Договор дарения квартиры. Можно ли избежать уплаты налога на дарение недвижимости? Что взять с собой

Со 2 января 2017 года произошли очень большие изменения в российском законодательстве. Вступил в силу Федеральный Закон №218-ФЗ от 13.07.2015 года «О государственной регистрации недвижимости» . Одновременно фактически прекратил действие, за исключением одной статьи, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»N 122-ФЗ.

В данной статье мы проанализируем, насколько повлияли данные изменения на порядок оформления договора дарения на квартиру .

1) Срок регистрации. Срок регистрации перехода прав и права собственности сократился. По старому закону он составлял 10 дней . По новому закону срок регистрации права собственности по Договору дарения составляет 7 рабочих дней .

2) Принцип экстерриториальности - У юридических лиц и граждан появится возможность подавать документы в любое отделение Росреестра вне зависимости от того, где расположен объект недвижимости, в соответствии с ч. 2, ст. 18 ФЗ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Другими словами подавать заявление о регистрации права собственности на квартиру в результате дарения Вы можете независимо от места нахождения квартиры. В любой Росреестр любого субъекта РФ. Это очень удобное и прогрессивное изменение. Однако с момента вступления Закона в силу – это положение его пока не действует на практике по техническим причинам.

3) Основания приостановления регистрации . В предыдущем Законе они прописаны не были, и описывались в общих чертах. Новый закон чётко прописал 51 случай, когда возможно приостановление в регистрации документов. Таким образом, перечень оснований для приостановки максимально детализирован

4) Предусмотрена возможность одновременной постановки на кадастровый учёт и регистрации прав собственности на один объект. Это изменение также очень прогрессивное и очень удобное для граждан. Позволяет избежать многих бюрократических препятствий и затяжек по срокам. Однако данное правило касается в основном вновь создаваемых объектов, у которых ещё отсутствует кадастровый номер. В иных случаях, кроме случаев (ч. 4 и ч. 5 ст. 14 ФЗ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ), кадастровый учет может проводиться без одновременной госрегистрации и наоборот .

5) Срок передачи заявлений МФЦ в Росреестр. По старому закону срок составлял 2 дня. По новому – сократился до 1 (одного).

С вступлением в силу Закона о «государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ было принято огромное множество и иных нововведений . Хотя, в общем, они менее глобальные или не затрагивают наш вопрос, а именно, вопрос процедуры оформления квартиры.

Таковы основные изменения, которые затрагивают наш вопрос. Каким образом в 2017 г. они изменили порядок оформления договора дарения на квартиру?

На основании представленных ключевых изменений, касающихся наших вопросов, можно сделать следующий ВЫВОД.

Во-первых, сократились сроки регистрации с 10 до 7 дней. Во-вторых, появилась по закону возможность подавать документы в любой территориальный отдел Росреестра (пока не действует на практике). В-третьих, в случае приостановления – госорган должен будет чётко указать причины в соответствии со ст. 26 Закона № 218-ФЗ.

Услуги. Цены и сроки.

Договор дарения квартиры между близкими родственниками – один из приемов, позволяющих передать имущественные права на комнату, дом и другие объекты. Каким образом его выполнить, что за бумаги необходимо подготовить, как составить документ, а также, где найти хороший и актуальный образец 2019 года, Вы узнаете, прочтя эту статью.

Помимо правовой информации, приведенной в данном обзоре, на портале предоставляется услуга «Бесплатная консультация юриста».

Чтобы получить юридическую помощь – заполните заявку в режиме онлайн.

Договор дарения разрешается по закону сделать на любую недвижимость – квартиру, дом, коттедж, комнату в коммунальной квартире, но только ближайшему родственнику.

Почему договор дарения квартиры родственнику считается одним из оптимальных способов передачи недвижимости? Безусловно, существуют другие формы передачи такого имущества, например, договор наследования, но многие предпочитаю именно договора дарения квартиры в виду некоторых причин:

1. Он оформляется гораздо проще.
2. Такой сложнее оспорить.
3. Даритель имеет право обжаловать сделку при наличии ряда обстоятельств — например, если получатель завладел собственностью обманным путем.
4. Цена за нотариальное заверение подобного документа будет небольшой.
5. Дарение квартиры близкому родственнику не предусматривает налогообложение со стороны государства.
6. Он поможет избежать ее раздела, если произойдет расторжение брачных отношений между получателем и его второй половиной, как это происходит с купленной недвижимостью.

