Договор аренды квартиры.

В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

А когда договор считается заключенным? Это бывает по-разному. В отношении договоров с недвижимым имуществом есть особенности. Как известно, некоторые виды сделок с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Если это так, то договор считается заключенным с момента его регистрации. Данное правило вытекает из п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ.

Обязательная государственная регистрация предусмотрена для следующих договоров:

• договор купли-продажи помещений жилого назначения (квартиры, жилого дома, комнаты, доли в праве общей собственности (отдельная статья) на эти объекты недвижимости);
• договор мены помещений жилого назначения;
• договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением;
• договор дарения недвижимости независимо от вида объекта;
• договор продажи предприятия как имущественного комплекса;
• договор аренды на срок не менее 1 года;
• договор о залоге недвижимости (об ипотеке) и т. д.

В последнее время при купле-продаже квартиры, дома, комнаты граждане стали прибегать к такому способу обеспечения обязательств сторон, как задаток. Например, продавец нашел покупателя на квартиру, составили договор, где предусмотрели, что покупатель вносит задаток за квартиру, который он выплатит продавцу, в случае если вдруг передумает. Договор подписали, а покупатель нашел другую квартиру. Продавец, следуя условиям договора, оставляет задаток себе. Но на самом деле у него нет на это законных оснований. Ведь договор купли-продажи жилой недвижимости должен пройти процедуру государственной регистрации и только после этого он считается заключенным. Только с этого момента и будет действовать договор. А раз договор не заключен надлежащим образом, то и у продавца нет оснований оставлять себе задаток. Это уже относится к неосновательному обогащению.

Если законом не предусмотрена обязательная государственная регистрация договора, то он вступает в силу с момента его подписания сторонами или с другого момента, определенного сторонами. Не подлежат регистрации договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения, договор мены недвижимости нежилого назначения, договор аренды недвижимого имущества на срок менее года, предварительные договоры (отдельная статья) и т. д.

Но не путайте договор и право собственности, возникшее из данного договора. Например, договор купли-продажи квартиры не подлежит государственной регистрации, но в любом случае будут регистрировать право собственности покупателя на квартиру.

Статья 606. Договор аренды

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 606 ГК РФ

1. Момент, с которого договор аренды считается заключенным >>>

2. Привлечение оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества >>>

3. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для возникновения арендных правоотношений >>>

4. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для прекращения договора аренды >>>

5. Квалификация сделки как договора аренды >>>

6. Приобретение права аренды у арендодателя при заключении договора >>>

7. Возложение на арендатора обязанности по страхованию арендованного государственного (муниципального) имущества >>>

8. Действительность договора аренды, противоречащего нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления >>>

9. Исчисление срока непрерывного временного владения и (или) пользования арендованным имуществом для целей его выкупа в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ >>>

10. Возможность заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, без проведения аукциона >>>

11. Соблюдение требований законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд при заключении договора аренды с государственным (муниципальным) заказчиком >>>

12. Прекращение договора аренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом >>>

13. Возможность удовлетворения требований арендодателя об устранении нарушений его прав (ст. 304 ГК РФ) >>>

14. Обязательства соарендаторов по договору со множественностью лиц на стороне арендатора >>>

15. Применение к арендным отношениям норм Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" >>>

16. Возможность обращения взыскания на имущество арендатора, которое правомерно удерживается арендодателем >>>

1. Момент, с которого договор аренды считается заключенным

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из приведенной статьи следует, что права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора. Однако судебная практика неоднозначна в решении вопроса о том, является ли договор аренды реальным или консенсуальным.

По данному вопросу см. также материалы к п. 3 Путеводителя по договорной работе "Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора".

1.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, с какого момента договор аренды является заключенным, существует две позиции судов.

Позиция 1. Договор аренды является консенсуальным, права и обязанности по нему возникают с момента его заключения.

Примечание: Указанная позиция нашла отражение в Рекомендациях Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа "О практике применения норм гражданского законодательства", принятых по итогам заседания, состоявшегося 02.06.2011 на базе Арбитражного суда Республики Коми, и одобренных президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 22.06.2011 N 2 (вопрос 35).

