РФ):

• наниматель не внес или не полностью внес квартплату более чем шесть раз в течение 12 месяцев или имеет задолженность более трех среднемесячных размеров квартплаты за 12 месяцев;
• наниматель передал жилое помещения или его части по договору поднайма, договору безвозмездного пользования;
• наниматель или постоянно проживающие с ним члены семьи имеют другое жилье на территории того же муниципального образования (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – в том же городе), если размер общей площади таких жилых помещений в расчете на нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления.
• наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, разрушили или повредили жилье, систематически нарушали права и законные интересы соседей или использовали жилое помещение не по назначению.

Стоит отметить, что в случае расторжения договора наниматель и его родственники подлежат выселению, другое жилое помещение им не предоставляется. Также договор может быть расторгнут автоматически: в связи выездом в другое место жительства, утратой (разрушением) жилого помещения или смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Как происходит постановка на учет?

Чтобы получить право на заключение договора некоммерческого найма, необходимо встать на учет в качестве нуждающегося в предоставлении соответствующего жилья. Его осуществляют органы местного самоуправления по месту жительства (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – городские власти, если такие полномочия не переданы на муниципальный уровень). Заявление и документы, подтверждающие, что гражданин нуждается в жилье, можно представить непосредственно в уполномоченный орган или через многофункциональный центр (ст. 91.13 Жилищного кодекса РФ).

Принятие граждан на учет осуществляется в порядке очередности предоставления заявлений и документов. При этом если гражданин встал на очередь для получения жилья по договору социального найма до 1 марта 2005 года (еще по Жилищному кодексу РСФР), он с того же момента считается принятыми на учет в рамках некоммерческого найма. Таким образом, до наступления своей основной очереди, гражданин сможет арендовать жилье в наемном доме.

После того, как гражданин встал на учет в государственном или муниципальном органе, он должен подать наймодателю заявление о предоставлении жилого помещения в рамках некоммерческого найма. При этом заявление может подаваться только одному наймодателю, по выбору гражданина, в том числе и в отношении строящегося жилья. Отказать в приеме заявления наймодатель может в случае (ст. 91.14 Жилищного кодекса РФ):

• если количество заявлений превысило количество предоставляемого жилья;
• если гражданин не состоит на учете в качестве нуждающегося в предоставлении жилья на условиях некоммерческого найма;
• если конкретный наемный дом строится для нуждающихся определенной категории, к которой заявитель не относится.

Других оснований для отказа в приеме заявлений наймодателем не предусмотрено. Зато закрепляется право гражданина обжаловать неправомерный отказ в судебном порядке.

Жилье гражданам наймодатель предоставляет в порядке очередности, в зависимости от времени их постановки на учет в качестве нуждающихся в жилье. В некоторых случаях квартиры могут предоставляться вне очереди – гражданам, жилье которых признано не подлежащим ремонту или реконструкции, а также страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний (ст. 91.16 Жилищного кодекса РФ).

При этом в качестве наймодателя по договору некоммерческого найма могут выступать (ст. 91.2 Жилищного кодекса РФ):

• уполномоченный государственный или муниципальный орган либо уполномоченная указанным органом организация;
• организация, являющаяся собственником жилого помещения или уполномоченная собственником такого жилого помещения.

Наймодателем по договору некоммерческого найма в одном наемном доме социального использования может являться только одно лицо.

Что из себя представляют наемные дома?

Наемным домом является здание (или все помещения в здании), которые принадлежат одному собственнику и предназначаются для предоставления гражданам по договорам найма жилых помещений. Если дом коммерческого использования, то заключается договор коммерческого найма, если социального использования – то некоммерческого найма. Поскольку в данной статье мы рассматриваем некоммерческий наем, то остановимся на основных критериях наемных домов именно социального использования (ст. 91.16 Жилищного кодекса РФ).

Доля жилых помещений, предоставленных по договорам некоммерческого найма в наемном доме социального использования, не может быть менее 50% (равно как и доля соответствующих помещений в общей площади дома). Данное положение породило бурные дискуссии еще на этапе рассмотрения Закона Госдумой, так как фактически позволяет половину квартир в наемном доме социального использования сдавать в коммерческий наем.

"Изначально 100% квартир в таком наемном доме должны были быть отданы очередникам. К великому сожалению, все-таки пролоббировали застройщики возможность в этом же доме сдать квартиры под коммерческие цели. Мне эта норма крайне не нравится, она нарушает концепцию, которую я предлагала изначально. Представьте себе, завтра придет 100 очередников, на 100 квартир, а им скажут: "50% – да, а остальные – на коммерческие цели. Я вообще считаю, что эту формулировку нужно переделать и прописать, что отдавать на коммерческие цели жилье можно только в том случае, если нет очередников, нуждающихся в нем".

При этом данное положение, по мнению Галины Хованской также может стать причинной конфликта интересов среди жильцов таких домов, так как очевидно, что "коммерческие" и "некоммерческие" наниматели относятся к разным социальным категориям. "Никогда их жители не договорятся, потому что у них разные возможности и разные требования к услугам управляющей компании" , – заметила Галина Хованская в ходе обсуждения документа в Госдуме.

Кроме того, согласно позиции Галины Хованской обойти норму о 50% достаточно просто, так как штраф для застройщика – 100-200 тыс. руб. "Он заплатит [штраф – Ред. ], и весь дом станет коммерческим" , – пояснила депутат. Однако, несмотря на эти аргументы, соответствующие поправки все равно были приняты нижней палатой, одобрены Советом Федерации и подписаны Президентом РФ.

Продажа или иное отчуждение помещения в наемном доме или наемного дома целиком допускается только одному собственнику и при условии сохранения цели использования такого наемного дома. Управление наемным домом осуществляет сам наймодатель, если собственник такого дома или помещений в нем не передал данную обязанность управляющей организации.

При этом собственник здания может изменить цель использования наемного дома (с социальной на коммерческую) или же вообще перестать использовать его в качестве такового. Однако при этом законодатель установил ряд гарантий соблюдения интересов как нанимателей, так и государственных и муниципальных органов.

Так, подобные манипуляции не допускаются, если хотя бы одно из жилых помещений предоставлено внаем гражданам. Кроме того, собственник здания должен возместить государству или муниципальным властям всю полученную поддержку, выделенную ему для создания и эксплуатации наемного дома, а также проценты. Правда такая обязанностью у него возникает только если он "передумал" до истечения срока, прописанного в договоре о предоставлении поддержки (ч. 2 ст. 91.17 Жилищного кодекса РФ).

Как устанавливается стоимость аренды в наемном доме?

Плата за наем строится по принципу возмещения расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома или приобретение всех помещений в таком доме, расходов, связанных с содержанием и текущим ремонтом, капитальным ремонтом дома и других. Устанавливаться квартплата будет в зависимости от того, кому принадлежит дом, – органом государственной власти, органом местного самоуправления или наймодателем. Последний должен согласовать размер платы за наем с органом местного самоуправления. Также квартплата может быть прописана в договоре об освоении территории (ст. 156.1 Жилищного кодекса РФ).

"На стадии эксплуатации социальное жилье для малоимущих требует постоянных вливаний из бюджета: на содержание, дотации, на капитальный ремонт и так далее. В нашем случае этот жилищный фонд пить и есть не просит, из бюджета денег не берет. То есть он на самоокупаемости работает. Плата за наем должна компенсировать эксплуатационные расходы. Однако в отличие от коммерческого жилья на рынке нет цели извлечения прибыли. Здесь ставится цель улучшения жилищных условий", – пояснила подход законодателя Галина Хованская.

Тем не менее, в любом случае плата за наем жилого помещения в расчете на один квадратный метр его общей площади не может превышать ограничений, которые будут устанавливаться органами государственной власти субъектов РФ. Устанавливаться они будут дифференцированно для разных муниципальных образований, в зависимости от месторасположения наемных домов, потребительских свойств, уровня благоустройства, размеров жилых помещений.

Изменять размер платы за наем жилого помещения можно не чаще чем один раз в три года. Исключение составляет ежегодная индексация, порядок осуществления которой утвердит Правительство РФ. При этом тарифы на тепловую энергию, холодное, горячее водоснабжение, водоотведение и газ для наемных домов рассчитываться в общем порядке. Иными словами, размер квартплаты и коммунальных услуг будет устанавливаться с учетом возможностей тех категорий граждан, ради которых и вводился институт некоммерческого найма.

Галина Хованская, председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству:

"Речь идет в первую очередь о бюджетниках, имеющих "белую" зарплату, которая превышает порог [необходимый для признания малоимущим – Ред .], о молодых семьях – это вторая категория, которая остро нуждается в этом виде жилищного фонда. Третья категория – это специалисты, которых привлекают развивающиеся крупные предприятия. Руководство привлекает их с семьями, и, естественно, они кровно заинтересованы в жилищном фонде, который предоставляется на длительный срок, за разумную плату, которая будет меньше, чем на рынке жилья. Особенно этот вопрос остро стоит в крупных региональных центрах, где стоимость найма на рынке достаточно высока. О Москве и Санкт-Петербурге я не говорю – там разница в оплате будет в разы. Но даже в дотационных регионах разница в оплате будет 20-30% по сравнению с рыночной стоимостью. Так что этот проект направлен на жителей крупных региональных центров. В поселках стоимость квартиры в частном жилищном фонде примерно такая же [как планируется по договорам некоммерческого найма – Ред .], потому что там предложение превышает спрос. В крупных региональных центрах – обратная пропорция".

Как планируется стимулировать застройщиков?

Поддержка застройщиков зависит от того, является наемный дом государственным (муниципальным) или частным. В первом случае для создания, эксплуатации, приобретения наемного дома или всех помещений в нем могут использоваться бюджетные средства или находящееся в государственной или муниципальной собственности имущество. Во втором случае за счет этих же источников может осуществляться государственная, муниципальная или иная поддержка. Она будет предоставляться на основании федеральных законов, законов субъектов РФ, муниципальных правовых актов и иных правовых актов федерального и регионального уровня в порядке, установленном государственными или муниципальными программами (ст. 91.19 Жилищного кодекса РФ).