Как произвести оформление дарственной на квартиру между своими родственниками? Немало людей задаются вопросом: «Как подарить квартиру жене или другим близким?». Процедура происходит в несколько этапов:

1. Первый – составить соглашение дарения на квартиру или другое недвижимое имущество.
2. Второй – собрать все необходимые сопутствующие бумаги.
3. Третий – заплатить госпошлину.
4. Четвертый — заверить документ в нотариальной фирме.
5. Пятый — зарегистрировать дарственную на квартиру между близкими родственниками через МФЦ, а так же УФРС.

Этапы оформления

Рассмотрим каждый из представленных этапов более подробно.

Итак, первоначальный момент – документационный. Как оформить дарственную на квартиру между близкими? Чтобы записать жилье на жену, детей или родителей, важно корректно выполнить соглашение. В нем необходимо указать:

• число, месяц и год, а так же место;
• данные сторон;
• информацию о недвижимости – адрес, площадь и другие;
• список бумаг, устанавливающих право владения;
• название инстанции, в которой регистрируется документ;
• дата регистрации;
• условия, на которых заключается сделка;
• список приложений.

Условия, которые нужно обязательно оговорить в ходе сделки:

• Согласие супруга или совладельцев недвижимости на сделку

В идеале, когда даритель владеет жильем единолично, такой документ не потребуется. Во всех остальных случаях необходимо составить специальный документ. В противном случае, если другие совладельцы не согласны на сделку, собственник сможет передать близким родственникам лишь долю имущества.

• Дети до 18 лет не могут выступать в роли дарителя

В ситуации, когда жилье близкому родственнику подарило лицо, не достигшее возраста 18 лет, сделка будет признана недействительной. Тем не менее, в роли того, кто принимает пожертвование в качестве квартиры или дома, дети до 18 лет выступать могут.

• Недееспособные граждане

Нюансы, которые нужно учесть

Сделка может быть признана недействительной по многим причинам (о которых будет рассказано в дальнейшем). Именно поэтому, важно указать некоторые нюансы при оформлении бумаг:

• Если получатель состоит в браке, напишите. Что объект дарения не будет общей собственностью супругов.
• Пожилые люди могут сделать документ, сохранив при этом право проживания в подаренном объекте недвижимости.
• При наличии соответствующих документов, сделку в нотариальной фирме могут провести доверенные лица сторон.
• Когда существует риск, что получатель не примет дар, важно предусмотреть эту ситуацию и оговорить ее на бумаге.

Чтобы оформить договор дарения в соответствие со всеми принятыми в 2019 году правилами, рекомендуется использовать хороший пример.

Дарственная на квартиру между близкими родственниками, образец которой вы найдете на ресурсе, поможет вам осуществить сделку максимально корректно и быть уверенными в том, что она не будет признана недействительной.

Кроме того, вы сможете скачать бланк этого документа и подставить в форму свои данные.

Когда договор могут признать недействительным?

Не смотря на то, что такой документ оспорить достаточно сложно, существует несколько исключительных случаев, когда его можно признать недействительным:

1. Даритель недееспособен или не является совершеннолетним.
2. Нельзя подарить недвижимое имущество госслужащему (исключением являются ситуации, когда получатель – близкий родственник дарящей стороны).
3. Если в роли дарителя и получателя выступают юридические лица.

Кроме того, человек, осуществляющий дарение собственности, может вернуть недвижимость себе, оспорив сделку. Причинами тому могут послужить:

• Введение в заблуждение одной стороны договора.
• Когда получатель получил недвижимость, угрожая дарителю и его семье.
• В случае, когда недвижимости носится ущерб, который может способствовать ее разрушению.
• Из-за не соответствующего нормам морали образа жизни получателя.
• Когда любые требования, указанные в договоре, не соблюдаются должным образом.