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.04.2013 по делу N А12-14106/2012

"...Судами установлено, что 03.06.2009 между ЗАО "Фроловское НГДУ" (арендатор) и ООО "С.Б.К. Бизон" (арендодатель) заключен договор аренды имущества, в соответствии с условиями которого арендодатель передает принадлежащий на праве собственности инструмент СБТ с левой резьбой, диаметром 2 7/8 в количестве 1500 м, во временное владение и пользование арендатору. А арендатор обязуется оплатить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором.

Довод заявителя кассационной жалобы о реальности договора аренды имущества отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку договор аренды, будучи консенсуальным, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, поэтому в настоящем споре факт передачи предмета договора аренды имущества - инструмента СБТ с левой резьбой "2 7/8", в количестве 1 500 м, относится не к обстоятельствам заключения арендной сделки, а к обстоятельствам ее фактического исполнения арендодателем, которые установлены судом апелляционной инстанции в ходе рассмотрения спора на основании совокупности представленных в материалы дела доказательств.

Выводы суда апелляционной инстанции сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств..."

Позиция 2. Договор аренды является реальным, права и обязанности по нему возникают с момента передачи арендатору объекта аренды.

Судебная практика:

ПостановлениеФАС Уральского округа от 14.09.2005 N Ф09-2954/05-С3 по делу N А07-2897/05-Г-ГЛШ

"...В силу п. 2 ст. 433Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Указанное правило распространяется на договор аренды, относящийся к категории реальных договоров.

В нарушение ч. 1 ст. 168Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации довод ответчика об условиях передачи помещений в аренду со ссылкой на акты технического обследования (л.д. 56, 57, 79, 80) надлежащим образом не исследован.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда..."

Срок действия договора аренды — это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст. 425 ГК РФ).

Начало срока действия договора аренды в силу закона определяется моментом заключения договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ). С этого момента у сторон возникают обязательства и начинают действовать условия договора. Стороны не вправе по своей воле изменить начало действия договора аренды (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Окончание срока действия договора аренды может определяться по усмотрению сторон.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В частности, необходимо регистрировать договор аренды зданий или сооружений сроком не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Такой договор считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Вместе с тем, ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было установлено, что правила ст. ст. 609, 651 ГК РФ не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу указанного Закона (после 1 марта 2013 г.). Впоследствии, ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» указанные изменения были отменены.

Согласование условия о сроке действия договора аренды

При согласовании данного условия сторонам следует:

— определить срок действия договора по правилам ст. ст. 190 — 194 ГК РФ;

— предусмотреть применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения (при необходимости);

— указать, предоставляется ли арендатору преимущественное право на заключение договора на новый срок;

— установить, будет ли осуществляться продление договора аренды на новый срок с тем же арендатором.

Если срок действия договора аренды не определен

В этом случае договор продолжает действовать до установленного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств (абз. 2 п. 3 ст. 425 ГК РФ). Для договора аренды таким моментом является возврат имущества арендодателю по окончании определенного срока аренды или внесение арендатором арендной платы за весь срок аренды, если по условиям договора она вносится по окончании пользования объектом аренды. Если при этом в договоре не определен срок аренды, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

В соответствии спри отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора доверительного управления имуществом по окончании срока его действия договор считается продленным на тот же срок и на условиях, предусмотренных ранее договором. 6. В п.4 коммент. статьи установлено правило, согласно которому стороны не освобождаются от ответственности за нарушение обязательств, возникших из договора и по истечении срока его действия. Требование о возмещении убытков, вызванных нарушением договора, предъявляются независимо от прекращения срока действия договора в течение срока исковой давности. То же самое следует сказать об обязанности устранить недостатки товара или заменить товар с существенными недостатками (), а также о возможности предъявить требования, возникшие в связи с нарушением (неисполнением) других договорных обязательств.

Когда начнется долгосрочная аренда?

Внимание

Стоит учитывать, что указанное письмо не является нормативно-правовым актом, обязательному применению не подлежит. Но с учетом органа, направившего указанное письмо, можно предположить, что в ближайшее время могут быть предприняты действия по устранению указанной проблемы на законодательном уровне.

