Главная » Оформление пенсии » Должен ли кредитор уведомлять должника о ликвидации. Уведомление банка о ликвидации ооо

Должен ли кредитор уведомлять должника о ликвидации. Уведомление банка о ликвидации ооо

Правила расторжения договора купли-продажи земельного участка соотносятся с положениями о расторжении договора купли-продажи в целом и договора купли-продажи недвижимости, в частности.

Договор продажи земельного участка, может быть, расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации. Последняя не является препятствием для расторжения договора продажи земельного участка даже в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества Кузнецов Д. Правовые проблемы применения законодательства о государственном земельном кадастре // Хозяйство и право. 2009. №1. С.66.

В этом случае для расторжения договора купли-продажи земельного участка недостаточно факта отказа продавца от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации перехода права собственности обратно к продавцу. Необходимо обращение продавца в суд, в решении которого должно содержаться предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может принять такое решение только тогда, когда в договоре продажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК).

Решение суда о расторжении договора продажи земельного участка не означает признания недействительности предшествующего акта государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Данная регистрационная запись о переходе права собственности от продавца к покупателю, как осуществленная на законном основании - договоре продажи земельного участка, остается в силе. Регистрационная запись об обратном переходе права собственности от покупателя к продавцу, осуществленная на основании решения суда о расторжении договора продажи земельного участка и его возврате продавцу, будет существовать в реестре наряду с предшествующими записями.

Договор купли-продажи земельного участка может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон договора, в том числе в связи с неоплатой или не полной оплатой покупателем земельного участка.

В случае расторжения договора купли-продажи земельного участка в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением покупателем условий конкурса взыскивается неустойка в размере, равном цене земельного участка, а также убытки в части, не покрытой неустойкой.

В случае расторжения договора купли-продажи земельного участка стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими до момента расторжения договора.

Относительно недействительности договора купли-продажи земельного участка отметим, что помимо общих оснований недействительности сделок, предусмотренных ГК РФ, земельное законодательство определяет и некоторые особенные основания применительно к указанному договору.

Так, в договоре купли-продажи земельного участка не могут быть установлены условия, ограничивающие правоспособность покупателя. В частности, не могут быть включены в договор условия, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком и ответственность продавца в случае предъявления прав на участок третьими лицами. Такие условия договора признаются недействительными (п. 3 ст. 22 ГК РФ, п. 2 ст. 37 ЗК РФ).

Следует согласиться с высказанным в литературе мнением о том, что хотя п. 2 ст. 37 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень условий, которые, будучи включенными в договор купли-продажи, признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий в строгом смысле слова. В силу п. 3 ст. 22 ГК РФ любые сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны. Поэтому, например, содержащееся в договоре купли-продажи земельного участка условие, в силу которого покупатель такого участка не вправе предъявлять продавцу какие-либо иски, вытекающие из договора купли-продажи, также должно признаваться ничтожным в силу общих норм ГК РФ.

В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей в том случае, если сделка могла бы быть совершена и без включения недействительной ее части. С учетом данного положения п. 2 ст. 37 ЗК РФ предусматривает недействительность не всего договора купли-продажи земельного участка, а лишь тех его условий, которые ограничивают правоспособность покупателя, т.е. договор считается заключенным без учета таких условий.

Так, расторжение договора -- это прекращение его действия, а так же прекращение отношений между сторонами такого договора. Договор нельзя расторгнуть в одностороннем порядке, за исключением строго определенных законом случаев. Договор расторгается только по обоюдному соглашению сторон или по решению суда, когда на то есть основания, предусмотренные законодательством. На практике весьма редко встречаются ситуации, когда такого рода договоры расторгаются на основании соглашения сторон Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М., 2010. С.44..

При решении вопроса о расторжении договора купли-продажи необходимо помнить о том, что в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ в случае расторжения договора стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Таким образом, если в период действия договора стороны приходят к соглашению о его досрочном расторжении, а имущество, по договору купли-продажи уже передано покупателю и зарегистрирован переход права собственности к покупателю, решить в соглашении о расторжении договора вопрос о возврате квартиры продавцу возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение в Единый государственный реестр прав записей о расторжении договора возможны лишь в случаях, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом выполнили обязательства по договору и договор прекратил действие.