Госпошлина и актуальные вопросы

Чтобы договор дарения квартиры между близкими родственниками был зарегистрирован по всем нормам 2019 года, обязательным условием считается оплата госпошлины. Как это произвести, кто и сколько должен заплатить, вы узнаете далее.

Сколько нужно заплатить?

Размер пошлины зависит от получателя недвижимости. Так, если в его роли выступает физическое лицо, то госпошлина будет составлять 2 тысячи рублей. Юридическому лицу предстоит заплатить более существенную сумму — 22 тысячи рублей.

Кто платит госпошлину?

При обычных условиях оплатой пошлины занимается получатель. Причем, если таковых несколько, каждый платит равную долю от этой суммы. Так, если получателей 4, то каждому необходимо будет уплатить 500 рублей.

Бывают ситуации, когда дарение будет оформляться и на физическое и юридическое лицо. В таких случаях оплачивается определяемая для каждого лица пошлина, разделенная на количество выгодоприобретателей. Так, если получателями являются 1 физическое и 1 юридическое лицо, то первое должно будет заплатить 1 тысячу рублей, а второе – 11 тысяч.

Где оплатить пошлину?

Осуществить оплату госпошлины можно:

• в отделениях банков;
• в отделении Почты России;
• посредством специализированных платежных терминалов;
• при помощи различных интернет-сервисов;
• через Многофункциональный центр;
• с помощью денежного перевода с банковской карты;
• посредством Единого портала госуслуг.

Важные нюансы, которые нужно учесть при оформлении квитанции: если за получателя оплату госпошлины производит посредник, в квитанции необходимо указать данные самого участника сделки.

Процесс регистрации

Процесс регистрации – очень важный этап, ведь без него получатель не сможет вступить в права собственности и распоряжаться подаренным жильем. Где необходимо пройти регистрацию? Какие документы принести, а так же многие другие вопросы, будут рассмотрены далее.

Где происходит регистрация подобной сделки? На данный момент дарение недвижимого имущества можно зарегистрировать в отделении Росреестра или в МФЦ.

Что необходимо принести для регистрации:

• Заявление о переходе права собственности.
• Дарственное соглашение (в 3-х экземплярах).
• Квитанцию, свидетельствующую о том, что вы оплатили пошлину, и ее копию.
• Паспорта сторон.
• Техпаспорт имущества, которое предполагается подарить.
• Документ, подтверждающий право собственности стороны-дарителя.
• Согласие совладельцев недвижимости, заверенное в нотариальной фирме (если таковые имеются).
• Справку, указывающую на количество лиц, прописанных в квартире или доме на данный момент.
• И другие бумаги.

В случае, когда получателем является несовершеннолетний, необходимо согласие его представителей – чаще всего ими выступают родители или ближайшие родственники.

Заявление о переходе права собственности

Подобный документ составляется непосредственно дарителем. Очень важно, чтобы он был выполнен на особом бланке. Кроме того, в нем не допускается наличие помарок и ошибок.

Что важно указать в заявлении? Его составление подразумевает указание информации о:

• Сторонах соглашения.
• Недвижимости, которую нужно передать.

Кроме того, в нем присутствует список приложений.

Весь пакет перечисленных бумаг сторона-даритель, а иногда — его доверенное лицо (на основании соответствующего письма) подает в отделение Росреестра или МФЦ. После этого, необходимо ожидать 10 рабочих дней. При положительном решении – будет выдано свидетельство, которое подтверждает право собственности получателя. В некоторых ситуациях инстанция имеет право выдать отказ.

В некоторых ситуациях государственная организация может отказать в регистрации соглашения. К таким относят:

• Отказ получателя принимать дар.
• Несогласие совладельцев квартиры, жены или мужа дарителя, а так же прописанных в помещении лиц с фактом дарения.
• Представление в инстанцию неполного пакета бумаг.

Если вы получили такой отказ, исправить ситуацию можно двумя способами:

• Подать бумаги повторно.
• Оспорить решение через судебный орган.