Отметим также, что 21.02.2013 Государственная Дума РФ одобрила во втором и третьем чтениях закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». Его разработчики предлагают сохранить в неизменном виде действующие правила государственной регистрации договоров аренды недвижимости (зданий, сооружений, земельных участков, лесных участков, предприятий и др.).

Начало действия договора аренды

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕот 11 апреля 2013 г. N ВАС-3936/13 ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Суды, определив период начисления пеней с 26.10.2011, то есть с даты государственной регистрации договора аренды, отклонили довод общества о том, что начисление неустойки должно быть произведено с момента получения им экземпляра договора аренды, а не с момента государственной регистрации договора, указав, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
25 октября 2001 года N 136-ФЗ РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Статья 26. Документы о правах на земельные участки2.

Договор аренды вступает в силу с момента государственной регистрации

Инфо

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. 3. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. 4. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

комм. Клейн Н.И. 1. ГК в коммент. статье закрепляет принцип обязательности и исполнимости договора (pacta sunt servanda). Стороны обязаны исполнить возникшее из договора обязательство и устранить нарушение обязательства.
Истечение срока действия договора не освобождает от ответственности за его нарушение.
В Письме от 22.01.2013 № 3.3-6/94 Председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству П. В. Крашенинников подчеркнул, что требование об обязательной регистрации сделок с недвижимым имуществом с «01» марта 2013 года не применяется, однако обременения недвижимого имущества по-прежнему будут подлежать государственной регистрации.

Важно

Позже, на прошедшей 24-25 января 2013 года конференции «Гражданское право России: итоги года» П. В. Крашенинников рассказал, что чиновники не воспринимают аренду как обременение, которое в соответствии с ГК может регистрироваться.

Однако в Письме указано, что в связи с отменой регистрации договора аренды должна будет регистрироваться аренда (право аренды) как обременение на основании договора аренды недвижимого имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законодательством.
Следовательно возникновение прав и обязанностей в этом случае привязано к моменту регистрации договора. В представленном проекте договора аренды помещения (на 3 года) содержится следующее положение: «Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации и действует в течение всего срока аренды.

При признании договора аренды незаключенным договор субаренды является недействительным (Определение ВАС РФ от 19.11.2007 по делу № А60-34498/2006). Постановлением ФАС Центрального округа от 28.04.2008 по делу № А14-6148/2006 договор аренды был признан незаключенным, а договор субаренды этого же имущества – ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ. В аналогичном деле ВАС РФ признал договор субаренды незаключенным (Определение ВАС РФ от 19.11.2007 по делу № А60-34498/2006). По иному законодатель подходить к регулированию вопроса государственной регистрации договоров аренды, заключаемых с «01» марта 2013 года. Сразу оговоримся, что приводимые положения обратной силы не имеют, то есть на отношения аренды, возникшие до «01» марта 2013 года не распространяют своего действия.

ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно ст. 433 ГК РФ в случае, если договор не подлежит государственной регистрации и для его заключения не требуется передача имущества, он признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Указанные нормы (ст. 425 и 433 ГК РФ) сформулированы как императивные (п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ). Вывод о том, что срок договора аренды исчисляется именно с момента получения оферентом акцепта (например, подписания договора), содержится, в частности, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 09.12.2008 по делу № ­А56-7645/2008.

По нашему мнению, независимо от того, совпадает ли момент подписания договора аренды недвижимости с предусмотренной в нем датой передачи имущества в аренду, момент «заключения» такого договора в целях применения п. 2 ст.
При этом установлена презумпция действия договора до предусмотренного договором момента исполнения обязательства. Иные последствия окончания срока действия договора, т.е. прекращение обязательства по истечении этого срока, должны быть предусмотрены законом или договором. Из норм ГК, определяющих максимальные сроки действия договора, вытекает, что с истечением срока действия договора прекращается обязательство. Последствия окончания срока действия договора предусмотрены отдельными нормами ГК. Например, обязанность поставщика восполнить недопоставленное количество товаров существует в пределах срока действия договора, если договором не предусмотрено иное (). Договор простого товарищества прекращается истечением срока его действия. При этом наступают последствия, предусмотренные(возвращение вещей, переданных в общее владение, раздел имущества, находящегося в общей собственности, и т.д.).