В равной степени это относится и к любому договору купли-продажи недвижимого имущества, по которому стороны выполнили обязательства и зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю.

В случае, если на основании совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права, объект недвижимости, являющийся предметом сделки, согласно записям Единого государственного реестра прав принадлежит стороне, являющейся правоотчуждателем по сделке (продавцом), стороны вправе подписать соглашение о расторжении договора. В этом случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации органом по государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, зарегистрировавшим расторгаемый договор. Зарегистрированное соглашение является основанием для внесения записи о прекращении сделки в Единый государственный реестр прав.

В случае, если сделка частично исполнена сторонами и произведена государственная регистрация перехода права, заключение сторонами соглашения о расторжении договора само по себе не является основанием для возврата предмета сделки и регистрации права за прежним правообладателем. Для того чтобы в результате расторжения договора имущество и права на него были возвращены правоотчуждателю, необходимым является наличие условия о порядке передачи имущества и регистрации перехода права собственности в договоре или в соглашении о расторжении договора.

Основополагающие правила по расторжению договора и последствиях такого расторжения, предусмотрены в гражданском кодексе.

Например, статья 450 ГК РФ предусматривает основания изменения и расторжения договора:

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Другая статья 451 ГК РФ устанавливает последствия изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств:

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Статья 452 ГК РФ предусматривает порядок изменения и расторжения договора:

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии -- в тридцатидневный срок.

Статья 453 ГК РФ устанавливает последствия изменения и расторжения договора

1. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

2. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке -- с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Некоторые законодательные акты, регулирующие определенные специфические отношения, устанавливают дополнительные основания для расторжения договоров.

Вывод по главе:

Так, договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Одним из существенных условий такого договора являются стороны, его заключившие, среди которых могут быть как физические, так и юридические лица. Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его предмет и цена.

Расторжение договора -- это прекращение его действия, а так же прекращение отношений между сторонами такого договора. Договор нельзя расторгнуть в одностороннем порядке, за исключением строго определенных законом случаев. Договор расторгается только по обоюдному соглашению сторон или по решению суда, когда на то есть основания, предусмотренные законодательством. На практике весьма редко встречаются ситуации, когда такого рода договоры расторгаются на основании соглашения сторон.

Мариновская Виктория, юрист-правовед, педагог высшей школы.

В судебной практике нередки случаи оспаривания сделок купли-продажи земельных участков ввиду того, что продавец предоставил покупателю заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенными нормативами. Нередки случаи, когда продавец добросовестно заблуждался относительно правового режима продаваемой им земли. В данной статье помимо изучения оснований расторжения данных сделок будут рассмотрены и некоторые способы, которые помогут избежать покупки кота в мешке.