При этом договором или решением о предоставлении поддержки для создания, эксплуатации наемного дома социального использования могут быть установлены условия ее выделения (например, определенный уровень платы за наем жилого помещения). Также может прописываться возвратность и возмездность поддержки, в том числе если целевое использование наемного дома меняется с социального на коммерческое или же здание вообще прекращает использоваться в качестве наемного дома. При этом если государственная или муниципальная поддержка предоставлялась для создания или эксплуатации наемного дома социального использования, то эти условия включаются в договор или решение обязательно.

Однако застройщику для начала придется заключить договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования на срок от 20 до 49 лет. Это будет происходить по итогам аукциона, который проводится одним из указанных способов (ст. 55.27 Градостроительного кодекса РФ):

• путем повышения начальной цены за право заключения данного договора;
• путем снижения размера платы за наем жилых помещений в социальном наемном доме в расчете на один квадратный метр общей площади жилого помещения.

Застройщики, заключившие такие договоры, смогут получить государственные или муниципальные земельные участки под упомянутые цели в аренду без проведения торгов и предварительного согласования мест размещения объектов. Арендная плата – в размере земельного налога за соответствующий земельный участок. В случае изменения размера ставки земельного налога размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке (п. 2.4 ст. 30 Земельного кодекса РФ).

Кроме того, отдельные самодостаточных регионы смогут осуществлять прямое субсидирование строительства наемных домов, а у застройщика будет возможность сдавать нежилые помещения в социальных наемных домах под коммерческие цели и таким образом компенсировать свои расходы. При этом, как отметила Галина Хованская, уже в сентябре Госдума планирует рассмотреть законопроект о внесении изменений в НК РФ, в котором будут предусматриваться и налоговые льготы для застройщиков.

Таким образом, с одной стороны задумка со строительством наемных домов социального использования очевидно хорошая, с другой – при ее воплощении пришлось значительно пойти навстречу застройщикам, позволив им отдавать 50% квартир под коммерческий наем. При этом не факт, что застройщиков заинтересует строительство подобных домов, ведь затраты на них будут возвращаться дольше, чем при строительстве квартир на продажу. Кроме того, новый механизм не заработает тотчас же, так на строительство каждого подобного дома уйдет минимум 1,5 года. Помимо этого, еще предстоит принять необходимые нормативные акты на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, что также займет время.

По данным опроса, проведенного нашим порталом, 62% респондентов в успех наемных домов не верят . Часть из них (11%) считают, что застройщикам будет невыгодно возводить такие здания. По мнению других (51%), из-за различных злоупотреблений жилье в итоге может не дойти до нуждающихся. "Как обычно часть квартир уйдет по "нужным" людям". "Дай "на лапу" – и кто-нибудь вселится в такую квартиру. Какой-нибудь более состоятельный гражданин» , – так объясняли свое недоверие участники опроса.

Председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская подвела итоги работы комитета за 2013 год на пресс-конференции, состоявшейся 19 декабря текущего года в пресс-центре РИА Новости. Предлагаем краткий обзор основных законодательных инициатив, а также тенденций применения действующих законов в сфере жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

По итогам первого полугодия 2013 года общий объем задолженности по коммунальным услугам в нашей стране составил 736 млрд руб., из них 146 млрд руб. приходится на долги населения. К неплательщикам применяются самые разнообразные меры воздействия, вплоть до выселения из занимаемой квартиры. О том, насколько они законны, какие пути обеспечения погашения коммунального долга могут появиться в ближайшее время, какие факторы влияют на рост совокупной задолженности по коммунальным услугам и как лучше поступить в случае образования долга, читайте в нашем материале.

© ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 2017. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания "Гарант" и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Коммерческий наем жилья

Коммерческий наём жилья – это вид перехода права на распоряжение квартирой или комнатой, принадлежащей муниципальному или федеральному образованию.

Осуществляется посредством составления договора имущественной сделки, в которой одна сторона (муниципалитет) передаёт другой стороне (физическому лицу) право пользоваться таковым на условиях возмездности по непосредственному целевому назначению.

Полномочия получателя включают в себя те же виды, что и жильё, передаваемое по договору социального найма или по договору аренды.

Административные органы вправе использовать определённый процент квартир, изымаемых у владельцев по причинам нарушений. В этом числе может оказаться так же жильё:

Средства, получаемые от передачи данных помещений гражданам, вносятся в городской или местный (областной, районный) бюджет и распределяются на приоритетные для населённого пункта цели.

Заселиться в квартиру или комнату на данном основании могут несколько членов семьи, которые вносятся списком в договор, с определением статуса в отношениях и степени родства, при его наличии. В этом случае ответственность между лицами разделяется солидарно.

Отличия коммерческого от социального найма

По объекту, которыми являются квартиры и комнаты, находящиеся в собственности населённого пункта, эта гражданско-правовая сделка напоминает социальный наём помещений, с разницей в условиях и статусе имущественных прав заселяющихся.

По субъекту сделка аналогична, но не тождественна договору аренды, в котором субъектные отношения ограничены строгими рамками, так как арендодателем может являться только уполномоченное должностное лицо со стороны местной власти, а в роли арендатора допускается выступать только физическому лицу. Существуют и иные существенные сходства и различия.

Главное сходство между обозначенными правоотношениями – принадлежность к категории Жилищного фонда (ЖФ) РФ.

В то время как коммерческая сдача жилья осуществляется в отношении помещений из числа этой же категории ЖФ, она допускает переход прав в более широком диапазоне, задействуя инициативу из числа граждан, не достигших очереди на его получение.

Для отношений аренды таких ограничений не предусмотрено, арендодатель допускается к распоряжению любой недвижимостью, находящейся в его ведении. Кроме этого арендатором могут выступать как физические, так и юридические лица из числа предприятий, организаций и компаний.

В сравнении с ним, наймодатель, представляющий государственный или муниципальный орган власти, вправе передавать квартиры только физическим лицам. Но возможности заселившихся на этом основании граждан, не допускают не только участия принадлежащего им объекта в имущественных сделках, но и приватизации недвижимости.

Это становится юридическим последствием различия в базовых основаниях. Что вменяет регулирование возмездных правоотношений не Жилищным, а Гражданским кодексом.

Коммерческий наём для очередников

Граждане, состоящие на очереди для получения социального жилья, вправе, но не обязаны получать квартиры на данных условиях.

В отношении к иным претендентам на получение из числа заинтересованных лиц, не состоящих на очереди на получение жилья, очередники имеют приоритет, но при условии, что они выходят из числа очередников и утрачивают право на приобретение помещения в качестве нуждающихся лиц.

Такие условия не регламентированы, но правомерны. Они складываются в большинстве регионов РФ и санкционированы местным законодательством.

При этом не допускается принуждение очередников к выбору в пользу обозначенных условий. Уполномоченные должностные лица не могут подменить один вид гражданско-правовых отношений другим, так как условия и виды получаемых преимуществ в данном случае не равносильны.

Выкуп и приватизация

Данный вид имущественных отношений не допускает приватизации жилья. Это оказывает существенное влияние на позиции очередников, которые предпочитают иметь возможность приватизировать недвижимость, согласно установленным законодательством нормативам.

Отмена приватизации здесь опирается на резолютивную основу, которая отражает приватизацию юридическим аспектом Жилищного законодательства, на которое опирается Закон о приватизации (см. Можно ли приватизировать служебное жилье).

Гражданское законодательство предусматривает допустимость выкупа. Но таковой должен быть санкционирован собственником недвижимости, которым является государство или муниципалитет. В настоящее время не существует законодательных норм, которые несут резолюции по требованию выкупа или запрету на него.

По усмотрению законодателя, в фонде которого находится помещение, решается вопрос с выкупом. На основании административных актов и положений допускается разрешение выкупа или запрет на него. Эти условия требуется внести отдельным пунктом (см. Особенности правовой процедуры «аренда квартиры с последующим выкупом»).

Регистрация при коммерческом найме жилья

По законодательному регламенту Миграционной службы РФ, каждый резидент, а так же – иностранец, обязан иметь регистрацию по месту постоянного проживания. Так как сдаваемое помещение принадлежит органу власти, предписания, которые им регламентированы, оно исполняет в первую очередь.

Так как договор имеет срочный характер и оформляется на срок от 1 года до 5 лет, регистрация по установленному адресу не допускает пролонгации без повторного оформления соглашения (см. Временная регистрация).

Пролонгация же осуществима:

• при продлении действия соглашением на установленный срок;
• автоматически – при отсутствии прекращения действия.

Администрация не должна, прекращая действие договора, без объяснения причин нанимателям квартиры, заключать его с другими гражданами. Это продиктовано приоритетным правом проживающих в помещении лиц, если они притязают на повторный или последующий сроки пролонгации права пользования жильём.

Разрешение на прописку требуется отразить в вводной части документа. Так же она допускается при отсутствии прямых указаний на её запрет, если в договоре проигнорирована постановка вопроса о регистрации вселившихся.

Договор коммерческого найма жилья

В случае предоставления съёмного жилья, составляется двусторонний договор, с определением сторон:

• Государственная структура или администрация населённого пункта, являющиеся собственниками объекта недвижимости и выступающие в роли наймодателя.
• Физическое лицо, семья или иная группа лиц, выступающие в роли нанимателя.

Далее следуют характеристики помещения, которое сдаётся временным владельцам. Они содержат сведения, соответствующие кадастровым учётным данным и справкам из БТИ. Разночтения и разногласия в перечисленных источниках не допускается.

Здесь же, во вводной части, указывается вид владения, на основании которого помещение передаётся временно проживающему лицу. А так же – установленные существенные условия договора, такие как:

• время и место составления;
• разрешение на регистрацию;
• допустимость субаренды;
• право выкупа.