Так, законодатель не определил судьбу зарегистрированных до «01» марта 2013 года договоров аренды в части вопроса аннулирования государственной регистрации при досрочном расторжении договора или его своевременного прекращения. Возникнут трудности проверки наличия аренды в отношении объектов, что породит проблемы многократного обременения арендой одного и того же объекта недвижимого имущества.

Регистрация арендных отношений нужна для «вещного эффекта» — для отношений с третьими лицами: покупатель, второй арендатор, против которого действует преимущественное право предшествующего арендатора на заключение договора аренды. С принятием Закона № 302-ФЗ аренда утратила атрибуты вещного права, например, такие как право следования и защита против нарушений со стороны третьих лиц.

4. Возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности третьих лиц

5. Последствия расхождения характеристик объекта аренды, согласованных в договоре, с характеристиками фактически переданного в аренду объекта

6. Последствия расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета

7. Реальное исполнение договора аренды как фактор, влияющий на его судьбу

8. Документы, в которых может содержаться условие о предмете договора аренды

9. Последствия указания в договоре только площади передаваемых в аренду помещений и адреса объекта аренды

10. Условие о площади объекта аренды

11. Последствия заключения договора аренды земельного участка с нарушением установленного порядка индивидуализации

12. Сдача в аренду объекта незавершенного строительства

13. Вновь созданное недвижимое имущество, которое не прошло государственную регистрацию, как объект договора аренды

14. Доля в праве аренды или доля в имуществе без выделения в натуре как объекты аренды

15. Часть помещения как объект аренды

16. Аренда неделимого земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам

17. Передача в аренду конструктивных элементов имущества

18. Определение предмета предварительного договора аренды

1. Недействительность договора аренды, заключенного публично-правовым образованием в отношении имущества, которое является собственностью другого публично-правового образования

2. Сдача в аренду имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение)

3. Правомочия собственника имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), при сдаче его в аренду

4. Передача в аренду имущества, полученного по договору безвозмездного пользования (договору ссуды)

5. Способы выражения согласия собственника арендуемого имущества на заключение договора аренды

6. Заключение и расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности

7. Недействительность договора аренды недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в егрп

9. Действительность предварительного договора аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды

1. Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года

2. Договоры аренды зданий или сооружений, не подлежащие государственной регистрации

3. Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации

4. Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации

5. Государственная регистрация дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы и сроков ее внесения

6. Государственная регистрация дополнительного соглашения, продляющего срок договора аренды

7. Государственная регистрация возобновления договора аренды на неопределенный срок

8. Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества

9. Сроки регистрации договора аренды

10. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации

11. Пользование арендованным муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды

12. Государственная регистрация прекращения договора аренды

13. Уклонение от государственной регистрации договора аренды

1. Начало течения срока действия договора аренды

2. Согласование срока договора аренды

3. Последствия несогласования срока договора аренды

4. Продление срока действия договора органом местного самоуправления

5. Отказ арендодателя от договора аренды

6. Случаи ограничения права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок

7. Отказ от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, если на участке находится недвижимость арендатора

8. Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок

9. Содержание уведомления о прекращении договора аренды

10. Срок, по истечении которого прекращается договор аренды при получении уведомления арендодателя

11. Обжалование уведомления о прекращении договора аренды государственного или муниципального имущества

12. Надлежащие адреса для направления уведомлений о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок

1. Уплата арендной платы при передаче арендодателем имущества без необходимых документов

2. Передача арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем его назначению

3. Фактическое использование не переданного по акту передачи объекта аренды

4. Момент возникновения права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц

5. Акт передачи арендуемого имущества без печати арендодателя как доказательство передачи этого имущества

6. Свидетельские показания как доказательства в спорах, связанных с арендными отношениями

7. Акт органа государственной власти как доказательство предоставления имущества арендатору

1. Невозможность использования имущества по назначению как недостаток, препятствующий пользованию арендованным имуществом

2. Капитальный ремонт как недостаток, не препятствующий использованию арендованного имущества

3. Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков

4. Согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества

5. Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны

1. Виды арендной платы и способы ее определения

2. Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы

3. Изменение сумм арендной платы

4. Предоставление скидок и льгот по внесению арендных платежей

5. Обстоятельства, не освобождающие арендатора от внесения арендной платы

6. Обстоятельства, при которых арендатор может не вносить арендную плату в полном объеме

7. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы

8. Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков

9. Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества

10. Неосновательное обогащение, возникшее в связи с использованием имущества или получением арендных платежей по недействительному или незаключенному договору

11. Размер неосновательного обогащения при незаключенности (недействительности) договора аренды

12. Неосновательное обогащение при использовании меньшей площади помещений, чем указано в договоре аренды

13. Право собственника, передавшего имущество унитарному предприятию, на взыскание неосновательного обогащения с лица, которое без основания использовало имущество

1. Применение правил о договорах аренды к отношениям по договорам субаренды

2. Соотношение норм Гражданского кодекса рф и Земельного кодекса рф о согласовании с арендодателем реализации прав арендатора земельного участка, предусмотренных п. 2 ст. 615 гк рф

3. Применение положений о субаренде к отношениям, возникающим при фактическом предоставлении арендатором арендуемого имущества в пользование третьим лицам

4. Передача субарендованного имущества во вторичную субаренду

5. Право арендатора на возобновление договора субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя

6. Неосновательное обогащение при недействительности договора субаренды, заключенного без согласия собственника (арендодателя) имущества

7. Последствия заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды

8. Применение положений гл. 24 гк рф о перемене лиц в обязательстве при перенайме арендованного имущества

9. Последствия заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайма) без согласия арендодателя

10. Соотношение положений п. 2 ст. 615 гк рф и Федерального закона от 26.07.2006 n 135-фз "о защите конкуренции" при передаче арендатором прав на государственное или муниципальное имущество

1. Влияние проведения капитального ремонта на право арендатора владеть и пользоваться арендованным имуществом

2. Соотношение понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения"

3. Бремя расходов при проведении арендатором капитального ремонта

4. Виды работ, относящиеся к капитальному или к текущему ремонту

5. Условия возникновения у арендатора права на проведение капитального ремонта

6. Порядок реализации арендатором права на проведение капитального ремонта и возмещения арендодателем его стоимости

7. Документы, которые могут являться доказательствами понесенных арендатором расходов на капремонт

8. Отмена обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт

9. Возмещение арендатору расходов на капремонт, согласованных с арендодателем, после прекращения действия договора

10. Расходы арендатора на содержание недвижимости

11. Последствия неисполнения арендатором обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии

1. Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с этим последствия

2. Изменение условий договора аренды в связи со сменой арендодателя

3. Возможность применения ст. 617 гк рф при реорганизации или ликвидации арендодателя - юридического лица

1. Влияние основания досрочного прекращения договора аренды на применение норм ст. 618 Гражданского кодекса рф

2. Ограничение прав субарендатора на заключение договора аренды

3. Привлечение субарендатора к делу о расторжении договора аренды

4. Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды

5. Истребование имущества у субарендатора при досрочном прекращении договора аренды

1. Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках ст. 619 гк рф по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства

2. Примеры разумного срока для погашения задолженности по внесению арендных платежей

3. Обоснование существенности нарушений арендатора

4. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором не влечет расторжения договора

5. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора

6. Погашение арендатором задолженности до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора

7. Исполнение нарушенного условия договора до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора

8. Исполнение нарушенного условия договора после вынесения судебного решения как основание для отмены решения о расторжении договора

10. Необходимость и основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя

12. Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по основаниям, предусмотренным ст. 619 гк рф

1. Применение норм ст. 620 гк рф к отношениям между арендатором и субарендатором

2. Возможность расторжения договора аренды по ст. 620 гк рф по основаниям, не указанным в данной статье

3. Обстоятельства, лишающие арендатора права на досрочное расторжение договора

1. Ограничения преимущественного права на заключение договора на новый срок

2. Последствия нарушения преимущественного права на заключение договора на новый срок

3. Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок

4. Возобновление договора аренды на тот же срок

5. Препятствия для возобновления договора аренды на неопределенный срок

6. Условие договора аренды об обязательной пролонгации

7. Отказ балансодержателя от продления договора аренды

8. Отказ арендодателя от возобновления договора аренды как злоупотребление правом

9. Применение условий прежнего (ранее действующего) договора при возобновлении его на новый или на неопределенный срок

10. Возможность применения положений ст. 621 гк рф к договору безвозмездного пользования по аналогии

1. Обязанность арендатора освободить и возвратить арендодателю арендуемое имущество в связи с прекращением договора аренды

2. Доказательства исполнения обязанности арендатора по возврату арендуемого имущества в связи с прекращением действия договора

3. Взыскание арендной платы за несвоевременное возвращение арендуемого имущества

4. Взыскание штрафных санкций по договору аренды за несвоевременный возврат арендуемого имущества

5. Договорное последствие неисполнения арендатором обязательства по возврату арендованного имущества

6. Место исполнения обязательства по возврату арендованного имущества

7. Неисполнение арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества в первоначальном состоянии

8. Последствия неисполнения обязанности арендатора вернуть имущество в первоначальном состоянии

9. Основания, при которых ст. 622 гк рф не применяется

10. Возврат арендованного имущества в случае прекращения договора аренды или признания его незаключенным

11. Истребование имущества, находящегося у арендодателя на праве хозяйственного ведения

12. Возмещение убытков, причиненных арендодателю в результате неисполнения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества

1. Применение п. 2 ст. 623 гк рф к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом по аналогии закона

2. Применение положений ст. 623 гк рф при незаключенности или недействительности договора аренды

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

"...Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, согласно которому арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату, а также возмещать арендодателю расходы по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию. За просрочку платежа предусмотрена неустойка.

Данное здание было передано ответчику по акту приема - передачи до заключения договора аренды и фактически использовалось им в течение этого времени.

В договоре стороны установили, что его условия распространяются на отношения, возникшие с даты подписания ими акта приема - передачи здания.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции признал иск подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции решение в части взыскания договорной неустойки отменил, а в части взыскания арендной платы и расходов по уборке территории за период фактического использования ответчиком здания оставил без изменения. При этом суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию территории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.12.2009 по делу N А29-3136/2009

"...ОАО "РЖД" (арендодатель) и ООО "Кослансельхозтехника" (арендатор) заключили договор аренды части земельного участка от 30.09.2008 N 314-НОДЮ, по условиям которого арендатору передана в аренду часть земельного участка из земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения с кадастровым номером 11:09:00 00 000:0030, площадью 5 990,5 квадратного метра, расположенного по адресу: Республика Коми, Удорский район, ст. Колсан в границах, указанных в плане участка, для эксплуатации примыкающего подъездного железнодорожного пути.

Срок действия договора определен в пункте 2 указанного договора, в соответствии с которым договор действует с даты подписания по 31.12.2008, и его условия распространяются на отношения сторон, возникшие с 27.11.2007.

В рассматриваемом случае ООО "Кослансельхозтехника" стало собственником недвижимого имущества (железнодорожного тупика) и приступило к его эксплуатации, тем самым задействовав в своей деятельности и земельный участок, занятый этим имуществом. Оформление фактического землепользования между собственником земли и собственником недвижимости состоялось подписание договора аренды от 30.09.2008 N 314-НОДЮ. При этом в самом договоре стороны оговорили распространение условий договора аренды на отношения, сложившиеся до его подписания, что не противоречит пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенных обстоятельств суд сделал правильный вывод о необходимости взыскания с ответчика задолженности за пользование земельным участком с 27.11.2007.