Статья 37 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) напрямую указывает на возможность расторжения договора купли-продажи земельного участка в случае, когда продавец заведомо предоставляет покупателю ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающих значительное влияние на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качестве земли, которое может влиять на использование покупателем земельного участка, а также другую информацию, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного объекта недвижимого имущества и требования о предоставлении которой установлены законом.
Ввиду того что со сделками купли-продажи земельных участков сталкиваются многие, кто хотел бы приобрести участок для строительства дома, дачи, иных сооружений, а продавцы подчас оказываются недобросовестными и намеренно вводят покупателя в заблуждение относительно обременений земельного участка, данная статья может представлять интерес для широкого круга лиц.
Итак, прежде чем рассматривать конкретные основания расторжения договора купли-продажи земельного участка, хотелось бы отметить, что наиболее часто продавец предоставляет ложную информацию об обременении земельного участка и его ограничениях в соответствии с разрешенным использованием, реже - предоставление ложной информации о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающих значительное влияние на использование и стоимость продаваемого земельного участка.
Покупатель вправе требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка, если:
- по территории земельного участка проходит санитарно-охранная зона. Это могут быть линии электропередачи, связи, трубопроводов, водоснабжения и мелиорации.
Пример. Решение по делу N 2-2663/2014-М-2494/2014.
Истец И. обратилась в суд с требованием к ответчику расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, заключенный между ею и ответчиком С. Судом было установлено, что истцом и ответчиком был подписан и зарегистрирован договор купли-продажи земельного участка с разрешенным использованием земли для строительства индивидуального жилого дома. Согласно кадастровой выписке и свидетельству на право собственности, участок не имеет каких-либо ограничений (обременений) права собственности. Фактическое местоположение участка было указано ответчиком и сомнений у истца не вызывало. В ходе осмотра иных качественных и адресных характеристик, позволяющих на месте определить местоположение земельного участка, кроме как со слов ответчика, не имелось, т.к. земельный участок огорожен не был. Истцом было получено разрешение на строительство жилого дома на вышеуказанном участке, а также отделом архитектуры и градостроительства выдан градостроительный план земельного участка, из которого истец выяснил, что участок расположен не в том месте, на которое указывал перед сделкой ответчик. Но на основании документов, переданных ответчиком истцу перед заключением договора, этого нельзя было выяснить. При определении фактических границ земельного участка инженером-геодезистом было установлено, что фактическое местоположение участка не совпадает с указанным ответчиком. Поэтому строительство и регистрация жилого дома на этом участке невозможны. Истцом участок был приобретен для строительства жилого дома, но в силу того, что ответчик ввел истца в заблуждение о местоположении участка, и отсутствия на нем какого-либо обременения использовать участок по его назначению и с той целью, для которой он приобретался, не представляется возможным. Истец до обращения в суд пыталась изменить границы земельного участка или передвинуть, но оказалось, что это требует много согласований, материальных затрат (...). При таких обстоятельствах требования И. подлежали удовлетворению.
Аналогичный пример - решение Югорского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 18 октября 2011 года по делу N 2-439/2011-М-413/2011 по иску А. к ООО "СВ" о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании убытков. Между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого А. приобрел земельный участок, принадлежащий ООО "СВ" на праве собственности, из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием под индивидуальную жилую застройку в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка. Однако после оформления права собственности оказалось, что более половины площади приобретенного им у ответчика земельного участка располагается в санитарно-защитной зоне товарищества владельцев автогаражей "К". Суд требования истца удовлетворил;
- спорный земельный участок находится под арестом.
Как, например, в деле N 2-274/2011(2-4230/2010)-М-3626/2010 от 06.07.2011. В ходе рассмотрения дела было установлено, что между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем строения. Согласно пояснению сторон, по устной договоренности ответчик обязался передать истцу в собственность один земельный участок, состоящий из четырех земельных участков. Из материалов дела усматривается, что на указанные земельные участки был наложен арест, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В судебном заседании представитель истца пояснил, что истец желает расторгнуть заключенный между ним и ответчиком договор купли-продажи земельного участка и строения, поскольку предоставленная ответчиком заведомо ложная информация препятствует истцу распоряжаться земельным участком по своему усмотрению. Суд решил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем строением.
Порой и вовсе недобросовестный продавец пытается продать несуществующий участок, и тогда к спору подключаются правоохранительные органы. Вопрос о расторжении такого эфемерного договора купли-продажи не подвергается сомнению.
Например, в деле N 44г-2915 от 18 января 2012 г. суд надзорной инстанции Краснодарского краевого суда установил, что Н. обратился в суд с иском к Д. о расторжении договора купли-продажи земельного участка. Истец с ответчиком заключили договор купли-продажи земельного участка. Впоследствии Н. обратился в архивный отдел администрации муниципального образования г. Анапа с запросом о предоставлении копии постановления главы Анапской сельской администрации "О выделении земельного участка" по указанному адресу, который значился первым приобретателем земельного участка. На запрос он получил ответ, что запрашиваемое постановление не значится. Истец обратился в ОБЭП с заявлением о проверке данного факта. Проведенной проверкой по данному факту выявлено, что земельный участок по вышеуказанному адресу администрацией Анапского сельского совета никому не выделялся, данного адреса не существует. В отношении Д. было возбуждено уголовное дело по факту мошенничества по ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, поэтому истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, заключенный между ним и Д., обязать ответчика возвратить ему денежную сумму, внесенную в счет выкупа недвижимого имущества на момент расторжения договора. Решением Анапского районного суда Краснодарского края от 18 июля 2011 года исковые требования Н. были удовлетворены в полном объеме.
Однако подчас нередки случаи, когда сам покупатель должен быть более внимателен и проявлять здоровую бдительность. В противном случае хотя закон его и защищает в случае нарушения норм ГК РФ и ЗК РФ, но при халатном отношении покупателя к исследованию всех обстоятельств, касающихся договора купли-продажи, суд может прийти к выводу о том, что довод истца о невозможности использования земельного участка в связи с предоставлением продавцом ложной информации является необоснованным и не является основанием для расторжения договора купли-продажи.
Как, например, в деле N 2-1657/2010 от 25 ноября 2010 г., рассмотренном Кунгурским городским судом Пермского края. В деле было установлено, что Г. обратился в суд с иском к П. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности истца на указанный земельный участок, о взыскании с ответчика стоимости земельного участка по договору купли-продажи. В обоснование иска Г. указывает, что 12.08.2008 между ним и ответчиком П. был заключен договор купли-продажи земельного участка. Поскольку продавец при заключении договора скрыл от истца информацию о качественных свойствах земельного участка - то, что участок ежегодно подвергается затоплению, истец полагает, что имеет место нарушение требований ст. 37 ЗК РФ. Однако, проверив довод истца о том, что при продаже земельного участка продавец предоставил ему заведомо ложную информацию о качественных свойствах земли, которая могла повлиять на планируемое использование и стоимость продаваемого земельного участка; иную информацию, которая могла оказать влияние на решение о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, суд нашел его необоснованным. Истец указывает на то, что он приобретал земельный участок для строительства, однако в связи с ежегодным затоплением участка не может использовать его для данных целей. Рассмотрев все доказательства, суд пришел к выводу, что доводы истца о том, что приобретенный им участок ежегодно затапливается, что делает его непригодным для использования по назначению, неосновательны. Также суду не представлено доказательств того, что продавец предоставил истцу заведомо ложную информацию о земельном участке;
- продавец скрыл от покупателя информацию о недействительности правоустанавливающих документов на земельный участок.
Как, например, в деле N 2-243/2011 от 6 сентября 2011 г. суда р.п. Ромоданово. В ходе рассмотрения дела было установлено, что истцы С. и С. просят расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 11.09.2009, заключенный между истцами и ответчиком на земельный участок. В судебном заседании истец С. исковые требования поддержал по вышеизложенным основаниям, показал, что в соответствии с договором купли-продажи от 11.09.2009 он вместе с женой в общую долевую собственность купил у Б. земельный участок. В 2009 году между ними и соседом возник спор по поводу границ земельного участка. В ходе судебного процесса было установлено наложение спорных земельных участков друг на друга. Решением Ромодановского районного суда от 29.12.2010 были установлены границы земельного участка, принадлежащего соседу, и также признаны недействительными документы на принадлежащий им земельный участок в части площади земельного участка, в том числе и спорный договор купли-продажи земельного участка от 11.09.2009. В результате размер принадлежащего им земельного участка уменьшился на 981 кв. м, то есть примерно на 10 соток, которые перешли в пользование соседу. В настоящее время площадь земельного участка составляет 20 соток и представляет собой узкую длинную полоску, на которой они не могут ничего построить. И ответчик отказывается в добровольном порядке расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 11.09.2011 и вернуть денежные средства, уплаченные по данному договору. Было установлено, что при заключении спорного договора купли-продажи ответчик Б. не предупредил истцов об использовании соседнего земельного участка, что при согласовании границ спорного земельного участка собственник соседнего земельного участка не присутствовал и согласование границы проходило с главой сельского поселения, что оказывало существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка и также явилось существенным нарушением условий договора продавцом - Б. Таким образом, суд решил исковые требования С. и С. к Б. удовлетворить.
Таким образом, мы видим, насколько сложны дела указанной категории. Чтобы уменьшить риски и избежать судебных разбирательств, необходимо:
- лично осматривать покупаемый участок в целях визуализации на нем линий газовых и тепловых сетей, электромагистралей;
- побеседовать с владельцами соседних участков;
- получить выписку из ЕГРП. Вы можете получить сведения о кадастровом номере, местонахождении, категории, виде разрешенного использования, площади, границах, правообладателе, кадастровой стоимости земельного участка, в том числе информацию об ограничениях, обременениях и сервитутах, с которыми может быть связано использование участка. Для этого необходимо обратиться с заявлением в территориальный отдел Роснедвижимости по месту нахождения земельного участка с просьбой предоставить кадастровую выписку (ФЗ от 24.07.2008 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости");
- внимательно относиться к предоставляемым продавцом документам. К примеру, если продавец предоставляет лишь копию свидетельства на землю, то лучше от заключения договора отказаться, так как копия свидетельства могла быть выдана в случае, когда участок находится под арестом или когда само свидетельство изъято, если участок является предметом судебного разбирательства;
- обратиться в территориальные органы, которые в силу закона обязаны быть информированы о постройке или возведении газовых, электрических или других линий передачи и сопутствующего оборудования. Поскольку бывают случаи, когда в документах на землю ряд ограничений и обременений оказывается не указан, поэтому, для того чтобы узнать об использовании земельного участка, целесообразно обратиться к администрации муниципального района и поселения, на территории которых расположен участок. Здесь можно получить сведения о планируемом размещении автомагистрали, промышленной зоны, иных объектов, существенно влияющих на использование земельного участка, а также данные о возможных ограничениях в пользовании участком для государственных и муниципальных нужд.