• Условия передачи прав, с определением времени, места и организационных требований, к сторонам.
• Права и обязанности контрагентов.
• Сроки действия договора.
• Установление фиксированной платы и условия её предоставления лицами, пользующимися квартирой.
• Ответственность за не исполнение положений и пунктов контракта, допустимость введения штрафов и пени за просрочку платежа.
• Возможность расторжения контракта по взаимному соглашению сторон или в судебном порядке.
• Порядок действия контрагентов в ситуациях непреодолимой силы или в случае форс-мажора.

В заключение ставятся реквизиты и подписи (печать) сторон, а составленный договор регистрируется в Росреестре.

Условия расторжения договора коммерческого найма и выселения жильцов

Условия, предоставленные сторонам для расторжения контракта и выселения граждан и их семей из съёмной квартиры, не одинаковы.

Получатели помещения в данном случае имеют приоритет. С их стороны допускается съезд с места проживания по их усмотрению, при предварительном предупреждении собственника жилья через управляющую компанию за 3 месяца до расторжения контракта.

Владелец недвижимости, которым является муниципалитет, такими правами не обладает. В случае нарушений регламента проживания заселившимися, или по иным причинам, их выселение допускается только по решению суда.

Для этого вначале уполномоченное лицо со стороны администрации официально уведомляет граждан о требовании освободить помещение, занимаемое ими, в срок 3 месяца, с указанием причин.

После трёх месяцев, если лица не съехали, допускается подача искового заявления с ходатайством о расторжении договора и выселении.

Выселить жильцов без решения суда нельзя. Исключение составляют случаи, когда граждане выписываются и съезжают после предъявленных претензий добровольно, заключив соглашение о расторжении договора по взаимному согласию. Инициатива граждан так же регулируется составлением соглашения о прекращении права пользования помещением, исходящая по их волеизъявлению.

Прекращение пользования сопровождается снятием с регистрационного учёта. Если выселение производилось через суд, то выписка так же допускается по решению суда. При условии, что в семье нанимателей проживают малолетние дети или подростки – потребуется привлечение органов опеки и попечительства.

Законы о коммерческом найме жилья

Данный вид владения и перехода права пользования регулируется статьёй 671 (п.1) ГК РФ. К нему применяются нормы законодательства:

1. обязательное составление в письменном виде (ст. 674 ГК);
2. обязанности наймодателя (ст. 676 ГК РФ);
3. допустимость нескольких участников в лице нанимателя (ст. 308 ГК);
4. допустимость подселения (п. 4 ст.677 ГК);
5. равноправие лиц, проживающих в одной съёмной квартире (п.2 ст.677 ГК);
6. прописка детей (п.2 ст.679 ГК);
7. положение о качестве жилья, пригодного к заселению (п.1 ст. 673 ГК) (см. Жилое помещение и пределы его использования);
8. срок контракта (ч.1 ст. 683 ГК);
9. проведение ремонтных работ (ст. 681 ГК);
10. размер оплаты (п.1 ст. 681 ГК);
11. выбытие нанимателя по переуступке (п. 1 ст. 686 ГК), в случае смерти (п.2 ст. 686 ГК);
12. преимущественное право оформления на новый срок (684 ГК).

Министерство образования РФ

Профессиональный лицей № 15

РЕФЕРАТ

Договор коммерческого найма

Выполнил: Предеин А.В.

Проверила: Жукова Т.А.

Введение

В 1991 г. принимается Закон РСФСР “О внесении изменений и дополне­ний в Жилищный кодекс РСФСР”, на основании которого пользова­ние жилыми помещениями разрешалось осуществлять не только по договору найма, но и по договору аренды.

Конституция РФ впервые включила норму о праве граждан на жилище: «никто не может быть произвольно лишен жилища»;

«никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения». Она в значительной мере рас­ширила перечень оснований приобретения жилища. Граждане сами за свой счет или с привлечением государственных субсидий могут поку­пать, менять жилье, своими силами или с привлечением подрядных организаций участвовать в жилищном строительстве и т.д. «Малоиму­щим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату...».

Основными нормативными актами, регулиру­ющими жилищные правоотношения, являются Гражданский и Жилищный кодексы. Но поскольку Гражданский кодекс - отраслевой нормативный акт, то в нем отражены нормы гражданского законодательства специфичные, прежде всего, для договора коммерческого найма жилого помещения. Жилищный ко­декс - комплексный нормативный акт, регулирующий разнородные отношения в жилищной сфере, в том числе гражданские и административные.

Помимо названных источников, в сфере жилищных правоотношений большое значение уделяется постановлениям Конституционно Суда Российской Федерации, который осуществляет проверку законности многих актов и их соответствие конституционным правам граждан.

2. Договор найма жилого помещения - традиционный институт гражданского права, оформился как самостоятельный договор из договора имущественного найма.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Результатом достигнутого соглашения служит передача собственником или управомоченным им лицом двух правомочий: владения, пользования и, в некоторой мере, распоряжения предметом договора.

Договор найма жилого помещения считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям; каждая сторона, наниматель и наймодатель, имеет права и несет обязанности, поскольку жилое помещение предоставляется нанимателю в пользование за плату.

Все предоставляемые гражданам жилые помещения объединяются законодательством в понятие «жилищный фонд». Жилищный фонд -совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы, приюты, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Договор коммерческого найма жилого помещения заключается с собственником, жилого помещения или управомоченным им лицом и гражданином на основе их свободной воли и равноправно­го положения в гражданском обороте и является единственным основа­нием возникновения жилищных правоотношений. Предоставляемое жилое помещение по такому договору должно находиться в частном жилищном фонде или государственном и муниципальном фонде, не предназначенном для социального использования.

Социальное использование жилищного фонда имеет место только в домах государственного и муниципального жилищного фонда. «Жи­лищный фонд социального использования» предназначен для предо­ставления жилых помещений слабозащищенным слоям населения:

малоимущим гражданам, инвалидам, ветеранам войны и т.д. на основа­нии договора найма жилого помещения. Заключение такого договора происходит на условиях очередности, по правилам вселения, установ­ленным жилищным законодательством.

Регулирование социального найма установлено в ЖК РСФСР, в Законе «Об основах федеральной жилищной политики» и нормативных актах субъ­ектов Российской Федерации. В то же время к правоотношениям по договору социального найма могут применяться и нормы ГК. Гражданский Кодекс содер­жит лишь ряд положений, имеющих общее значения для всех видов найма жилого помещения. Так, нормы о письменной форме договора, сохранении договора найма жилого помещения при пере­ходе права собственности на жилое помещение, обязанностях нанимателя жилого помещения, временных жильцах (пользо­вателях) и поднанимателях, ремонте сданного внаем жилого помещения являются общими для названных разновидностей договора найма жилого помещения.

3. Жилое помещение по договору социального найма предоставляется «нуждающимся гражданам в улучшении жилищных условий». Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждан имеющие обеспеченность жилой площади на одного члена семьи ниже уровня, установленного правительством соответствующего субъекта РФ; проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям; проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний; проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений; проживающие в общежитиях и на условиях поднайма.

Наряду с нуждаемостью в улучшении жилищных условий, закон учитывает постоянное проживание гражданина в данном населенно пункте и размер доходов на одного человека.

Формирование указанных условий зависит от определенной совокупности факторов: демографических, территориальных, экономических. Поэтому субъекты РФ расширили свой объем компетенции в области применения жилищного законодательства.

В ряде нормативных актов субъектов РФ идет речь о постоянном проживании в «данной местности». Требование постоянного проживания в данном населенном пункте действует лишь при условии, если иное не установлено законодательством. Введение такой нормы способствует обеспечению нормального функционирования учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Основаниями возникновения жилищных правоотношений в фонд социального использования являются:

а) постановка на учет;

б) наступление очереди или установленных условий внеочередной получения жилья;

в) выдача ордера на жилое помещение;

г) договор социального найма жилого помещения.

Учет нуждающихся в улучшении жилищных условий ведется по месту жительства гражданина, а в случаях возможности его обеспечения жильем организацией, с которой он состоит в трудовых отношениях, при его жела­нии - и по месту работы. Жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования предоставляются гражданам районной, городской, районной в городе администрацией при участии общественной комиссии по жилищным вопросам, создаваемой из депутатов, представителей общественных ор­ганизаций и трудовых коллективов на основании их совместного реше­ния о предоставлении гражданину жилого помещения и ордера, выдан­ного этой же администрацией.

Условием заключения договора социального найма является нали­чие ордера на жилое помещение. Ордер представляет собой выписку из решения уполномоченного органа местной администрации, индивиду­ализирующую предоставляемое внаем жилое помещение, с указанием нанимателя и лиц, подлежащих вселению в жилое помещение вместе с ним. Без ордера жилищно-эксплуатационная организация не вправе заключить с гражданином договор найма на свободное жилое помещение. Если договор социального найма заключается с лицом, не имеющим ордера, то договор впоследствии признается недействитель­ным. Договор социального найма считается заключенным с принятием ордера жилищно-эксплуатационной организацией и передачей жилого помещения ордеродержателю.

Сторонами договора найма жило помещения являютсянаймодатель и наниматель.

В качестве наймодателя по договору коммерческого наймамогут выступать граждане и юридические лица, имеющие право частной собственности на жилое помещение, и государственные и муниципальные образования, обладающие жилищным фондом на праве государственной или муниципальной собственности.

Встречаются случаи, когда освободившееся в квартире жилое помещение в виде изолированной комнаты или комнат при отсутствии в ней граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий или имеющих жилую площадь менее установленной нормы на одного человека или не имеющих возможности его выкупить, передается этим же нанимателям квартиры по договору коммерческого найма.

За нанимателем занимаемое им жилое помещение будет закреплено по двум договорам найма: по договору социального найма - часть помещения, переданная ему ранее на основании ордера, и освободившееся жилое помещение - по договору коммерческого найма.