Сделки по дарению недвижимости носят безвозмездный характер и, как правило, заключаются между людьми, связанными родственными узами. Естественно, что они заинтересованы в том, чтобы переход права произошёл как можно проще и с минимальными затратами.

В чём особенности?

Когда возникает необходимость обеспечить родственника жильём, наиболее разумным с точки зрения закона, будет соглашение о дарении имущества. Конечно, если приобретатель в свою очередь не должен будет выплатить собственнику компенсацию за жилое помещение.

Передача имущества ближайшему родственнику путём дарения обеспечивает полный переход всех прав к одариваемому. На квартиру уже не смогут претендовать бывшие супруги после развода, в отличие от сделок по продаже имущества.

Дарение предусматривает передачу без получения какого-либо дохода, поэтому ни дарителю, ни одаряемому не придётся уплачивать налоги после заключения сделки.

Вряд ли у кого-нибудь возникнет желание подарить квартиру постороннему человеку. Да и продажа квартир членам своей семьи не настолько распространена, поэтому чаще всего договоры дарения оформляются преимущественно между родственниками.

Сразу после оформления сделки дарения имущества, все права и обязанности, связанные с недвижимостью, возлагаются на одаряемого. Но Гражданский кодекс предусматривает и составление текста договора с обещанием дарения. Тогда квартира перейдёт к одаряемому только при оговоренных условиях - наступлении конкретной даты или при определённых обстоятельствах, например, после свадьбы или рождения детей.

Договор дарения можно составить самостоятельно в простой письменной форме. При необходимости обезопасить одаряемого от возможных проблем можно обратиться в нотариальную контору за его заверением. Оспорить нотариальный договор гораздо сложнее, чем обычный.

Если документ о дарении будет утрачен, дубликат всегда можно будет получить в регистрирующем сделки органе, при составлении обычного договора. Нотариус также всегда оформит копию, если сделка заверялась в его присутствии.

Кого считают близким родственником при совершении сделки?

Близкой роднёй являются мать и отец, дети, дедушки с бабушками, родные братья и сёстры, братья и сёстры от одного общего родителя, усыновители и усыновлённые.

Преимущества

Безвозмездная передача имущества не предусматривает сбора каких-либо дополнительных документов, значительно упрощая процедуру регистрации в Росреестре.

Оспорить или отменить факт дарения имущества не так-то легко, но, если бывшему собственнику удастся в суде доказать факт мошеннических действий со стороны одаряемого, то переход права будет отменен. Заверение договора у нотариуса даёт больше шансов на то, что сделку не получится оспорить третьими лицами, да и работа нотариуса обойдётся гораздо дешевле, чем при продаже квартиры.

Родителям имеет смысл переписать жильё на своего ребёнка, находящегося в законном браке, именно посредством заключения договора дарения. Тогда супруг одаряемого не сможет претендовать на раздел квартиры в бракоразводном процессе.

Процедура и порядок

• Для начала нужно составить договор дарения. Составить документ можно самостоятельно, если обладать необходимыми юридическими знаниями. Если сомневаетесь, что сможете составить договор грамотно, лучше воспользоваться услугами риелторов или нотариуса. Помните, что в этом случае придётся оплатить услуги юристов.

• Следующий шаг - оплата пошлины. Её величина в 2017 году составит 2000 рублей.

• Передать пакет документов на регистрацию в Росреестр. Сделать это можно как в самом регистрирующем органе, так и через Многофункциональные центры (МФЦ). Для подачи документов обязательна явка обеих сторон договора. Право нового собственника будет зарегистрировано в течение 10 рабочих дней со дня подачи документов.

Порядок регистрации сделки такой:

• Оформление и подписание заявления на регистрацию перехода права к новому собственнику;

• Передача уполномоченному органу всех необходимых документов, взамен выдадут расписку;

• После истечения срока регистрации все участники сделки получают заверенный государственным регистратором договор. Выдача свидетельств, подтверждающих факт государственной регистрации права, в 2017 году не предусмотрена.