Договор продажи земельного участка может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации. Последняя не является препятствием для расторжения договора продажи земельного участка даже в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества.В этом случае для расторжения договора купли-продажи земельного участка недостаточно факта отказа продавца от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации перехода права собственности обратно к продавцу. Необходимо обращение продавца в суд, в решении которого должно содержаться предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может принять такое решение только тогда, когда в договоре продажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК).

Отметим, что земельное законодательство субъектов Российской Федерации зачастую устанавливает дополнительные правила, касающиеся расторжения договора купли-продажи земельного участка.

Так, например, согласно ст. 16 Закона Рязанской области от 23 ноября 2004 года N 126-ОЗ «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Рязанской области» определяет, что в случае расторжения договора купли-продажи земельного участка по вине покупателя затраты, связанные с использованием земельного участка, возмещению не подлежат.

В случае расторжения договора купли-продажи земельного участка стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими до момента расторжения договора (п. 4 ст. 16 Закона Рязанской области).

Сложность при расторжении договора купли продажи земельного участка в том, что это расторжение регламентировано не только Гражданским кодексом (статьи 450, 475, 557), но и Земельным кодексом, а именно, статьёй 37.

Важно знать: каждый случай расторжения договора купли продажи земельного участка уникален. На практике всегда есть нюансы, которых нет в законах. Кроме этого, любой закон на практике действует немного не так, как звучит на бумаге. Поэтому, чтобы мы могли проанализировать вашу ситуацию и сказать, можно ли будет расторгнуть договор купли продажи земельного участка (независимо продавец вы или покупатель), полезно записаться к нам на юридическую консультацию. Тем более, что она бесплатна и ни к чему вас не обязывает.

Из-за чего можно расторгнуть договор купли продажи земельного участка

Важно знать: если сделка по продаже земли ещё не зарегистрирована в Росреестре, то расторгнуть договор по обоюдному желанию сторон можно без всяких причин. Просто потому, что стороны решили его расторгнуть - имеют на то законное право.

Все написанное ниже, относится к случаям, когда одна из сторон не хочет расторгать договор (таких случаев большинство). В этом случае, для расторжения договора купли продажи земельного участка придётся обращаться в суд.

В статье 450 Гражданского кодекса говорится, что суд может расторгнуть договор купли продажи недвижимости, если одна из сторон существенно его нарушает. Существенно - то есть другая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

Это определение мало что объясняет. Поэтому необходимо обратиться к статье 37 Земельного кодекса, где о расторжении договора купли продажи земельного участка говорится конкретнее. Итак, покупатель (речь идёт именно о покупателе) может потребовать расторжения договора, если продавец соврал, исказил информацию при заключении договора:

об обременениях земельного участка (участок может быть обременён ипотекой, сервитутом, арендой, арестом, но продавец об этом не сказал);
о том, что использование участка ограничено;
о разрешении на строительство на участке (например, продавец солгал, говоря, что участок свободен, хотя на самом деле по нему проходят линии электропередач или магистраль нефтепровода, из-за этого ничего строить и регистрировать на участке невозможно);
о том, как используются соседние участки, о том, что они оказывают существенное воздействие на приобретаемый участок (например, с соседнего участка постоянно стекают сточные воды, из-за чего что-то вырастить на участке очень трудно);
о качестве земли (например, продавец уверял, что земля - чистый чернозём, а оказалось, что это глина с песком);
или о другой существенной информации.