Наймодателем в договоре социального найма может быть только Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование. От их имени приобретать и осуществлять права и обязанности могут органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции. В жилищной сфере такую функцию, наравне с органами государственной власти и местного само­управления, осуществляют департаменты жилищно-коммунального хозяйства, жилищные и коммунальные органы.

Наймодателем по договору найма жилого помещения является жилищно-эксплуатационная организация (домоуправление и т.п.). Она заключает договоры и, будучи юри­дическим лицом, в случае возникновения спора является в суде сторо­ной по делу.

В договорах коммерческого и социального найма нанимателем яв­ляется только физическое лицо (гражданин), поскольку жилое помеще­ние предназначено для проживания. Юридическим лицам жилое поме­щение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Использовать жилое помещение юридическое лицо может только с целью предоставления его гражданам для проживания.

Договоры социального и коммерческого найма жилого помещения заключаются в письменной форме. Нарушение письменной формы не влечет недействительности договора, но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания Государственная регистрация для таких договоров не требуется. Письменный договор найма жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение в жилое помещение.

4. Предмет договора найма жилого помещения в одних случаях первоначально указывается в ордере (социальный наем), в других определяется соглашением сторон (коммерческий наем). Однако, как предусмотрел законодатель, для каждого договора найма предметом может являться жилой дом, квартира, часть квартиры или жилого дома. Эти помещения должны быть изолированными (иметь отдельный вход), благоустроенными применительно к условиям данного населен­ного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим тре­бованиям, т.е. быть пригодными для постоянного проживания.

Под жилым домом понимают постройку, предназначенную для по­стоянного или преимущественного проживания людей, имеющую фун­даментальную привязку с земельным участком, отвечающую стро­ительным, техническим, противопожарным и санитарно-техническим

требованиям.

Квартирой признается пригодная для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, на лестнич­ную клетку, места общего пользования и вспомогательные комнаты (кухня, ванная комната, коридор).

Жилая комната - обособленное стенами часть помещения, предна­значенная и используемая для проживания.

Существенное значение при предоставлении жилого помещения коммерческого найма имеет социальная норма жилой площади.

Если норма жилой площади, при вселении временных жильцов, на одного человека будет составлять менее 12 кв. м, наймодатель имеет право воспрепятствовать такому вселению. Наниматель, осу­ществляющий право пользования жилым помещением в виде комна­ты, квартиры в многоквартирном жилом доме, части дома, имеет право пользования механическим, электрическим, санитарно-техни­ческим оборудованием за пределами жилого помещения, обуслов­ленного в договоре. При проживании в жилом помещении, которое находится в едином комплексе недвижимого имущества, закрепленным в долевой собственности на основании созданного кондоминиума, наниматель вправе пользоваться общим имуществом кондоминиума.

5. Срок договора найма жилого помещения имеет существенное значение. Бессрочный характер носят правоотношения, вытекающие из договора социального найма.

Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок до пяти лет. При отсутствии в договоре указания на срок а действия, договор считается заключенным на пять лет. По истечении срока договора наниматель имеет право на возобновление договора на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Наймодатель имеет право, при желании нанимателя, заключить договор на новый срок, отказать ему в его продлении. Однако, используя свое право, наймодатель приобретает и обязанность не сдавать помещение внаем в течение года. При нарушении наймодателем этого условия, прежний наниматель имеет право требовать в судебном порядке признания договора с новым нанимателем недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Если наймодатель не выполнил обязанности предложить заключить договор или предупредить об отказе продления договора, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Продлевая договор, наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору коммерческого найма.

Заключение договора коммерческого найма жилого помещения возможно и на более короткий срок - до одного года. Краткосрочный наем характеризуется также меньшим количеством прав нанимателя. Наниматель лишен права включения в договор лиц, постоянно с ним проживающих, вселения постоянно проживающих, временных жильцов и поднанимателей, преимущественного права на возобновление договора на новый срок, права на замену нанимателя в договоре, предоставления длительного срока для устранения разрушений или порчи жилого помещения, послуживших основанием к расторжению договора.

6. Одним из существенных условий, определяющих характер рас­сматриваемого обязательства, являетсяцена. В договоре коммерчес­кого найма размер платы за жилое помещение и сроки платежей ус­танавливаются соглашением сторон. Если стороны не предусмотрели сроки внесения платы за жилье, она вносится нанимателем ежемесяч­но в порядке, установленном жилищным законодательством.

Определение размера платы - право обоих сторон, если стороны не пришли к единому мнению по установлению размера платежа. Договор коммерческого найма считается незаключенным, если не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Законодательство содействует охране прав нанимателя, предусматри­вая тем самым недопустимость одностороннего изменения размера платы за жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных законом или соглашением сторон.

Иной подход к определению размера платы предусмотрен в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. Оплата жилья в жилищном фонде социального исполь­зования, а также плата за коммунальные услуги осуществляется по ставкам, утвержденным органами местного самоуправления в зависи­мости от качества жилищного фонда и с учетом платежеспособности граждан, проживающих в жилых помещениях.

Размер оплаты жилья устанавливается наймодателем на основе ставок и тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства и методики определения нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг. В таких правоотношениях допустимо и одностороннее повышение раз­мера оплаты жилья и коммунальных услуг, но с одновременным предо­ставлением гражданам компенсаций на оплату этих плате­жей.

7. Действующее гражданское и жилищное законодательство определяет договор найма жилого помещения как двустороннее обязательтство, в котором стороны имеют права и несут соответствующие обязанности. Основной обязанностью наймодателя по договорам социального и коммерческого найма является предоставление свободного жилого помещения, пригодного для проживания. Оно должно быть также свободным от проживания других лиц, отвечать жилищным потребностям нанимателя и постоянно проживающим с ним гражданам. Предоставляемое жилое помещение по договору социального найма к моменту передачи не может быть занято другим нанимателем или сохраняться за ним в период его временного отсутствия.

Обязанности наймодателя носят длительный характер. Наймодатель обязан: осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, содержать в надлежащем порядке места общего пользования, инженерное оборудование и придомовую территорию, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату жилищно-коммунальные услуги. Наймодатель обязан производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения.

Жилищное законодательство устанавливает за наймодателем обя­занность своевременного ремонта жилых помещений, и содействовать нанимателю в проведении текущего ремонта. При осуществлении капитального ремонта наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение, пригодное для проживания и отвечающее санитарным и техническим требованиям. Договор найма жилого помещения не растор­гается, и наниматель вносит квартирную плату лишь за помещение, предоставленное ему на время ремонта. При невыполнении наймодате­лем капитального ремонта наниматель вправе произвести ремонт по сметной стоимости и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть ее в стоимость платы за жилое помещение, потребовать умень­шения платы за жилое помещение либо расторгнуть договор найма с последующим возмещением убытков.

Наймодатель не отвечает за недостатки сданного внаем жилого по­мещения, которые были оговорены в договоре или заранее известны нанимателю либо могли быть обнаружены при осмотре жилого поме­щения. При обнаружении нанимателем скрытых недостатков, полнос­тью или частично препятствующих пользованию жилым помещением, наниматель вправе по своему выбору потребовать от наймодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьше­ния платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостат­ков, либо досрочное расторжение договора и возмещение убытков. По­мимо возмещения убытков, наниматель имеет право требовать компен­сации морального вреда.

Законодатель возложил одинаковые обязанности на нанимателя по договорам социального и коммерческого найма, обусловленные специальным назначением и техническим состоянием объекта договора. В их число входят: использование жилого помещения по назначению, только| для проживания, обеспечение сохранности жилого помещения и поддержание его в надлежащем состоянии. Наниматель обязав своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения и обеспечивать наймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилищного фонда, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического состояния.

В случае освобождения жилого помещения наниматель обязан либо произвести текущий ремонт, либо оплатить его стоимость с дополнительными обязательствами, о которых он был извещен заранее.

Наниматель обязан в установленные договором найма сроки вносить плату за жилое помещение, своевременно вносить платежи за коммунальные услуги, принимать долевое участие в расходах по содержанию дома и придомовой территории.

Наниматель не вправе производить переустройство, перепланировку и реконструкцию жилого помещения без письменного разрешения наймодателя. Наниматель, допустивший самовольное переустройстве перепланировку и реконструкцию жилого или подсобного помещения обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние.

По договору социального найма наниматель приобретает ряд прав, гарантирующих удовлетворение его потребностей в жилье: право на сохранение жилой площади в случае временного отсутствия; право на бронирование жилого помещения; право на обмен жилыми помещениями; право сдачи помещения в поднаем и ряд других.

К числу прав нанимателя по договору коммерческого найма относится право нанимателя с согласия наймодателя вселять граждан в качестве постоянно с ним проживающих. При этом круг лиц, постоянно проживающих с нанимателем в нанимаемом помещении, определяется договором. На вселение несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Наниматель вправе разрешить безвозмездно проживать временным жильцам с согласия всех с ним проживающих и уведомления наймода­теля, а также с согласия наймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю за плату. Времен­ное проживание и поднаем ограничены сроком. Срок не может превы­шать шести месяцев для временных жильцов, а срок действия договора поднайма ограничивается сроком основного договора коммерческого найма.

Граждане, включенные в договоры коммерческого и социального найма в качестве соответственно постоянно проживающих или членов семьи, имеют равные с нанимателем права пользования жилым поме­щением.

Иначе распределяется их ответственность. Включенные в договор социального найма совершеннолетние члены семьи нанимателя несут с ним солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора. Характер такой ответственности не может быть изменен со­глашением сторон, так как предусмотрен жилищным законодательст­вом.

В период действия договора различные обстоятельствамогутвызвать необходимость изменения условий договора найма жилого помещения.

Изменение условий договора коммерческого найма жилого помещения допускается только с согласия наймодателя по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих. Наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно с ним проживающих.

В случае смерти нанимателя, признания его недееспособным, либо выбытия из жилого помещения права и обязанности по договору коммерческого найма переходят к одному из совершеннолетних граждан, постоянно проживавшему с нанимателем. Такой гражданин должен быть указан в договоре. Договор коммерческого найма продолжает действовать на тех же условиях. Согласие наймодателя в этом случае не требуется.