Только когда все эти этапы будут пройдены, договор дарения считают вступившим в законную силу, а одаряемый становится новым собственником.

Как правильно составить документ?

Для успешного прохождения процедуры регистрации в Росреестре и признания перехода права состоявшимся, при составлении договора необходимо соблюсти некоторые правила по составлению текста.

В тексте договора обязательно надо прописать:

• Полные сведения о сторонах сделки - ФИО полностью, дата, место рождения, пол, данные паспорта, адрес проживания;

• Характеристики объекта сделки - название (квартира), назначение (жилое), площадь и этаж - взять из кадастрового паспорта;

• Основания, по которым квартира принадлежит дарителю;

• Обязательно указываются условия передачи имущества - безвозмездно. В случае если даритель передаёт квартиру за вознаграждение, сделка не считается безвозмездной;

• В конце документа должны стоять подписи обеих сторон с расшифровкой.

Если одаряемый не достиг совершеннолетия, за него действует и расписывается законный представитель.

Что понадобится для регистрации?

Чтобы провести процедуру регистрации безвозмездной передачи имущества в 2017 году понадобится вот такой пакет документов:

• оригинал договор как минимум в трёх экземплярах, если составлен он самостоятельно;

• договор дарения в двух экземплярах, если составлен он у нотариуса;
• заявление на смену собственника жилого помещения от обеих сторон договора;

• Квитанция с отметкой об оплате госпошлины;

• паспорта заявителей;

• документы, подтверждающие полномочия действовать за сторону в договоре (доверенность, свидетельство о рождении несовершеннолетнего);

• нотариальное согласие на отчуждение недвижимости супруга дарителя, если квартира приобреталась в браке за совместно нажитые средства;

• документы, указывающие на то, что даритель имеет право распоряжаться жилым помещением, если это право возникло до 2000 года.

Составление дарственной

Если принято решение составить и подписать договор дарения в присутствии нотариуса, то явиться в нотариальную контору должны все участники сделки. Для регистрации нотариального договора дарения квартиры в регистрирующий орган достаточно будет подать заявление только одаряемому.

Любой договор дарения квартиры составляется по стандартной схеме. В тексте в обязательном порядке прописывают дату и место его заключения; полные сведения о сторонах сделки; технические данные объекта дарения с обязательным указанием места его расположения; условия передачи имущества - на безвозмездной основе.

Стороны также вправе отметить в договоре, что после смерти одаряемого квартира переходит на праве собственности обратно к дарителю, а не наследуется в общем порядке . Стороны сделки собственноручно подписывают документ.

Несовершеннолетние дети и недееспособные граждане не могут быть дарителями, такие сделки не пройдут регистрацию в Росреестре. Указанные лица вправе быть одаряемыми без ограничений, действовать за них будут родители, опекуны или попечители.

Нюансы к тексту

Также в тексте договора дарения может быть отражена дополнительная информация:

• В договоре дарения можно отдельно оговорить возможность прежнего владельца проживать в жилом помещении после подписания договора дарения.

• Если за любую из сторон сделки действует представитель, необходимо отразить это в документе. Указать надо будет все сведения о доверенном лице, а также документ, подтверждающий его полномочия.

• Если за одариваемым сохраняется право отказаться от дара, необходимо и этот факт отразить в договоре.

Передача в дар доли квартиры

В случаях, когда дарителю принадлежит не вся квартира, а только её часть, или даритель решает переписать на родственника только часть квартиры, принадлежащей ему целиком, оформляется договор дарения доли квартиры.

Когда даритель владеет только частью квартиры, а остальная часть принадлежит третьим лицам, их письменное одобрение сделки не понадобится. Если же сособственником является супруг дарителя, и квартира приобреталась на совместные с ним деньги, то понадобиться нотариальное согласие на отчуждение дарителем совместно нажитого имущества.

Порядок оформления и регистрации договора дарения части квартиры аналогичен тому, что используется при передаче в дар всей квартиры целиком, надо только в договоре прописать размер отчуждаемой доли. В этом случае и пошлина будет меньше. 2000 рублей, положенные при дарении всей квартиры, умножаются на ту долю, которая переходит к одаряемому. Например, при передаче ½ квартиры заплатить надо будет 2000×1/2=1000 рублей.