Важно знать: часть 3 статьи 37 ЗК РФ установила, что в перечисленных выше случаях покупатель вправе не только требовать расторжения договора купли продажи земельного участка, но и уменьшения цены этого участка. Чтобы узнать, как действовать, чтобы платить меньше, позвоните и запишитесь на консультацию.

Отдельно о положении продавца

Суды очень неохотно расторгают договоры купли продажи земельных участков по инициативе продавца, когда он не получил от покупателя деньги. Хотя, казалось бы, что если покупатель не платит, то договор нужно расторгнуть и вернуть продавцу участок.

Суды считают, что в такой ситуации продавец должен не требовать расторгать договор, а предъявить иск о взыскании денег за участок с покупателя. Тот факт, что денег у покупателя может не быть, что сам он может (и, скорее всего, будет) игнорировать судебные заседания, что процедура «выбивания» судебными приставами денег может тянуться годами - всё это суды не интересует.

Поэтому если вы - продавец, который оказался в такой незавидной ситуации, лучше воспользоваться помощью профессионального юриста, который знает, как работают законы в РФ, и сможет защитить ваши права и интересы в суде. Потому что шанс расторгнуть договор купли продажи земельного участка и получить назад свой участок всё же есть.

Как расторгнуть сделку на разных этапах

Важно знать: добровольное расторжение договора купли продажи земельного участка, как мы упоминали ранее, редкое явление. Поэтому нужно морально и юридически готовиться к суду. В иске нужно требовать не просто расторгнуть договор, но и вернуть стороны в изначальное положение. То есть чтобы продавец получил обратно свой участок, а покупатель - деньги. Если не указать это требование в иске, то суд договор расторгнет, а вот указания, что покупатель должен получить обратно деньги, может и не сделать. В судопроизводстве РФ формализм имеет слишком большое значение и порой доходит до абсурда.

Рассмотрим разные варианты - если стороны согласны на расторжение, не согласны, сделки зарегистрирована, не зарегистрирована и т.п.

1. Если обе стороны согласны на расторжение.

Договор подписан, но в Росреестр документы на регистрацию ещё не отдавались: нужно просто написать новый договор, в котором признать договор купли продажи земли недействующим.
Договор подписан, подан на регистрацию в Росреестр, но регистрация права собственности ещё не произошла: подать в Росреестр совместное (именно совместное, это очень важно) заявление о прекращении регистрации.
Договор подписан, сделка зарегистрирована в Росреестре: нужно заново продать и купить друг у друга участок. Нынешний собственник продаёт участок бывшему собственнику и всё возвращается на свои места.

2. Если одна из сторон не хочет расторгать договор

Договор подписан, но не зарегистрирован: нужно обращаться в суд с требованием о расторжении договора купли продажи земельного участка.
Договор подписан и подан в Росреестр, но регистрации ещё нет: писать заявление в Росреестр о приостановлении регистрации (это может сделать только одна сторона, та, которая требует расторжения) и подавать в суд.
Сделка заключена, и право собственности на участок перешло к покупателю: тут только обращаться в суд с требованием о расторжении договора и отмене сделки.

Важно знать: если одна из сторон возражает против расторжения договора, то без суда в любом случае уже не обойтись. Суды неохотно расторгают такие договоры, поэтому нужно подготовить аргументы и юридически правильно оформить документацию - это одна из причин почему делом должен заниматься опытный юрист.

Почему нужен опытный юрист для расторжения договора купли продажи земельного участка

Во-первых, юрист полностью избавит вас от необходимости собирать документы, писать иск и присутствовать в суде. Причём судебных заседаний будет, скорее всего, несколько. Они будут переноситься, откладываться по разным причинам. Практика говорит, что именно так и происходит.

Кроме того, суды по земельным участкам проходят не там, где живёт истец или ответчик, а в суде по месту нахождения участка. Если вы живёте далеко от места нахождения участка, то ездить туда - лишние хлопоты.