При отсутствии соглашения между совершеннолетними гражданами, указанными в договоре в качестве постоянно проживающих, они становятся сонанимателями жилого помещения, в противном случае такие споры решаются в судебном порядке.

Изменением договора социального найма является присоединение нанимателем освободившейся в квартире комнаты, не изолированной от занимаемого им жилого помещения, либо изолированного жилого помещения. Такое изменение договора влечет иные условия оплаты жилого помещения.

Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать согласия нанимателя и оставшихся совершеннолетних членов семьи заключения договора найма вместо первоначального нанимателя. Данное правило действует также в случае смерти нанимателя.

Совершеннолетний член семьи нанимателя с согласия нанимателя и всех совершеннолетних членов семьи вправе требовать раздела жилой площади и заключения с ним отдельного договора социального найма при возможности выделения жилой площади в соответствии с причитающейся ему долей либо с учетом соглашения о порядке пользования жилым помещением Споры, возникшие с признанием члена семьи нанимателем, а также требованием заключения отдельного договора найма, разрешаются в судебном порядке.

Договор коммерческого найма жилого прекращает­ся по истечении его срока и при отсутствии согласия нанимателя про­длить договор, в случае смерти одинокого нанимателя, а также гибели предмета договора.

У нанимателя и наймодателя есть право рас­торгнуть договор коммерческого найма жилого помещения по соглаше­нию сторон и в судебном порядке.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма, уведомив письменным предупреждением наймодателя за три месяца. По истечении указанного срока, с даты извещения наймодателя, договор будет считаться расторгнутым.

Договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях:

а) невнесения платы за жилое помещение за шесть месяцев, а при заключении договора на срок до одного года - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

б) при разрушении или порче, а также при использовании жилого помещения не по назначению как самим нанимателем, так и лицам, с ним проживающих;

в) непригодности помещения для постоянного проживания или его аварийного состояния;

г) систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем и лицами, совместно с ним проживающими.

Суд рассматривая требования наймодателя о расторжении договора, вправе предоставить срок не более одного года нанимателю для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в этот срок наниматель не выполнит указанные в решении суда действия, то при повторном обращении наймодателя суд расторгает договор найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения суда не более чем на один год.

Договор социального найма может прекратить действие с предоставлением нанимателю и членам его семьи другого благоустроенного жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий, а также в случае смерти одинокого нани­мателя или гибели предмета договора. По иным основаниям договор найма прекращается путем расторжения по инициативе нанимателя или наймодателя.

Наниматель жилого помещения в домах жилищного фонда социального использования в любое время, с согласия членов семьи, может требовать расторжения договора найма жилого помещения.

Досрочное расторжение договора коммерческого найма по требованию наймодателя влечет выселение нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц из занимаемого ими жилого помещения. В этом случае наниматель и постоянно проживающие с ним граждане выселяются без предоставления другого жилого помещения. Жилищный Кодекс предусмотрел следующие последствия выселения граждан: с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления другого жилого помещения.

С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения граждане выселяются в случаях: если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд; если жилое помещение подлежит переоборудованию в нежилое; если жилое помещение грозит обвалом; если жилое поме­щение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено; если офи­церы, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы в Вооруженных Силах и приравненные к ним лица, проживающие в военных городках, утратили связь с Вооруженными Силами.

Предоставленное гражданам в связи с выселением другое жилое благоустроенное помещение должно отвечать установленным санитар­ным и техническим требованиям, находиться в черте данного населен­ного пункта и быть размером не менее занимаемого. Иначе решается вопрос в случае занятия семьей квартиры большей площади и отсутст­вия у кого-либо права на дополнительную жилую площадь. При предо­ставлении жилого помещения такой семье ее размер может быть умень­шен, но не более нормы жилой площади на человека.

Выселение без предоставления жилого помещения применяется в виде санкции за совершенное правонарушение, если законом не уста­новлено иное.

К числу оснований для расторжения договора социального найма, без предоставления жилого помещения ЖК относит: систематическое разрушение и порчу жилого помещения нанимателем, членами его семьи или другими совместно проживающими с ним лицами, использования помещения не по назначению, систематическое нарушение правил общежития, делающее невозможным проживание с указанными лицами в одной квартире или одном доме, при применении мер предупреждения и общественного воздействия, невозможности совместного проживания лиц, лишенных родительских прав, с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признан выданного ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий получивших его лиц.

Наиболее часто встречаются случаи выселения из общежития работников предприятий, учреждений, организаций, поселившихся в общежитии в связи с работой, но уволенных по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления.

1.Введение___________________________________________________2

2.Основные положения договора найма жилого помещения__________3

3.Жилое помещение по договору социального найма________________4

4.Жилое помещение по договору коммерческого найма______________6

5.Сроки заключения договоров___________________________________7

6.Размеры стоимости по договорам найма жилого помещения_________7

7.Права и обязанности сторон по договорам найма жилого помещения__8

8.Заключение _________________________________________________13

10.Список литературы___________________________________________15

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:

2. Жилищный кодекс РСФСР

3. Гражданский кодекс РФ

4. Абрамов В. «Сделки и договоры». – М., 1997

5. Жилищный справочник / Москва, 1996г.

6. Яковлев В.Ф. «Новое в договорном праве» – М., 1994

7. Андреев С.Е.«Договор: заключение, изменение, расторжение.» – М.,1997

8. Толстой Ю.К. «Жилищное право» М., 1996.

9. Щербакова Н.А. «Жилищные права. Пользование и собственность.» М.,1997

Репетиторство

Нужна помощь по изучению какой-либы темы?

Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.

Новая редакция Ст. 60 ЖК РФ

1. По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

2. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

3. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

1. Большинство статей гл. 8 Кодекса содержат новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, а также права и обязанности сторон и другие основные отношения, возникающие из такого договора. Установленные в статьях данной главы правила направлены на реализацию п. 3 ст. 672 ГК РФ, согласно которому именно в жилищном законодательстве должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения (об основных отличиях договора социального найма жилого помещения от договора коммерческого найма и договора найма специализированного жилого помещения см. комментарий к ст. 49 Кодекса).

Целесообразно обратить внимание на то, что некоторые правила о договоре социального найма применяются к договорам найма жилых помещений специализированного жилищного фонда (об этом см. ч. 5 ст. 100 Кодекса и комментарий к указанной статье).

Из определения договора социального найма жилого помещения, установленного в ч. 1 комментируемой статьи, следует, что наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное им лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий.

Нанимателем по указанному договору является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7 Кодекса (см. также ст. ст. 51 — 55 Кодекса и комментарий к указанным статьям). По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (см. п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Статья 60 Кодекса не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения. Поэтому здесь необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ).

Следовательно, договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, которая в данном случае включает в себя: а) плату за пользование жилым помещением (плату за наем); б) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; в) плату за коммунальные услуги (см. ч. 1 ст. 154 Кодекса). Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится по правилам раздела VII Кодекса (см. также комментарии к статьям указанного раздела).

При этом, как уже отмечалось, из данного правила Кодексом предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением (платы за наем) лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (см. ч. 9 ст. 156 Кодекса). Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования.

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем (о содержании понятий «владение» и «пользование» см. комментарий к ст. 1 Кодекса; об особенностях пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, см. ст. 61 Кодекса и комментарий к ней).

2. В отличие от договора коммерческого найма, о котором говорилось выше, договор социального найма заключается без установления срока. Поэтому отношения, связанные с владением и пользованием жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, являются постоянными, бессрочными.

В связи с этим наниматель и члены его семьи фактически владеют и пользуются соответствующим жилым помещением как своим собственным. Однако это не позволяет им приобрести жилое помещение в собственность в силу приобретательной давности <1>. Стать собственником жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, наниматель может только в результате приватизации этого помещения до тех пор, пока она допускается законодательством <2>.
———————————
<1> См. подробно: Приобретательная давность: комментарии и судебная практика / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2010.

<2> См. подробно: Приватизация жилых помещений: комментарии, официальные разъяснения, судебная практика, образцы документов / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011.

3. Договор социального найма жилого помещения не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. В ч. 3 комментируемой статьи речь идет о таких случаях, когда, например, улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма.

Другой комментарий к Ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Договор социального найма заключается в письменной форме на основе решения о предоставлении жилья.

По этому договору наймодатель (собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда) обязуется передать нанимателю (гражданину) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. От имени собственника действует уполномоченный им государственный орган или орган местного самоуправления (либо управомоченное им лицо).

Малоимущим гражданам жилые помещения предоставляются в муниципальном жилищном фонде (ч. 2 ст. 49 ЖК РФ) по решению органа местного самоуправления.

Что касается иных категорий граждан, которые не являются малоимущими, то такие категории граждан, а также порядок обеспечения их жильем определяются федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ (ч. 3 ст. 49 ЖК РФ).

Согласно ч. 4 ст. 49 ЖК этим категориям граждан могут предоставляться жилые помещения муниципального жилищного фонда в случае наделения данных органов в установленном порядке государственными полномочиями на обеспечение этих категорий граждан жильем (см. комментарий к этой статье).

2. Обязанность заключить договор социального найма вытекает из решения соответствующего органа, предписывающего наймодателю предоставить гражданину (нанимателю) возможность занять жилое помещение.

Нанимателем по этому договору может быть только гражданин. Данное положение соответствует ст. 17 ЖК РФ, согласно которой жилое помещение предназначено для проживания граждан. Профессиональная и предпринимательская деятельность в таком помещении допустима только проживающими в нем гражданами (см. комментарий к ст. 17).

Предметом договора должно быть жилое помещение, представляющее собой жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (жилой дом понимается в данном случае как одноквартирный).

3. Жилищный кодекс РФ предоставляет нанимателю по договору социального найма значительное число прав.

Так, он может вселить туда других граждан в качестве членов своей семьи (на условиях, предусмотренных ст. 70); обменять жилое помещение (ст. 72 — 75); передать жилое помещение или его часть в поднаем (ст. 76 — 79); разрешить проживание временных жильцов (ст. 80). Как видим, эти права содержат элементы распоряжения жилым помещением (в большей или меньшей степени). Однако обязательным условием реализации указанных прав является согласие наймодателя (в письменной форме).

4. Жилищный кодекс РФ не только предоставляет нанимателю права, но и возлагает определенные обязанности, неисполнение которых влечет определенную законодательством ответственность (ст. 68, 83).

Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма предусмотрены ст. 65 (см. комментарий к ней).

5. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи договор социального найма заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ), что способствует стабильности жилищных отношений.

Логическим продолжением нормы ч. 2 является правило ч. 3 ст. 60: изменение оснований и условий, дающих право получить жилье по договору социального найма, не влечет расторжения этого договора.

В то же время возможны последствия такого изменения. Согласно ч. 9 ст. 156 ЖК граждане, признанные в установленном порядке малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от платы за пользование жилым помещением (платы за наем). Поэтому следствием повышения материального статуса семьи должно явиться установление платы за наем (ст. 154 ЖК РФ).

6. Законодатель обязывает наймодателя передать нанимателю жилое помещение, но не касается момента заселения.

Обратимся к ст. 153 ЖК РФ. Эта статья позволяет сделать вывод, что заключение договора социального найма и означает заселение. Дело в том, что обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг возникает у нанимателя с момента заключения договора (ч. 2), а до заселения жилищно-коммунальные расходы несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица (ч. 3).

Типовой договор социального найма предусматривает обязанность наймодателя передать нанимателю жилье в течение 10 дней со дня подписания договора.

7. Договор социального найма существенно отличается от договора найма, предусмотренного гл. 35 ГК РФ («коммерческий» наем). Договор «коммерческого» найма являет собой правовую форму использования жилищного фонда всех форм собственности, заключается на срок до 5 лет и обладает рядом других особенностей (см. комментарий к ст. 19).

НАЕМ

передача во временное пользование имущества за установленную плату.

Источник: Краткий словарь экономиста

Наем

предоставление имущества его владельцем (наймодателем) другой стороне (нанимателю) во временное пользование за определенную плату. См. Аренда

Источник: Бизнес-словарь

наем

1) имущественный наем - договор, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования;

2) личный наем - соглашение, в силу которого одна сторона (нанимающийся) предоставляет за известное вознаграждение использование своей рабочей силы другой стороне (нанимателю).

Источник: Справочный коммерческий словарь

НАЕМ

(hiring) Принятие на работу новых сотрудников. Это важная функция руководителей фирмы. Наем менее подвержен государственному регулированию по сравнению с увольнением, если это касается количественной стороны. Однако существуют различные законные ограничения путей подбора новых рабочих: например, дискриминация по расовой или половой принадлежности может быть незаконной, а с другой стороны, дискриминация по национальной принадлежности может быть обязательной.

Источник: Экономика. Оксфордский толковый словарь

НАЁМ

1) прием на работу или взятие чего-то во временное пользование за плату; 2) предоставление одной стороной (наймодателем) другой стороне (нанимателю) имущества во временное пользование за определенную плату. В России условия Н. определяются Гражданским кодексом РФ, а также отдельными нормативными актами, в том числе правилами найма разных видов имущества. Срок договора имущественного Н. не должен превышать 10 лет; если же он заключен без указанного срока, то считается заключенным на неопределенный срок.

Для отношений между организациями закон устанавливает менее продолжительные сроки действия договора.

Источник: Глобальная экономика. Энциклопедия

НАЕМ

1. взятие на работу или во временное пользование за плату; 2. предоставление одной стороной (наймодателем) другой стороне (нанимателю) имущества во временное пользование за определенную плату. В России условия Н. определяются Гражданским Кодексом РФ, а также отдельными нормативными актами, в том числе правилами найма разных видов имущества. Срок договора имущественного Н. не должен превышать 10 лет, если же он заключен без указанного срока, то считается заключенным на неопределенный срок. Для отношений между организациями закон устанавливает менее продолжительные сроки действия договора — пять лет при найме строения или нежилого помещения, один год — при найме оборудования и иного имущества.

Коммерческий наем жилья

Договор, в котором хотя бы одной стороной является организация, должен быть совершен письменно. Такое же требование предъявляется к договорам между гражданами, заключаемыми его на срок более одного года.

Источник: Большой бухгалтерский словарь

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения не нужны какие-либо административные предпосылки: достаточно достигнуть соглашения по всем существенным пунктам.

Объектом договора найма может быть жилое помещение, отвечающее ряду формальных требований. Оно должно соответствовать требованиям строительных норм и правил, противопожарным нормам, санитарно-гигиеническим требованиям и т.д. Кроме того, дома (помещения) после их строительства либо переоборудования регистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то органами. Такими органами являются бюро технической инвентаризации. Жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ).

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя может выступать любой субъект гражданского права, являющийся собственником жилого помещения. Что касается нанимателя, то им может быть только гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может переда-

ваться только по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для проживания граждан.

Договор найма жилого помещения является срочным договором. В ГК РФ установлены два вида такого договора: краткосрочный - до одного года и долгосрочный - от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Помимо нанимателя в жилом помещении могут постоянно проживать и другие граждане, которые обязательно должны быть указаны в договоре найма жилого помещения. В отличие от договора социального найма, по которому постоянно проживать с нанимателем могут только члены его семьи, по договору коммерческого найма постоянно проживать с нанимателем и пользоваться жилыми помещениями могут любые лица. Однако эти лица имеют с нанимателем только равные права по пользованию жилым помещением, но не несут обязанностей. Как следует из ст. 677 ГК РФ, обязанности по договору найма, а также ответственность за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающих условия договора, несет сам наниматель.

Однако заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступать и как сонаниматели. В этом случае возникает множественность лиц в обязательстве из договора коммерческого найма, где с одной стороны выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой стороны в качестве нанимателя выступают два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). В таком случае наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате, от каждого из них.

В отличие от договора социального найма жилого помещения, в котором нормируется размер платы за пользование жилыми помещениями, в договоре коммерческого найма он устанавливается по соглашению сторон. Вместе с тем ГК РФ допускает возможность принятия специального закона, в котором может быть установлен максимальный размер платы за жилое помещение, однако пока такой закон не принят.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Срок внесения платы за пользование жилыми помещениями должен быть указан в договоре. Если это не сделано, то в соответствии с п. 3 ст. 682 ГК РФ оплата должна производиться ежемесячно.

Участниками жилищных правоотношений, помимо наймодателя и нанимателя, могут быть также поднаниматели и временные жильцы, которые самостоятельных прав пользования жилым помещением не имеют.

Для вселения как тех, так и других требуется согласие всех постоянно проживающих с нанимателем лиц. Временные жильцы пользуются жилой площадью безвозмездно в течение ограниченного срока. При этом конкретная часть жилого помещения в пользование им не выделяется и согласия наймодателя не требуется. Нанимателю следует лишь уведомить наймодателя о вселении временных жильцов.

Временные жильцы могут вселяться либо на заранее определенный срок, либо на неопределенный срок. Если срок был согласован, то по его истечении пользование жилыми помещениями прекращается. Если же срок проживания временных жильцов не был оговорен, то наниматель либо любой проживающий на данной жилой площади гражданин могут потребовать выселения временных жильцов, которые обязаны выехать с занимаемой площади не позднее семи дней после предъявления требования о выселении.

Что касается поднанимателей, то в отличие от временных жильцов они должны оплачивать пользование предоставленным им жилым помещением. Существенным условием договора поднайма является срок, который не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма.

В отличие от временных жильцов поднаниматель получает во владение и пользование определенную часть жилого помещения (или все жилое помещение). Однако самостоятельного права пользования он не приобретает, и за его действия, нарушающие договор найма, ответственность несет наниматель. Не обладает он какими-либо полномочиями и по распоряжению переданным ему в пользование помещением.

Как следует из п. 2 ст. 685 ГК РФ, договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Эта норма составляет 12 кв. м жилой площади (ст. 38 ЖК). Поэтому, если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее нормы, сдача жилого помещения в поднаем не допускается.

На договор поднайма жилого помещения не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав нанимателя, ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 664). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если же наймодатель по каким-либо причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. В случае если наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещения внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст.

В ГК РФ (ст. 687) определяются условия и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Договор может быть расторгнут по инициативе как наймодателя, так и нанимателя. В частности, наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Решение расторгнуть договор найма жилого помещения должно быть принято всеми совершеннолетними гражданами, постоянно проживающими с нанимателем. Если из жилого помещения выедут не все, то договор не прекратит своего действия: права на жилое помещение утратят лишь выбывшие к другому месту жительства.

Договор найма жилого помещения может быть также расторгнут по инициативе любой из сторон, если санитарное и техническое состояние жилого помещения делают его непригодным для дальнейшего проживания. Такая непригодность определяется специальны-

ми комиссиями, создаваемыми из представителей органов местной администрации (бюро технической инвентаризации, санитарного надзора, пожарного надзора и т.д.).

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Под использованием не по назначению понимается использование помещения не для проживания (организация производства, создание складов и т.д.) или не только для проживания (жилье используется одновременно для проживания и для других целей).

Нарушающими права и интересы соседей являются любые действия, причиняющие существенные неудобства лицам, проживающим в одном доме с нанимателем.

К таким действиям относятся скандалы, включение в ночное время громкой музыки и т.д.

Что такое коммерческий найм жилья

Причем закон особо подчеркивает, что эти действия должны быть неоднократными, т.е. носить систематический характер.

Если и после предупреждения наниматель или другие лица, постоянно с ним проживающие, продолжают использовать жилое помещение не по назначению либо нарушать права и интересы соседей, суд может вынести решение о расторжении договора найма жилого помещения. Вместе с тем и в этом случае суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений и лишь при повторном обращении к нему расторгнуть договор. Юридические последствия расторжения договора состоят в том, что наниматель и все проживающие с ним лица выселяются из занимаемого жилого помещения.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя также в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз - по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о

расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Таким образом, нанимателю дается льготный срок для восстановления ранее существовавшего положения. Если и этот срок не будет им использован и не будут приняты даже меры организационного характера (например, заключение договора на ремонт разрушенного жилого помещения), договор с ним может быть расторгнут.

Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения не нужны какие-либо административные предпосылки, достаточно достигнуть соглашения по всем существенным условиям.

Предметом договора коммерческого найма жилого помещения может быть жилое помещение, отвечающее ряду требований:

· соответствие требованиям строительных норм и правил, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям и т.д.;

· дома (помещения) после их строительства, либо переоборудования регистрируются именно как жилые дома уполномоченными на то органами;

· жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ).

Стороны договора: наймодатель и наниматель. Наниматель - только гражданин. Наймодатель - любой субъект гражданского права, являющийся собственником жилого помещения.

Форма договора: письменная.

Срок договора: срочный, определен договором (ст. 683 ГК РФ). В ГК РФ установлены два вида такого договора: краткосрочный - до одного года и долгосрочный - от одного года до пяти лет. Если срок договора не определен, то договор считается долгосрочным.

Помимо нанимателя в жилом помещении могут постоянно проживать и другие граждане, которые обязательно должны быть указаны в договоре. В отличие от договора социального найма, по которому постоянно могут проживать с нанимателем только члены его семьи, по договору коммерческого найма постоянно проживать и пользоваться могут любые лица. Однако эти лица имеют с нанимателем только равные права по пользованию жилым помещением, а обязанности (ст. 677 ГК РФ) несет сам наниматель.

Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступать и как сонаниматели. В этом случае возникает множественность лиц в обязательстве, ще с одной стороны выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, хозяйственного ведения, а с другой стороны в качестве нанимателя выступают два и более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). В таком случае наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате, от каждого из них.

Размер оплаты за пользование жилым помещением , в отличие от договора социального найма, устанавливается по соглашению сторон. Срок внесения платы за пользование жилым помещением должен быть указан в договоре.

Наниматель имеет право:

· заключать договор на новый срок в приоритетном порядке (ст.

Статья 60 ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения

684 ГК РФ). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо, не позднее чем за три месяца до истечения срока, известить о заключении договора на тех же, либо на иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в найм. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока с нанимателем заключил договор найма с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещение убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ);

· производить замену нанимателя (заменить себя в договоре другим лицом, постоянно проживающим с нанимателем с согласия наймодателя), а также согласовать размер платы за жилое помещение;

· расторгнуть договор;

· давать согласие на переоборудование жилого помещения на условиях, указанных в законе.

Обязанности нанимателя по договору коммерческого найма жилья аналогичны обязанностям по договору социального найма жилого помещения.

⇐ Предыдущая30313233343536373839Следующая ⇒

Дата публикования: 2015-02-03; Прочитано: 228 | Нарушение авторского права страницы

Studopedia.org — Студопедия.Орг — 2014-2018 год.(0.001 с)…

Договор коммерческого найма жилого помещения

В договоре коммерческого найма должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать с нанимателем. Указанные граждане подлежат ознакомлению с условиями договора коммерческого найма. Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона – наймодатель — собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо обязуется предоставить другой стороне — нанимателю — гражданину жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное пользование и владение для проживания в нем.

Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Предельных размеров предоставления жилья по договору коммерческого найма закон не устанавливает. Более того, неоднократно подчеркивается, что такое жилье сдается без ограничения размеров и площадей.

Гражданский кодекс РФ вводит новую категорию лиц, участвующих в использовании жилого помещения, выступающего объектом договора коммерческого найма, кроме нанимателя и лиц, постоянно с ним проживающих, — сонанимателей (ст. 677 ГК РФ).

ГК РФ исходит из того, что в коммерческом найме может и не быть семейных или родственных отношений. Как было указано выше, все существенные условия договора, включая круг лиц, проживающих в нанимаемом помещении, определяются только договором. Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Лица, желающие проживать в жилом помещении, заключая договор коммерческого найма, вправе выступить и как сонаниматели. В таких ситуациях возникает множественность лиц в обязательстве, вытекающем из договора коммерческого найма, где, с одной стороны, выступает наймодатель — физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой стороны, наниматель — два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГКРФ) . В таком случае, как следует из ст. 323 ГК РФ, наниматель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате жилья, как от всех сонанимателей совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Статья 60. Договор социального найма жилого помещения

Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей, то он имеет право требовать недополученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

В соответствии со ст. 325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения.

По Гражданскому кодексу РФ коммерческий наем жилого помещения является срочным договором . ГК РФ устанавливает два вида срока такого договора: краткосрочный — до одного года и долгосрочный — от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то он считается долгосрочным договором, заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания срока, но с привязкой к какому-нибудь событию. Чаще всего такой «привязкой» выступает работа гражданина в организации, предоставившей жилище. В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет, в целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав наймодателя и в особенности нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ).

Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Гражданский кодекс РФ предусматривает случаи расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

ПОСМОТРЕТЬ ЕЩЕ:

Договор аренды и договор найма жилого помещения — это договоры имущественного найма, то есть договоры, по которым имущество предоставляется за плату во временное владение и пользование.

1. Стороны договора

Если жилье сдается гражданину, то заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник, сдающий жилье, именуется наймодателем, а гражданин, снимающий жилье, — нанимателем. Юридическое лицо (организация) не может получить жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору найма, и в этом случае должен заключаться договор аренды либо иной договор (ст. 671 ГК РФ).

В договоре аренды стороны именуются соответственно арендодателем и арендатором. Обратите внимание на то, что организация-арендатор может использовать жилье только для проживания граждан. Например, организация может арендовать квартиру для проживания в ней иногороднего работника (ст. 606, п. 2 ст. 671 ГК РФ).

2. Форма и государственная регистрация договора

Как для договора найма жилого помещения, так и для договора аренды жилья обязательна письменная форма (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Договоры аренды жилья, заключенные на срок один год и более, должны быть зарегистрированы (п.

Что такое коммерческий найм жилого помещения и в чём его отличия от социального найма?

2 ст. 609 ГК РФ).

Требование о государственной регистрации договора найма законом не установлено, однако регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Обратите внимание!

За несоблюдение установленного порядка регистрации договора аренды предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере от 1 500 руб. до 2 000 руб.

За несоблюдение срока подачи заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 руб. (ч. 1, 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

3. Срок договора

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре найма не определен срок, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

4. Расторжение договора

Расторжение договора аренды по инициативе сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).

Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя как наименее защищенной стороны.

По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 ст. 687 ГК РФ):

• в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Связанные вопросы

Что предусмотреть в договоре найма квартиры? >>>

Нужна ли госрегистрация договора аренды жилья? >>>

Какие документы наймодателя нужны для заключения договора коммерческого найма квартиры? >>>