Доводы заявителя жалобы о заключении договора аренды на срок более года, а потому о необходимости его государственной регистрации суд округа проверил и отклонил в силу следующего.

Срок аренды определен сторонами в договоре с 30.09.2008 до 31.12.2008 и составляет менее одного года. Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Вместе с тем из содержания приведенной нормы следует, что наличие в договоре подобного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды, поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, то есть менее одного года, в связи с чем данный договор не подлежал государственной регистрации..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.09.2008 по делу N А06-4970/07

"...По мнению подателя жалобы, срока аренды договора по 14.09.2001 составлял 1 год. Соответственно данный договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Поскольку договор не регистрировался в органах регистрации, то он является не заключенным.

Как усматривается из материалов дела, между истцом и ответчиком был заключен договор аренды муниципальных нежилых помещений от 14.05.1999 N 6454, согласно которому в арендное пользование переданы нежилое помещение в кирпичном доме N 13 по ул. Тренева общей площадью 67,0 кв. м. для использования под магазин.

Срок аренды определен с 01.05.1999 по 01.05.2000.

Срок аренды неоднократно сторонами продлевался.

Изменением N 4 от 17.08.2004 к договору N 6454 от 14.05.1999 срок аренды определен с 01.09.2004 по 21.08.2005.

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 59 от 16.02.2001 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" рекомендовано исходить из следующего: если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

При таких обстоятельствах, срок исчисления периода аренды по договору N 6454 от 14.05.1999 начинается с момента его подписания, то есть с 14.05.1999, составляет менее года и в силу закона государственной регистрации не подлежит.

При таких обстоятельствах дела, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.12.2006 N А13-1671/2006-06

"...Определяя срок действия договора от 13.06.2002 и необходимость в зависимости от этого его государственной регистрации, суд ошибочно посчитал, что договор от 13.06.2002 заключен на срок один год. Действительно, согласно пункту 2.2 договора его условия распространяются на правоотношения, возникшие с 28.02.2002 по 27.02.2003. Однако в силу положений пункта 2 статьи 425 и статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации указание в договоре на то, что его условия применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения договора, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, а для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды, не должен включаться в срок аренды. Поэтому срок аренды земельного участка по договору от 13.06.2002 не мог начинаться ранее 13.06.2002 и заканчивался в момент, указанный в договоре, - 27.02.2003, составляя, таким образом, период менее одного года. Поскольку в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным..."

1.2. Вывод из судебной практики: Если стороны не распространили действие договора аренды на предшествующие отношения, то срок его действия отсчитывается с даты, указанной в договоре, а не с момента его подписания, даже если он был подписан позже.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.03.2009 N Ф03-642/2009 по делу N А59-825/2008

"...Пунктом 1.2 договора срок его действия определен сторонами с 01.04.2002 по 31.03.2003.

Срок договора аренды земельного участка от 30.08.2002 N 3478 в соответствии с его пунктом 1.2 определен сторонами с 01.04.2002 по 31.03.2003, что с учетом пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", признается равным одному году.

Опровергая вышеприведенные выводы суда первой инстанции, апелляционный суд указал, что срок договора аренды N 3478 следует исчислять не по условиям пункта 1.2 договора, а с момента его заключения, то есть с 30.08.2002 по 30.03.2003, что составляет срок менее одного года, поэтому договор не требовал государственной регистрации и является заключенным...

Как видно из дела и установлено судом первой инстанции, в пункте 1.2 договора N 3478 отсутствует соглашение сторон о распространении условий договора на отношения, существовавшие до его подписания 30.08.2002. Поэтому вывод апелляционного суда о том, что указанный пункт договора свидетельствует лишь о согласии арендатора оплатить фактическое использование земельного участка до момента заключения договора, не соответствует доказательствам по делу и требованиям статьи 431 ГК РФ о толковании договора.

Подписывая договор от 30.08.2002, истец и ответчик в соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ добровольно определили срок его действия один год. Указание в договоре на начало срока действия договора с 01.04.2002, то есть ранее даты подписания договора, не равнозначно условию, предусмотренному пунктом 2 статьи 425 ГК РФ и не противоречит закону..."