Во-вторых, перед тем, как браться за дело, его нужно проанализировать. Мы не собираемся обещать, «да, мы 100%-но выиграем дело» - ни один хороший юрист так не скажет до того, как ознакомиться с делом. Сначала мы должны выяснить, есть ли основания для расторжения договора купли продажи земельного участка, возможно ли добиться этого в суде.

В-третьих, для суда нужно собрать много документов: кадастровый паспорт участка, выписку из ЕГРП, сам договор, исковое заявление и другие документы. Юрист нашей компании всё это сделает сам, и вам можно будет не беспокоиться по поводу документов.

Практика показывает, что расторжение договора купли продажи земельного участка - трудное дело. Дело в том, что договор - это свершившийся юридический факт. Нужны серьёзные аргументы, чтобы «пересилить» этот факт и отменить его.

И вот с учётом сложности подобного дела, грамотная юридическая поддержка, ну или хотя бы консультация, лишней не будет. Тем более, что у нас консультации бесплатные и ни к чему не обязывающие. Вы сможете узнать тонкости и нюансы расторжения договора купли продажи земельного участка и будете чётко знать перспективы дела, и что делать для победы.

Чтобы получить бесплатную юридическую консультацию, достаточно позвонить по указанному телефону или оставить заявку в форме ниже. Многие люди испытывают растерянность, когда дело касается юридических вопросов. Но после хорошей и грамотной консультации у юриста, растерянность переходит в уверенность.

Здравствуйте, Юрий.

Расторгнуть договор купли-продажи земли (впрочем, как и любого другого недвижимого имущества) можно только в судебном порядке и только при существенном нарушении норм договора другой стороной.

Статья 450 Гражданского кодекса РФ гласит, что договор купли-продажи по требованию одной из сторон может быть не только расторгнут, но и изменен. Требуя изменений условий договора купли-продажи, покупатель, например, может заявить о необходимости уменьшения покупной цены и возврата разницы продавцом. Могут быть и другие требования, в этом несогласная сторона не ограничена, но у нее должны быть веские основания. Однако если суд не увидит существенных изменений обстоятельств, при наличии которых заключалась сделка, то расторжение или изменение договора невозможно даже в судебном порядке.

Что может быть таким веским основанием, которое суд обязательно примет во внимание?

Предоставление продавцом заведомо ложных сведений об обременении земельного участка, являющегося предметом договора купли-продажи.
Неправильная информация относительно ограничений использования земли (например, только под ИЖС или только под ведение сельскохозяйственной деятельности).
Ложные сведения о качестве земли и ее свойствах, которые могут повлиять на планы покупателя для ее использования.

Если у вас индивидуальные мотивации для расторжения договора, то обязательно заявите об этом и добивайтесь защиты своих прав и интересов в суде.

В какие сроки договор может быть расторгнут?

Если сторонами был подписан договор купли-продажи, то он вступает в силу моментально.
А вот право собственности, право хозяйственного ведения, право пожизненного наследуемого владения, право управления, право постоянного пользования и другие права покупателю земельного участка только предстоит зарегистрировать.

Это регламентирует статья 131 Гражданского кодекса РФ, указывающая на необходимость государственной регистрации прав и совершения любых манипуляций с ними. В частности, для регистрации прав собственности необходимо всего 18 дней, поэтому временные промежутки в данном случае существенно ограничены.

Даже если началась процедура регистрации права собственности на землю, то у недовольной стороны все еще есть время, чтобы приостановить регистрационные действия в Росреестре (подается соответствующее заявление), а в судебные органы подается заявление о признании сделки недействительной и о взыскании суммы сделки. Как было сказано ранее, несогласной стороне в суде придется привести аргументы, которые могут послужить основанием для расторжения договора купли-продажи. Чем убедительнее будут доводы инициатора признания сделки недействительной, тем у него больше шансов достичь положительного результата.

Максимальный срок, на период которого может быть приостановлена регистрация прав собственности в Государственном регистраторе, ограничен 3 месяцами. Подать заявление о приостановлении этой процедуры может любая сторона сделки купли-продажи или уполномоченное лицо. Также как и в судебном обращении, в заявлении в Регистрационную службу необходимо указать причины для остановки, а также срок, за который вы планируете уладить все проблемы.

С уважением, Наталья.

Просмотров