Как продлить договор найма квартиры? >>>

Право граждан на жилище может быть реализовано посредством обеспечения жилыми помещениями как постоянного, так и временного пользования, например, при найме жилых помещений, находящихся в собственности граждан или публичных субъектов: Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований. Согласно ст. 288 ГК РФ гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания, а также для проживания членов его семьи.
Коммерческий наем наиболее распространен в частном жилищном фонде. В то же время он применяется в государственном и муниципальном жилищном фондах коммерческого использования*(178) , в которых он предоставляется, как правило, гражданам, имеющим на каждого члена семьи доход выше уровня дохода малоимущих граждан.
Основанием для заключения договора коммерческого найма является решение уполномоченного исполнительного органа государственной или муниципальной власти.
Основанием для вселения в жилое помещение является договор коммерческого найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения - один из видов гражданско-правовых договоров (в данном случае речь идет о договоре коммерческого найма); одновременно договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права (договор социального найма).
Понятие и содержание договора найма жилого помещения. Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в гл. 35 ГК РФ.
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
Юридические признаки договора найма жилого помещения: это договор консенсуальный, двусторонний, взаимный, возмездный.
Договор найма жилого помещения считается заключенным, когда достигнуто соглашение сторон по всем его существенным условиям. В этом его отличие от договора социального найма, в основе которого - сложный юридический состав (нуждаемость в жилом помещении по одному из оснований, предусмотренных законодательством; постановка на учет; принятие решения о предоставлении жилого помещения; заключение договора на основании принятого решения).
Предмет (объект) договора коммерческого найма жилого помещения. Предметом (объектом) такого договора согласно п. 1 ст. 673 ГК РФ может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется жилищным законодательством, т.е. помещение должно быть включено в состав жилых помещений, соответствовать требованиям строительных норм и правил, противопожарных нормативов, санитарным и техническим требованиям и т.д. В многоквартирном доме наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма наряду с пользованием жилым помещением имеет право также пользоваться общими помещениями дома и оборудованием за пределами квартиры (п. 2 ст. 673 ГК РФ). Неизолированное жилое помещение не может быть объектом договора найма.
Размер жилого помещения при коммерческом найме не ограничивается в отличие от социального найма, где предоставление жилого помещения производится в пределах нормы предоставления.
Сроки договора. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определенный срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ). Следовательно, стороны договора коммерческого найма могут договариваться о сроке найма по своему усмотрению на срок, не превышающий пяти лет.
Часть 2 ст. 683 ГК РФ среди договоров найма жилого помещения выделяет договоры найма, заключенные на срок до одного года (краткосрочный наем). К такому договору не применяются правила, регламентирующие взаимоотношения нанимателя и постоянно проживающих вместе с ним граждан (п. 2 ст. 677 ГК РФ), вселение временных жильцов и поднанимателей, порядок замены нанимателя в договоре найма, право нанимателя на заключение договора на новый срок и другие нормы ГК РФ, если договором найма стороны не предусмотрели иное.
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, прежний наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Стороны договора. В договоре найма жилого помещения сторонами являются лицо, обязующееся предоставить жилое помещение во владение и пользование (наймодатель), и лицо, которому жилое помещение передается во владение и пользование для проживания в нем (наниматель).
В качестве наймодателя может выступать собственник жилого помещения (государство, муниципальное образование, юридическое лицо или гражданин, являющиеся собственниками жилых помещений, и др.) либо уполномоченные им лица.
Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Однако юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
Правовой статус граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равное с ним право по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом (например, СК РФ). Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия постоянно проживающих с ним граждан, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (п. 2, 3 ст. 677 ГК РФ).
Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут известить наймодателя о заключении с нанимателем договора о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае все такие граждане являются сонанимателями жилого помещения (п. 4 ст. 677 ГК РФ).
Права и обязанности сторон по договору найма. Поскольку договор найма жилого помещения является консенсуальным договором, постольку права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора.
Обязанности наймодателя. Статья 676 ГК РФ предусматривает, что наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. ГК РФ прямо не предусматривает последствия передачи нанимателю жилого помещении, в том числе в общем имуществе многоквартирного дома, с недостатками, полностью или частично препятствующими пользованию жилым помещением. В то же время, поскольку договор найма по своей юридической природе близок к договору аренды (а для юридических лиц п. 2 ст. 671 ГК РФ прямо предусматривает именно этот вид договора), постольку к не урегулированным гл. 35 ГК РФ отношениям субсидиарно могут применяться нормы § 1 гл. 34, регулирующие арендные отношения. В этом случае наниматель может применить ст. 612 ГК РФ, которая ему предоставляет право по своему выбору потребовать от наймодателя:
- либо безвозмездного устранения недостатков;
- либо соразмерного уменьшения арендной платы;
- либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из наемной платы, предварительно уведомив об этом наймодателя;
- либо досрочно расторгнуть договор.
Кроме того, наниматель вправе потребовать возмещения убытков, не покрытых удержанием из наемной платы.
Сроки передачи жилого помещения устанавливаются в договоре. Если их нет в договоре, то передача жилого помещения осуществляется в разумный срок (ст. 314 ГК РФ).
В период действия договора найма наймодатель обязан обеспечивать пригодность жилого помещения для проживания, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, предоставлять или обеспечивать предоставление (в зависимости от условий договора) необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома (крыши, лифтов, лестничных маршей и площадок, подвалов и др.) и устройств для оказания коммунальных услуг (ст. 676 ГК РФ).
Поскольку в ст. 676 ГК РФ не указаны последствия нарушения наймодателем своих обязанностей, постольку применяются общие последствия невыполнения или ненадлежащего выполнения стороной своих обязательств, т.е. производится возмещение причиненных убытков (ст. 393 ГК РФ). Помимо возмещения убытков, наниматель вправе требовать компенсации морального вреда. Возможность предъявления указанных требований установлена ст. 15 Закона о защите прав потребителей и п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" от 29 сентября 1994 г. N 7, разъяснившего, что указанный Закон распространяется и на отношения между нанимателем и наймодателем, который является одновременно исполнителем услуг: по ремонту жилищного фонда, обеспечению работы инженерного оборудования, по обеспечению коммунальными услугами, которые он обязан предоставлять, поскольку это является одним из условий договора жилищного найма.
На наймодателя также возложены следующие обязанности:
- предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг (п. 2 ст. 676 ГК РФ);
- обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК РФ).
Права наймодателя. К ним относятся:
- право требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение (ст. 678 ГК РФ);
- право требовать от нанимателя соблюдения правил пользования жилым помещением (ст. 687 ГК РФ);
- право требовать в судебном порядке расторжения договора по основаниям, предусмотренным законом (ст. 687 ГК РФ);
- право отказаться от продления долгосрочного договора найма жилого помещения в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение года со дня истечения срока договора (ст. 684 ГК РФ).
Обязанности нанимателя. Согласно ст. 678 ГК РФ к ним относятся:
- использование жилого помещения только для проживания;
- обеспечение его сохранности;
- своевременное внесение платы за пользование жилым помещением и, если иное не предусмотрено договором, коммунальных платежей.
Невыполнение нанимателем обязанностей по договору найма может привести к расторжению договора (ст. 687 ГК РФ).
Обязанность по ремонту жилого помещения возложена как на наймодателя, так и на нанимателя (ст. 681 ГК РФ). Если иное не установлено договором, капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения должен обеспечить наймодатель, а текущий ремонт - наниматель. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если в договоре срок не указан или капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью - в разумный срок (ст. 616 ГК РФ).

Статья 616 ГК РФ определяет также последствия нарушения арендодателем (наймодателем) указанной обязанности. Наниматель (арендатор) вправе по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть ее в стоимость платы за жилое помещение; потребовать соответствующего уменьшения платы за жилое помещение либо расторжения договора найма и возмещения убытков.
Невыполнение нанимателем обязанностей по производству текущего ремонта может привести к досрочному расторжению договора найма.
Наниматель не вправе осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ст. 678 ГК РФ), а наймодатель, в свою очередь, - производить без согласия нанимателя переоборудование жилого помещения, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования жилым помещением (ст. 681 ГК РФ).
Права нанимателя. К ним относятся следующие права:
1) наниматель вправе вселить с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем, других граждан в качестве постоянно проживающих. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется;
2) наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, вправе по общему согласию разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). При этом необходимо предварительно уведомить наймодателя (ст. 680 ГК РФ);
3) наниматель вправе с согласия наймодателя сдать часть или все нанятое им жилое помещение на срок по договору поднайма поднанимателю (ст. 685 ГК РФ);
4) по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ).
ГК РФ (ст. 675) содержит гарантию сохранения стабильности договора найма жилого помещения. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Изменение договора коммерческого найма жилого помещения. Изменение договора возможно по основаниям, установленным в ст. 686 ГК РФ, в которой предусмотрена возможность замены нанимателя в договоре найма жилого помещения, что соответственно приводит и к изменению договора. Так, по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем по общему согласию между ними. Когда между гражданами, проживающими в данном жилом помещении, после смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения нет согласия о том, кто из них станет нанимателем, то все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
Расторжение договора найма жилого помещения. Условия и порядок расторжения договора найма жилого помещения установлены ст. 687 ГК РФ. Нанимателю предоставлено право в любое время расторгнуть договор найма. Но при этом он обязан предупредить нанимателя о расторжении договора за три месяца. Если он не выполнил указанного требования, то до истечения установленного срока - трех месяцев - договор не будет считаться расторгнутым со всеми вытекающими из этого последствиями.
Наймодатель вправе в судебном порядке требовать расторжения договора найма лишь по основаниям, предусмотренным законом. Перечень таких оснований является исчерпывающим и содержится в ст. 687 ГК РФ. Договор найма может быть расторгнут в случаях:

1) невыполнения обязанности по внесению платы за жилое помещение за шесть месяцев, а если договор был заключен на срок менее одного года - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
2) разрушения или порчи жилого помещения как самим нанимателем, так и любыми другими постоянно или временно проживающими лицами, а также поднанимателем.
Суд, рассматривая требование нанимателя о расторжении договора по указанным причинам, вправе вместо расторжения договора предоставить нанимателю определенный срок (но не более одного года) для устранения допущенных нарушений. Если в этот срок наниматель не совершит указанные в решении действия (не внесет причитающиеся с него суммы за пользование жилым помещением, не приведет в надлежащее состояние жилое помещение и т.п.), то по новому иску наймодателя суд принимает решение о расторжении договора. При этом суд может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года. В таком случае все права и обязанности по договору найма сохраняются на указанный в решении суда срок;
3) когда наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению. Под использованием жилого помещения не по назначению понимается любое использование не для проживания или не только для проживания. Так, в частности, в соответствии со ст. 288 ГК РФ запрещено размещение в жилых помещениях промышленных производств, предприятий, учреждений, организаций;
4) когда наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, систематически нарушают права и интересы соседей. Нарушающими права и интересы соседей могут быть признаны любые действия, которыми причиняются существенные неудобства лицам, проживающим в одном доме с нанимателем. Нарушение прав соседей должно быть не разовым, а неоднократным, т.е. носить систематический характер. В указанных случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения этих нарушений (п. 4 ст. 687 ГК РФ). Предупреждение является обязательным условием предъявления требования о расторжении договора по этим основаниям. Суд может вынести решение о расторжении договора найма, если установит, что и после предупреждения наймодателя наниматель или другие лица продолжают использовать помещение не по назначению либо нарушать права и интересы соседей. И в этих случаях суд наделен правом при первом обращении наймодателя предоставить нанимателю срок для устранения нарушений и лишь при втором обращении расторгнуть договор найма.
Как наймодатель, так и наниматель могут обратиться в суд с требованием о расторжении договора найма, если помещение стало непригодным для проживания или пришло в аварийное состояние. Законом могут быть установлены и другие случаи расторжения договора найма.
Следует обратить внимание на то обстоятельство, что основания расторжения договора коммерческого найма жилого помещения и договора социального найма в результате противоправных действий нанимателя и других проживающих с ним лиц в основном одни и те же. Однако порядок выселения имеет принципиальные отличия. Последствием расторжения договора найма жилого помещения является выселение нанимателя и всех проживающих с ним лиц, т.е. полное освобождение жилого помещения (ст. 688 ГК РФ). В то же время согласно ст. 90 ЖК РФ выселение граждан, пользующихся жилым помещением на основании договора социального найма, за невнесение платы в течение шести месяцев может быть произведено лишь с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития. Особенностью является и то, что в силу ст. 91 ЖК РФ в случаях использования жилого помещения не по назначению, систематического разрушения и порчи жилого помещения, систематического нарушения прав и интересов соседей выселению подлежат лишь те лица, которые виновны в допускаемых нарушениях. Сам договор продолжает действовать.