Государственная регистрация перехода права собственности

Договор дарения считается заключённым с момента его подписания сторонами, но для вступления в законную силу он должен пройти процедуру государственной регистрации. Для этого понадобятся:

• Заявление на регистрацию перехода прав от обеих сторон или их представителей;

• Квитанция об оплате пошлины;

• 3 экземпляра договора;

• Оригиналы документов, подтверждающих право дарителя на отчуждаемую квартиру.

Возможен ли возврат квартиры обратно?

Даритель вправе отменить дарение в случаях, указанных в действующем Гражданском кодексе, а именно:

• По соглашению сторон сделки, договор дарения может быть расторгнут. Для этого, в случае письменного составления договора дарения, составляется Соглашение об отмене дарения, которое необходимо будет зарегистрировать в Росреестре. Если же договор дарения был оформлен у нотариуса, то заявление об отмене надо подавать в эту же нотариальную контору. После чего необходимо зарегистрировать переход права обратно к дарителю в регистрирующем органе.

• Если в договоре предусмотрен возврат квартиры обратно к дарителю в случае смерти одаряемого, то он вправе вернуть себе имущество.

• Если же одаряемый против возвращения квартиры обратно дарителю, то последний вправе обратиться в суд. Иск удовлетворят в случае, если одаряемый угрожал жизни и здоровью дарителя, а также в случае, когда пункт договора о возможности дарителя проживать в квартире не соблюдается по вине одаряемого.

Признание договора недействительным

Оспорить юридическую чистоту дарения очень непросто. Оформляя договора дарения у нотариуса, стороны тем самым защищают свои интересы от возможных проблем после регистрации сделки. Но надо помнить, что есть нюансы, при которых договор дарения квартиры будет считаться недействительным:

• На стороне дарителя может выступать только совершеннолетний и дееспособный гражданин.

• Договор дарения считается недействительным, если одна из сторон сделки - государственный служащий, а вторая сторона - заинтересованное лицо.

• Недействительным считаетсяи договор, где сторонами выступают коммерческие организации.

Даритель может оспорить дарение в следующих ситуациях:

• Намеренное введение в заблуждение любой стороны договора по поводу сути сделки.

• В случаях угрозы жизни и здоровью дарителя и членам его семьи со стороны одаряемого.

• Если после передачи квартиры во владение одаряемым, имуществу был нанесён ущерб, и есть риск её окончательной утрате.

Оспорить договор дарения можно только в суде, и только в случае веских доказательств нарушений со стороны одаряемого.

Если есть опасения, что наследники собственника квартиры попытаются оспорить сделку, имеет резон заверить договор дарения у нотариуса.

Предполагаемые траты при дарении

Новый собственник считается вступившим в свои права на переданную ему квартиру только после успешного проведения процедуры государственной регистрации перехода права.

В случаях, когда даритель и одаряемый являются ближайшей роднёй, они освобождаются от налогов.

Когда стороны сделки дальние родственники или вовсе чужие друг другу люди, одаряемому придётся выложить в пользу государства 13% от кадастровой стоимости квартиры. В этой ситуации разумнее будет оформить договор купли-продажи.

При обращении в нотариальную контору, необходимо будет заплатить нотариусу за его работу. За то, что нотариус составит договор сам, он может запросить до 5000 рублей, а вот заверение стоит одинаково - 0,5% от кадастровой стоимости.

Переход права к новому собственнику необходимо зарегистрировать в Росреестре, что потребует оплаты пошлины в размере 2000 рублей. Без этой процедуры договор не считается вступившим в юридическую силу.

Перед оформлением и подписанием договора дарения квартиры между близкими родственниками надо взвесить все плюсы и минусы. Данный вид передачи имущества удобен простотой регистрации и отсутствием необходимости платить подоходный налог, но существуют обстоятельства, при наступлении которых переход права собственности к одариваемому может быть отменён.

А в следующем видео мы узнаем, чем отличается процедура дарения от завещания: